Khi hạ tầng và quy hoạch dẫn dắt dòng tiền

Thời gian qua, thị trường bất động sản TP.HCM không còn ở vùng “giá rẻ”, nhưng cũng chưa phản ánh đầy đủ những thay đổi lớn về hạ tầng, quy hoạch và cấu trúc đô thị. Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, dữ liệu lớn (big data) về mức độ quan tâm, giá rao bán và hành vi tìm kiếm đang cho thấy nhiều chỉ báo đáng chú ý, giúp phác họa những hướng đi có tiềm năng tại TP.HCM trong giai đoạn tới.

Một trong những xu hướng nổi bật là sự dịch chuyển của thị trường ra các khu vực gắn với hạ tầng vành đai. Ông Đinh Minh Tuấn phân tích tại các đô thị lớn như Hà Nội, bất động sản quanh các tuyến vành đai đã tăng giá khoảng 2,8 - 3 lần trong giai đoạn 2021 - 2025, nhờ việc hình thành các dải đô thị mới men theo vành đai 2, 3... Trong khi đó, hệ thống vành đai của TP.HCM vẫn đang trong quá trình hoàn thiện, tiến độ còn kéo dài, đồng nghĩa dư địa tăng trưởng vẫn còn.

Theo vị chuyên gia, đây chính là yếu tố khiến bất động sản khu vực ngoại vi, nơi hưởng lợi trực tiếp từ các trục giao thông chiến lược, tiếp tục nằm trong tầm ngắm của nhà đầu tư trung và dài hạn. Khi các tuyến vành đai khép kín, mặt bằng giá không chỉ thay đổi theo khoảng cách địa lý, mà còn theo mức độ kết nối của từng khu vực với các trung tâm kinh tế mới.

Song song đó, phân khúc chung cư cao cấp tại khu vực trung tâm vẫn duy trì sức hút đáng kể. Dữ liệu tìm kiếm năm 2025 cho thấy lượng quan tâm đối với dòng sản phẩm này tiếp tục tăng, bất chấp việc mặt bằng giá đã cao gấp nhiều lần so với giai đoạn 2020.

Ông Đinh Minh Tuấn cho biết, tại Hà Nội, chung cư cao cấp trung tâm từng ghi nhận mức tăng trung bình khoảng 30%/năm trong giai đoạn 2023 -2024, trong đó các căn hộ 3 phòng ngủ, 4 phòng ngủ lại là nhóm tăng giá nhanh nhất.

“Nguyên nhân là nguồn cung ngày càng khan hiếm, trong khi nhóm khách hàng giàu có thường không chịu áp lực phải bán ra bằng mọi giá. Điều này khiến phân khúc căn hộ trung tâm cao cấp tiếp tục đóng vai trò giữ giá và thiết lập mặt bằng mới,” ông Tuấn nói.

Người trẻ mua nhà, nhà đầu tư tìm thanh khoản

Bên cạnh nhóm khách hàng cao cấp, một lực cầu khác đang dần trở thành trụ cột thị trường là người trẻ mua nhà lần đầu. Theo quy hoạch mới giai đoạn 2025, TP.HCM định hướng phát triển theo mô hình đa trung tâm, kéo theo sự hình thành các CBD mới ngoài lõi trung tâm truyền thống.

Điều này đồng nghĩa, dòng dân cư, đặc biệt là người trẻ buộc phải dịch chuyển ra các khu vực vệ tinh để tìm kiếm sản phẩm phù hợp khả năng tài chính. Các địa bàn như Dĩ An, Thuận An, Long Thành, Bến Lức, Bà Rịa… đang dần nổi lên như những “vùng đệm” của thị trường TP.HCM.

Theo ông Tuấn, đây không phải hiện tượng riêng của TP.HCM mà là quy luật phổ biến tại các siêu đô thị trên thế giới: khi chi phí nhà ở trung tâm vượt quá khả năng chi trả của phần đông người lao động trẻ, thị trường sẽ mở rộng theo các trục giao thông và các trung tâm mới.

Ở góc độ đầu tư, yếu tố thanh khoản đang được đặt lên hàng đầu. Dữ liệu Batdongsan.com.vn cho thấy, trong nhóm tài sản dưới 10 tỷ đồng, căn hộ và nhà ở phục vụ nhu cầu thuê thực vẫn là phân khúc dễ giao dịch nhất.

Cụ thể, chung cư được tìm kiếm nhiều tại khu vực quận 7 (cũ) và quận 2 (cũ), trong khi nhà riêng lại ghi nhận mức độ quan tâm cao ở Gò Vấp và Bình Thạnh. Đáng chú ý, căn hộ dịch vụ đang nổi lên như một lựa chọn mới, với tỷ suất cho thuê tương đương, thậm chí cao hơn chung cư tại một số khu vực.

Nhìn tổng thể, bức tranh bất động sản TP.HCM năm 2026 đang cho thấy sự phân hóa ngày càng rõ. Thay vì đầu tư dàn trải, thị trường đang đi vào giai đoạn lựa chọn theo hạ tầng, theo nhóm khách hàng và theo khả năng khai thác dòng tiền.

Trong bối cảnh đó, theo các chuyên gia, người mua và nhà đầu tư cần dịch chuyển tư duy từ “đón sóng ngắn hạn” sang “đọc cấu trúc đô thị”, bởi chính quy hoạch, giao thông và sự thay đổi dòng dân cư mới là những yếu tố quyết định giá trị bất động sản trong chặng đường tiếp theo.