Bỏ khung giá đất sẽ "cởi trói" cho thị trường bất động sản?

Trên thực tế, giá đất được định giá theo khung giá thấp hơn rất nhiều so với giá trị thật trên thị trường. Điều này dẫn đến tình trạng hàng loạt dự án bị chậm tiến độ do người dân không đồng tình với giá trị đền bù khi Nhà nước tiến hành giải phóng mặt bằng.

Khung giá đất là "rào cản" trong giải phóng mặt bằng?

Bắt đầu xây dựng từ năm 2007, nhưng đến nay, Dự án Đường vành đai 2 TP.HCM dài hơn 64km vẫn chưa hoàn thành, còn 14km (chia làm 4 đoạn) chưa được xây dựng. Trong đó, nguyên nhân chính dẫn đến việc  chậm trễ của dự án này là nằm ở khâu giải phóng mặt bằng.

Đơn cử, đoạn dài 2,7km từ nút giao Gò Dưa đến đường Phạm Văn Đồng đang thi công thì bị tắc do không có mặt bằng. Các nhà thầu thi công không thể chờ đợi nên đã rút hết máy móc, nhân công khỏi công trường, nhiều hạng mục thi công dở dang đã xuống cấp.

Việc giải phóng mặt bằng chậm trễ, dẫn đến dự án vừa chậm tiến độ, vừa tăng tổng mức đầu tư. Chưa kể, sau nhiều năm bị chậm trễ, đến nay, chi phí giải phóng mặt bằng của dự án tăng lên rất cao.

Dự án xây dựng cầu Long Kiểng (đường Lê Văn Lương nối xã Phước Kiển và xã Nhơn Đức) thuộc huyện Nhà Bè có quyết định chủ trương đầu tư vào năm 2001 để thay cây cầu sắt rộng chỉ 3m, tải trọng dưới 3,5 tấn, xây trước năm 1976 đã xuống cấp nghiêm trọng.

Năm 2004 chủ đầu tư tổ chức giải phóng mặt bằng, đến năm 2007 đã có 25 hộ dân trong tổng số 128 hộ bị ảnh hưởng đã nhận đền bù và bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư. Tuy nhiên, sau năm 2007, bóng dáng cây cầu vẫn nằm trên giấy, việc giải phóng mặt bằng dừng lại.

Hơn mười năm sau, giữa năm 2018 sau vụ cây cầu sắt hiện hữu bị sập, TP.HCM mới quyết định xây cầu mới bằng bê tông có vốn đầu tư 557 tỷ đồng, khẩu độ rộng 15m, dài 318m không kể 660m đường dẫn hai đầu cầu. TP đã quyết tâm trất lớn để hoàn thành cây cầu vào năm 2020 như dự kiến.

Tuy vậy, quyết tâm cũng chỉ là quyết tâm, thực tế chủ đầu tư đã không thể vượt qua khó khăn về giải phóng mặt bằng. Đến thời điểm hiện tại, cây cầu này hiện đang là quán quân về độ "treo" sau gần 22 năm có chủ trương đầu tư.

Trên thực tế, theo tìm hiểu của Dân Việt, sở dĩ các dự án đầu tư công trên gặp vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng dẫn đến chậm tiến độ kéo dài là do mức chênh lệch quá lớn giữa giá thị trường và giá đền bù của Nhà nước.

Chẳng hạn, dự án cầu Long Kiểng, đại diện ban Bồi thường giải phóng mặt bằng huyện Nhà Bè cho biết, đã trình UBND huyện tham mưu cho UBND Thành phố vận dụng các chính sách theo Nghị quyết 27/NQ-CP ngày 9/3/2020 của Chính phủ, hệ số K bảng giá đất năm 2022 và hệ số K theo Quyết định số 10/2021 của UBND Thành phố để tăng tối đa giá đền bù.

Cụ thể, đơn giá đền bù đất thuộc xã Phước Kiển là hơn 44 triệu đồng/m2, xã Nhơn Đức là hơn 37 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, đơn giá này nếu so với giá đang giao dịch trên thị trường vẫn khá thấp.

Thực tế, công thức tính giá trị bồi thường đất hiện nay được áp dụng là hệ số K hàng năm nhân với bảng giá đất được công bố 5 năm, với nguyên tắc giá đất bồi thường phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường. Tuy nhiên, hệ số K ở TP.HCM thấp hơn nhiều so với giá thị trường.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho hay, nếu áp dụng hệ số K hiện tại trong khung giá đền bù thì chưa phản ánh đúng giá thị trường, dẫn đến người bị thu hồi đất thiệt thòi và phản ứng, từ đó khiến công tác đền bù giải phóng mặt bằng chậm triển khai và dự án chậm đi vào hoạt động.

