Nguồn cung mới dịch chuyển ra vùng ven

Trong nhiều năm, thị trường bất động sản Việt Nam chủ yếu được định hình bởi các dự án quy mô vài chục hecta. Tuy nhiên, bức tranh đang thay đổi khi ngày càng nhiều dự án đô thị có diện tích hàng trăm đến hàng nghìn hecta xuất hiện.

Theo báo cáo của S&I Ratings, Việt Nam hiện có 27 dự án đô thị quy mô lớn với tổng vốn đầu tư khoảng 3,06 triệu tỷ đồng, tương đương hơn 115 tỷ USD, tổng diện tích khoảng 40.826 ha. Các dự án này bao gồm cả những dự án đã khởi công, đang triển khai hoặc mới được chấp thuận chủ trương đầu tư.

Những đại dự án này phân bố trên khắp cả nước. Tại miền Bắc, nhiều dự án tập trung quanh các cực tăng trưởng như Hà Nội, Hưng Yên, Quảng Ninh. Miền Trung nổi lên với các dự án đô thị - du lịch quy mô lớn tại các địa phương ven biển. Trong khi đó, khu vực phía Nam tiếp tục ghi nhận nhiều dự án mới tại các đô thị vệ tinh quanh TP.HCM.

Theo nhiều tổ chức nghiên cứu thị trường, việc các đại đô thị xuất hiện đồng thời cho thấy xu hướng phát triển mới của thị trường bất động sản, từ các dự án nhỏ lẻ sang những khu đô thị tích hợp quy mô lớn, gắn với hạ tầng và quy hoạch vùng.

Một đặc điểm đáng chú ý của các đại đô thị hiện nay là phần lớn được quy hoạch tại các khu vực ngoại vi đô thị lớn hoặc các địa phương có quỹ đất rộng.

Theo phân tích của S&I Ratings, nhiều dự án quy mô lớn được đặt dọc theo các tuyến hạ tầng giao thông quan trọng như cao tốc, đường vành đai hoặc các trục kết nối vùng. Điều này cho thấy hạ tầng giao thông đang đóng vai trò ngày càng quan trọng trong việc định hình không gian phát triển đô thị.

Quá trình dịch chuyển này cũng phản ánh xu hướng đô thị hóa tự nhiên. Khi quỹ đất tại các khu vực trung tâm ngày càng khan hiếm, nguồn cung mới buộc phải mở rộng ra các khu vực vùng ven, nơi có điều kiện để phát triển các khu đô thị quy mô lớn.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, các khu đô thị quy mô lớn đang trở thành xu hướng phát triển rõ nét của thị trường. Ông cho rằng những dự án được quy hoạch đồng bộ về hạ tầng và tiện ích có khả năng tạo ra các trung tâm dân cư mới, thay đổi cấu trúc phát triển đô thị tại nhiều địa phương.

Trong bối cảnh đó, các đại đô thị hiện nay thường được phát triển theo mô hình đô thị tích hợp, kết hợp nhiều chức năng như nhà ở, thương mại, giáo dục, y tế và giải trí trong cùng một hệ sinh thái.

Làn sóng phát triển đại đô thị xuất hiện trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua giai đoạn điều chỉnh sau nhiều năm biến động.

Thách thức phải đối mặt

Dù được kỳ vọng mở ra một chu kỳ phát triển mới, làn sóng đại đô thị cũng đặt ra không ít thách thức đối với thị trường bất động sản.

Đầu tiên phải nhắc đến là khả năng hấp thụ của thị trường. Với quy mô đầu tư rất lớn, các đại dự án thường cần nhiều năm để hoàn thiện và lấp đầy cư dân.

Bên cạnh đó là bài toán hạ tầng. Nếu hệ thống giao thông và dịch vụ công không theo kịp tốc độ phát triển dự án, các khu đô thị mới có thể đối mặt với nguy cơ phát triển chậm hoặc thiếu sức sống.

Cơ cấu sản phẩm cũng là vấn đề cần quan tâm. Nếu nguồn cung tập trung quá nhiều vào phân khúc cao cấp, thị trường có thể đối mặt với tình trạng dư cung trong khi nhu cầu nhà ở thực vẫn chưa được đáp ứng đầy đủ.

Trong bối cảnh đó, sự xuất hiện của 27 đại đô thị với tổng vốn đầu tư hơn 115 tỷ USD có thể được xem như dấu hiệu cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một giai đoạn phát triển mới. Khi quy hoạch, hạ tầng và quy mô dự án trở thành yếu tố quyết định, cuộc chơi của thị trường địa ốc cũng đang dần thay đổi.