Bất động sản TP.HCM các tháng cuối năm sẽ "nhộn nhịp"

Bất động sản nhà phố, biệt thự và condotel - những điểm sáng

Thời gian qua, giao dịch bất động sản TP.HCM dường như chững lại dưới tác động của kiểm soát tín dụng cũng như những ảnh hưởng của dịch bệnh. Theo DKRA Vietnam, thị trường bất động TP.HCM ghi nhận sụt giảm nguồn cung lẫn lượng tiêu thụ trong quý 3/2022 ở hầu hết các phân khúc.

Cụ thể, phân khúc đất nền trong quý 3/2022 ghi nhận 9 dự án mở bán với nguồn cung khoảng 1.057 sản phẩm, giảm 65,6% so với quý 2/2022. Lượng tiêu thụ đạt khoảng 550 nền, tương đương 52% nguồn cung mới, giảm 77,8% so với quý trước. Tại TP.HCM, thị trường tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới. Trong khi đó, đất nền vùng phụ cận tiếp tục giữ vị thế chủ lực khi chiếm hơn 59% nguồn cung mới.

Riêng phân khúc căn hộ trong quý 3/2022 vừa qua đón nhận nguồn cung mới khoảng 4.873 căn đến từ 31 dự án mở bán, giảm 63,8% so với quý 2/2022. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 52% nguồn cung mới, tương đương 2.531 căn, giảm 77,5% so với quý trước. Thị trường TP.HCM duy trì vị trí dẫn đầu nguồn cung mới toàn thị trường.

Trong đó, căn hộ hạng A và hạng C dẫn dắt nguồn cung mới toàn thị trường. Được biết, căn hộ hạng A là phân khúc chủ đạo tại thị trường TP.HCM thì căn hộ hạng C tập trung tại các tỉnh giáp ranh. Giá bán sơ cấp bình quân tăng từ 5% - 8% so với quý trước, cá biệt một số dự án tại khu Đông ghi nhận mức tăng giá sơ cấp lên đến 12% - 16% so với thời điểm cuối năm 2021.

Ông Phạm Lâm - CEO DKRA Vietnam cho biết, trong lúc nhiều phân khúc đang tụt giảm thì nhà phố/biệt thự và condotel lại có cú chuyển mình. Theo đó, nguồn cung mới nhà phố/biệt thự khu vực TP.HCM và vùng phụ cận ghi nhận khoảng 3.081 căn đến từ 30 dự án, tăng 22,4% so với quý trước. Tuy nhiên, tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt 47%, tương đương 1.449 căn.

Loại hình bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục ghi nhận sự gia tăng nguồn cung mới ở phân khúc condotel. Cụ thể nguồn cung mới trong quý khoảng 1.474 căn, tăng 53% so với quý 2/2022 và đạt mức cao nhất từ đầu năm đến nay. Tuy nhiên, nguồn cung phân bổ không đồng đều và tập trung cục bộ tại một số dự án.

Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 63%, tương đương 928 căn. Đối với phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng và nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng, sự sụt giảm diễn ra ở cả nguồn cung lẫn sức cầu do động thái tăng cường kiểm soát tín dụng trong thời gian qua chưa được tháo gỡ. Tuy nhiên, mặt bằng giá bán sơ cấp vẫn tiếp tục tăng so với quý 2/2022 và cùng kỳ năm 2021.

Kỳ vọng sự chuyển mình của bất động sản

Theo các chuyên gia, sau nhiều biến động, thị trường bất động sản tại TP.HCM và vùng phụ cận hiện đang dần thích ứng và ổn định trở lại. Dù khó khăn, thị trường bất động sản không rơi vào trạng thái "bong bóng" mà chỉ suy giảm, chênh ở một số phân khúc về tỷ lệ hấp thụ.

Trong các tháng cuối năm, các chuyên gia dự báo nguồn cung mới của các phân khúc sẽ có sự cải thiện. Theo đó, phân khúc đất nền trong 3 tháng cuối năm sẽ tăng nhẹ, đạt khoảng 1.500 - 2.000 nền, tập trung chủ yếu ở các thị trường vùng ven TP.HCM. Thị trường thứ cấp có khả năng duy trì ở mức ổn định, khó có sự tăng giá đột biến trong giai đoạn cuối năm. Ngược lại, mặt bằng giá trên thị trường sơ cấp vẫn tiếp tục đà tăng do chịu ảnh hưởng của các loại chi phí đầu vào.

Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới quý 4/2022 có thể sẽ tăng, đạt mức khoảng 6.000 - 7.000 căn. Trong đó, TP.HCM với khoảng 3.000 - 5.000 căn, Bình Dương duy trì ở mức khoảng 2.000 - 3.000 căn; Long An khoảng 350 căn và Bà Rịa - Vũng Tàu với khoảng 500 căn hộ dự kiến mở bán mới.

Nguồn cung mới phân khúc nhà phố, biệt thự có thể sụt giảm so với quý 3/2022, dao động khoảng 2.500 căn, tập trung ở vùng phụ cận TP.HCM. Sức mua thị trường duy trì ở mức tương đương quý 3/2022. Mặt bằng giá sơ cấp dự báo sẽ tăng nhẹ, thị trường thứ cấp ổn định, trong ngắn hạn sẽ khó có những đột biến về thanh khoản.

Đánh giá tổng quan thị trường bất động sản những tháng cuối năm 2022, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, nguồn cung sơ cấp có nhiều tín hiệu tăng trong các tháng tiếp theo nhưng sẽ tập trung nhiều ở phân khúc cao cấp. Do đó, giá bán ở thị trường sơ cấp có nhiều khả năng sẽ tiếp tục bị đẩy lên cao. Thị trường sẽ tập trung nhiều hơn cho phân khúc căn hộ đã bàn giao, có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu.

Cũng theo ông Châu, trong bối cảnh thị trường bất động sản tại TP.HCM nói riêng và các tỉnh thành phía Nam nói chung cuối năm 2022 có khả năng sẽ hấp thụ tốt so với hiện tại. Hiện nay, nhiều bất cập trong quy định pháp luật về đất đai, bất động sản đang dần được tháo gỡ thông qua việc sửa đổi một số dự thảo Luật sắp tới, tình trạng lạm phát giá cũng đang được Nhà nước kiểm soát tốt. Vì vậy, phân khúc căn hộ nói riêng sẽ có cơ sở để hồi phục nhanh, khả năng tăng cao hơn so với 6 tháng đầu năm là rất khả quan.

Chuyên gia kinh tế Trần Nguyên Đán dự đoán, những tháng cuối năm 2022, thị trường bất động sản sẽ khả quan hơn bởi những tác động tích cực như: Tăng trưởng GDP, chính sách pháp luật, quy hoạch hạ tầng, cho vay tín dụng… Mặt khác, Ngân hàng Nhà nước có động thái nới room tín dụng nhằm hồi phục nền kinh tế, điều này cũng tác động mạnh tới sự phát triển của thị trường bất động sản khi dòng vốn được lưu thông. Trên cơ sở đó, thị trường cũng sẽ thanh lọc mạnh mẽ các dự án bất động sản, chỉ có các chủ đầu tư có đủ uy tín, có tiềm lực tài chính mạnh mới thu hút được các nhà đầu tư.