Dẫn chứng việc này, ông Châu dẫn giải, giá đất trên các tuyến đường Nguyễn Huệ, Đồng Khởi và Lê Lợi (Quận 1) theo khung giá đất (2020 -2024) chỉ ở mức 162 triệu đồng/m2 và theo luật, TP.HCM được phép quy định cao hơn khung giá của Chính phủ, nhưng không quá 30%.

"Như vậy, giá đất tối đa trên mặt tiền 3 tuyến đường này rơi vào khoảng 210 triệu đồng/m2 và ngay cả khi áp dụng hệ số K trong trường hợp đơn giá thuê đất hàng năm hoặc để xác định giá khởi điểm thực hiện đấu giá thì mức đến bù cũng chỉ tăng lên hơn 442 triệu đồng/m2.

Mức giá này nếu so với giá đất thực tế lên đến hàng tỷ đồng mỗi mét vuông trong khu vực này thì thấp hơn rất nhiều", ông Châu nói.

Bỏ khung giá đất sẽ "cởi trói" cho thị trường

Trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, việc bỏ khung giá đất là một trong những nội dung quan trọng được đề xuất, nếu được thông qua sẽ tác động rất lớn đến thị trường bất động sản, đặc biệt là sẽ "cởi trói" cho hàng loạt dự án bất động sản.

Thực tế, từ cuối năm 2021, UBND TP.HCM đã gửi kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chấp thuận cho TP được xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất phù hợp với tình hình thực tiễn trên địa bàn để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với tất cả các khu đất, thửa đất, không phân biệt giá trị tính theo bảng giá đất trên hay dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương, thay vì phải thuê đơn vị tư vấn để xác định giá cụ thể theo các phương pháp thẩm định giá như trước đây.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nhận định, đề xuất của UBND TP.HCM về áp dụng "phương pháp hệ số điều chỉnh biến động giá đất" rất phù hợp, bởi lẽ "bảng giá đất" theo Dự thảo Luật Đất đai sẽ phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường.

"Cách làm này rất minh bạch, rút ngắn được thời gian làm thủ tục hành chính từ 3-5 năm xuống chỉ còn khoảng 15 ngày, bởi việc áp dụng phương pháp định giá từng loại đất trong bảng giá đất và được điều chỉnh bởi hệ số K hàng năm sẽ cho kết quả rất nhanh", ông Châu nói.

Cũng theo Chủ tịch HoREA, việc áp dụng phương pháp hệ số K để xác định giá đất sẽ tăng trách nhiệm và tính chủ động của HĐND, UBND cấp tỉnh, còn nhà đầu tư có thể dự tính được số tiền sử dụng đất để tính tổng mức đầu tư, có thể đánh giá được tính khả thi của dự án, từ đó quyết định có đầu tư hay không.

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cũng cho hay, việc bỏ quy định về khung giá đất sẽ mở ra cơ chế giá đất "thân thiện" hơn với doanh nghiệp và người dân, trở thành động lực thúc đẩy thị trường bất động sản.

Việc xác định giá sát với thị trường không có nghĩa là để giá đất "thả nổi", mà phải có các kênh thông tin tham khảo và sự quản lý của Nhà nước.

"Cần sớm xây dựng hệ thống dữ liệu thông tin về buôn bán, giao dịch đất đai, từ đó làm cơ sở xác định, so sánh, định giá đất trong giao dịch. Thông tin về người dùng có thể được ẩn danh, nhưng giá cả, giao dịch, diện tích… phải rõ ràng, minh bạch.

Chỉ khi thông tin cụ thể, rõ ràng thì mới xóa bỏ được cơ chế 'hai giá' trong giao dịch bất động sản, tránh thất thu thuế cho ngân sách nhà nước", ông Quang nhấn mạnh.

Bên cạnh những ưu điểm, theo các chuyên gia bất động sản, việc bỏ khung giá đất cũng có thể sẽ xuất hiện một số vấn đề khó khăn.

Chẳng hạn, giá đất sẽ được xác định theo sự biến động của thị trường nên có thể tăng lên, đẩy chi phí thực hiện dự án tăng theo, khiến giá nhà ngày càng tăng.

Ngoài ra, khi giá đất được xác định theo giá thị trường thì số tiền sử dụng đất cũng được đẩy tăng và điều này làm tăng chi phí khi người dân hay các tổ chức, nhà đầu tư thực hiện các thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất.