Dòng tiền không rời thị trường, nhưng sẽ không còn chảy đại trà

Một trong những vấn đề được quan tâm nhất tại tọa đàm "Bất động sản 6 tháng cuối 2026: Thị trường bước vào giai đoạn phục hồi có chọn lọc" là xu hướng dịch chuyển của dòng tiền trong nửa cuối năm. Ông Ngô Thành Huấn, CEO FIDT cho rằng, điều đáng lưu ý hiện nay không phải thị trường thiếu tiền, mà là dòng tiền đang lựa chọn điểm đến thận trọng hơn.

Theo ông Huấn, Việt Nam vẫn đang sở hữu nhiều động lực tăng trưởng như tốc độ đô thị hóa, dòng vốn FDI, đầu tư hạ tầng và sự phát triển của các trung tâm kinh tế. Đây sẽ là những yếu tố tạo ra nhu cầu thực về nhà ở, sản xuất kinh doanh và dịch vụ, từ đó tiếp tục thu hút dòng vốn vào bất động sản.

Tuy nhiên, khác với những chu kỳ trước, dòng tiền sẽ không còn chảy theo tâm lý đám đông hay các "cơn sốt" ngắn hạn. "Chu kỳ tới không còn là câu chuyện bất động sản có tăng hay không, mà là bất động sản nào sẽ tăng và vì sao", ông Huấn nhận định. Theo đó, giá trị của một dự án sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào hạ tầng, khả năng tạo việc làm, tốc độ đô thị hóa và nhu cầu sử dụng thực, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.

Ông cũng cho rằng, bất động sản chỉ có thể tăng giá bền vững khi ngày càng nhiều người có nhu cầu sử dụng cho mục đích an cư hoặc sản xuất kinh doanh. Đây sẽ là nền tảng quyết định sức hấp dẫn của thị trường trong giai đoạn tới.

Thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh hơn

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đánh giá, thị trường đang ghi nhận những tín hiệu phục hồi tích cực. Năm 2025, cả nước có hơn 150.000 sản phẩm mới được đưa ra thị trường và hơn 100.000 giao dịch thành công. Riêng 6 tháng đầu năm 2026, nguồn cung mới đạt hơn 60.000 sản phẩm, với hơn 35.000 giao dịch, tương đương tỷ lệ hấp thụ khoảng 58%.

Những con số này cho thấy thanh khoản đang cải thiện, song dòng tiền không còn phân bổ đồng đều như trước. Theo TS. Nguyễn Văn Đính, xu hướng đầu tư trên thị trường đã thay đổi rõ rệt khi "những cuộc chơi mang tính đầu cơ hay những giá trị không thực chất đang dần bị loại bỏ". Thay vào đó, người mua hướng nhiều hơn đến nhu cầu ở thực, kinh doanh và tích lũy tài sản.

Ông cho rằng khi các động lực tăng trưởng kinh tế tiếp tục được hình thành, nhu cầu về nhà ở, mặt bằng sản xuất kinh doanh và đầu tư tại các vùng phát triển mới sẽ tiếp tục gia tăng. Tuy nhiên, tiêu chí lựa chọn dự án cũng ngày càng khắt khe hơn. Chất lượng sống, khả năng khai thác kinh doanh và tiềm năng gia tăng giá trị trong dài hạn sẽ trở thành những yếu tố được nhà đầu tư ưu tiên.

Điều đó cũng đồng nghĩa thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh hơn, trong đó các dự án có pháp lý minh bạch, vị trí gắn với nhu cầu thực và khả năng khai thác hiệu quả sẽ có nhiều lợi thế trong việc thu hút dòng tiền.

Nhà đầu tư ngày càng ưu tiên giá trị thực

Ở góc độ đơn vị tư vấn và phân phối, ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing, cho rằng thị trường hiện không còn chấp nhận những dự án chỉ dựa trên các cam kết hay "bánh vẽ" để bán hàng. Việc đầu tư bất động sản cũng không thể hời hợt như trước mà cần dựa trên dữ liệu, quy hoạch và triển vọng phát triển của từng khu vực.

Theo ông Trung, thay vì chạy theo tâm lý đám đông, nhà đầu tư cần đánh giá kỹ các yếu tố như quy hoạch hạ tầng, khả năng hình thành cộng đồng dân cư, tiềm năng phát triển kinh tế và nhu cầu sử dụng thực của khu vực trước khi quyết định xuống tiền.

Thị trường bất động sản nửa cuối năm 2026 nhiều khả năng sẽ không xuất hiện các "cơn sóng" lan rộng như những chu kỳ trước. Thay vào đó là sự phân hóa rõ nét giữa các phân khúc, khu vực và dự án.

Trong bối cảnh đó, dòng tiền được dự báo sẽ tiếp tục ở lại với bất động sản, nhưng chỉ tìm đến những sản phẩm đáp ứng đồng thời các tiêu chí về pháp lý, giá trị sử dụng, khả năng khai thác và tiềm năng tăng trưởng dài hạn. Với nhà đầu tư, lựa chọn đúng dự án sẽ quan trọng hơn nhiều so với việc xuống tiền đúng thời điểm.