nhà đầu tư tối ưu hóa cung ứng bất động sản công nghiệp

Tiềm năng phát triển bất động sản công nghiệp

Trải qua hai năm Covid-19, thị trường bất động sản công nghiệp bị ảnh hưởng. Chuỗi cung ứng bị gián đoạn đã gây ảnh hưởng không nhỏ đến dòng chảy thương mại trên toàn thế giới. Khi dịch bệnh cơ bản được kiểm soát, phân khúc này cũng dần khôi phục và đang có dấu hiệu "tăng tốc".

Thực tế, thời gian gần đây, nhu cầu sản xuất hàng thành phẩm trong nước đã tăng mạnh đối với các ngành sử dụng nhiều lao động như dệt may, giày dép và đồ nội thất. Bên cạnh đó, những mặt hàng chuyên dụng và chịu mức phí vận chuyển cao như cao su, nhựa, thủy tinh, hóa chất và xi măng cũng được giao dịch mạnh hơn. Nhu cầu kho bãi tăng cao là những yếu tố giúp bất động sản công nghiệp hồi phục tích cực.

Ông Tim Foster - Giám đốc bộ phận tư vấn Chuỗi cung ứng và Hậu cần, C&W Châu Á Thái Bình Dương nhận định: "Châu Á hiện là khu vực cung cấp nguồn hàng thành phẩm chính cho các thị trường tiêu dùng trên toàn cầu. Trong đó, Việt Nam, Indonesia và Ấn Độ sẽ dẫn đầu trong việc tăng cường sản xuất linh kiện và lắp ráp phụ. 

Đồng thời, những quốc gia này sẽ tiếp tục nâng cao chuỗi giá trị và bắt đầu sản xuất nhiều sản phẩm hoàn thiện hơn trong bối cảnh Trung Quốc đang đối mặt với áp lực lớn của lượng nhu cầu trong nước".

Đại diện Tổng công ty Cổ phần May Nhà Bè cho hay, đầu năm 2022, số lượng đơn đặt hàng dệt may, quần áo từ các đối tác nước ngoài tăng cao. Trước đó, do ảnh hưởng dịch Covid-19, việc sản xuất, xuất khẩu hàng hóa bị ảnh hưởng rất nhiều. Một số đối tác tại thị trường Châu Âu phải hủy đơn hoặc giảm số lượng sản phẩm.

Bà Trang Bùi - Tổng Giám đốc C&W Việt Nam đánh giá Việt Nam là một trong những thị trường chủ chốt trong quá trình lưu kho và luân chuyển hàng hóa. Hậu cần kho lạnh là loại tài sản rất thu hút trong thời gian gần đây, nhờ vào làn sóng xuất nhập khẩu thuốc và vaccine trong thời gian qua, cùng với sự gia tăng đột biến của thương mại điện tử và giao hàng thực phẩm.

Tuy nhiên, bà Trang cũng nhận định thị trường hậu cần lạnh ở Việt Nam vẫn còn khá non trẻ và phát triển rời rạc. Hai thành phần chính của thị trường hiện tại là kho lạnh thương mại và các cơ sở tự vận hành.

Nhà đầu tư cần lưu ý

Với sự "nóng dần" của phân khúc bất động sản công nghiệp, các tập đoàn đang phải thiết kế và xây dựng lại mạng lưới hậu cần và công nghiệp của họ trong khu vực.

Theo đó, doanh nghiệp nào bắt kịp được tốc độ tiếp cận thị trường và khoảng cách giao hàng tới khách hàng sẽ là giành nhiều cơ hội chiến thắng. Với chi phí bất động sản công nghiệp ngày càng tăng và thực tế giai đoạn thiết kế chuỗi cung ứng sẽ quyết định 80% giá trị và chi phí của mạng lưới.

Chuyên gia C&W đã đưa ra 3 yếu tố quan trọng trong quyết định đầu tư bất động sản công nghiệp nhằm giúp nhà đầu tư tối ưu hóa chuỗi cung ứng trong toàn khu vực. Bao gồm: Thiết kế mạng lưới - tùy vào nhu cầu của doanh nghiệp mà chuỗi cung ứng sẽ được thiết kế khác nhau. Một số công ty chú trọng vào thiết kế dòng chảy cung ứng vật liệu tinh gọn nhất có thế với một vài cơ sở lớn nối nhau, trong khi một số doanh nghiệp sẽ thiết kế một chuỗi cung ứng dài, rải rác nhưng linh hoạt.

Yếu tố thứ hai là vị trí của cơ sở. Theo đó, yêu cầu vị trí cơ sở sẽ tùy thuộc nhiều vào ngành nghề mà doanh nghiệp hoạt động. Các công ty sản xuất có thể sẽ chú trọng đặt nhà máy ở gần các nhà cung cấp nguyên liệu, trong khi công ty thương mại điện tử sẽ chọn những kho bãi gần với lượng khách hàng sẵn có và tiềm năng nhất.

Và cuối cùng, thông số kỹ thuật của tòa nhà cũng là yếu tố các nhà đầu tư cần quan tâm. Theo đó, tốc độ đổi mới công nghệ tăng đồng nghĩa với việc thông số kỹ thuật cho các tòa nhà hậu cần cấp cao tiếp tục phát triển. Các thông số kỹ thuật của tòa nhà phải tuân theo nhu cầu của khách hàng, yêu cầu kinh doanh và các quy trình, trình tự bố trí và tự động hóa của cơ sở.

Gần đây, các doanh nghiệp đã có thêm các yêu cầu về ESG (Environmental, Social, and (Corporate) Governance), là những yếu tố sản xuất và xây dựng công nghiệp bền vững.

Lãnh đạo C&W cho hay các tập đoàn cần tập trung vào việc xây dựng khả năng phục hồi và tính linh hoạt trong chuỗi cung ứng. Từ góc độ bất động sản, nhà đầu tư cần lưu ý thêm các tác động đối với bất động sản công nghiệp có rất nhiều nhưng điều quan trọng rằng nhu cầu bất động sản chính là sản phẩm của sự tối ưu hóa chuỗi cung ứng.

Bên cạnh đó, các chuyên gia dự báo thời gian tới, thị trường bất động sản công nghiệp TP.HCM, Bình Dương và Long An vẫn trong top 5 cả nước về vốn thu hút đầu tư nước ngoài. Điều này chứng tỏ sức hút mạnh mẽ của các tỉnh miền Nam đối với các nhà đầu tư.

Năm 2022, bên cạnh ngành công nghiệp truyền thống, các ngành công nghiệp như dược phẩm, thiết bị y tế, và trung tâm dữ liệu (data centers) được dự đoán sẽ là động lực tăng trưởng mới cho thị trường.