Cơ chế đặc thù cho TP.HCM về thủ tục xây dựng nhà ở xã hội vẫn còn "điểm nghẽn"

Góp ý một số nội dung của Dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP.HCM, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) tiếp tục chỉ ra một số "vướng mắc" liên quan đến quy trình, thủ tục đầu tư xây dựng nhà ở xã hội (NƠXH) trên địa bàn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho hay, cần nhận diện rõ vướng mắc về nội dung "thẩm định đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư bao gồm đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch đô thị", không phải do vướng Luật Đầu tư mà do "vướng" điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP, nên thuộc thẩm quyền giải quyết của Chính phủ.

Hơn nữa, khoản 3 Điều 33 Luật Đầu tư 2020 giao "Chính phủ quy định chi tiết Điều này" nên không cần thiết quy định cơ chế này trong "Dự thảo Nghị quyết".

Cụ thể, theo ông Châu, điểm a khoản 3 Điều 33 Luật Đầu tư 2020 yêu cầu thẩm định "đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch đô thị", nhưng không quy định chi tiết là sự phù hợp với quy hoạch đô thị ở cấp độ nào trong 3 cấp độ quy hoạch là: (i) Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500; (ii) Quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 -1/5000; (iii) Quy hoạch chung.

Tương tự như rất nhiều quy phạm pháp luật khác, Điều 33 Luật Đầu tư 2020 cũng được xây dựng theo kiểu "luật khung, luật ống", mà không quy định theo kiểu "luật chi tiết" nên khoản 5 Điều 33 Luật Đầu tư 2020 phải giao "Chính phủ quy định chi tiết Điều này". 

Do vậy, chỉ cần Chính phủ sửa điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP là tháo gỡ được vướng mắc về "đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch đô thị" cho tất cả các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, nên không cần thiết quy định trong "Dự thảo Nghị quyết" cho riêng TP.HCM.

"Trường hợp Quốc hội nhận thấy cần phải sửa đổi, bổ sung khoản 3 Điều 33 Luật Đầu tư 2020 để quy định chi tiết hơn, đều nhằm để "áp dụng chung" trong phạm vi cả nước, chứ không chỉ "áp dụng thí điểm riêng" cho TP.HCM", ông Châu nói.

Cũng theo Chủ tịch HoREA, việc điều chỉnh "quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000" thuộc trách nhiệm và thẩm quyền của cơ quan nhà nước và được điều chỉnh theo định kỳ của pháp luật về quy hoạch đô thị, xây dựng, nhưng chưa quy định "quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết phải được phê duyệt hoặc phê duyệt điều chỉnh theo quy định của pháp luật trước khi lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng và triển khai các bước tiếp theo của dự án".

Vì vậy, các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội đều phải "chờ đợi", mà không biết phải "chờ đợi" đến bao giờ, mặc dù dự án nhà ở xã hội không làm tăng "quy mô dân số" của cấp tỉnh, bởi lẽ người mua nhà ở xã hội phải thường trú hoặc tạm trú tối thiểu 6 tháng và có bảo hiểm xã hội mà chỉ làm tăng "quy mô dân số" cục bộ tại khu vực có dự án mà thôi.

HoREA nhận thấy, khi quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện điểm a khoản 3 Điều 33 Luật Đầu tư 2020 thì lẽ ra Bộ Kế hoạch Đầu tư cần nhận rõ là thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư chỉ là bước khởi đầu của chuỗi quy trình thủ tục đầu tư, xây dựng của các dự án bất động sản, nhà ở thương mại. 

Bởi lẽ, sau khi đã được chấp thuận chủ trương đầu tư thì nhà đầu tư còn phải thực hiện nhiều thủ tục tiếp theo, trong đó có thủ tục trình duyệt "quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500" của dự án tại Sở Xây dựng (hoặc Sở Quy hoạch Kiến trúc nếu dự án tại Hà Nội hoặc TP.HCM) để đảm bảo sự phù hợp và tuân thủ các tiêu chuẩn của "Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng" theo Thông tư số 03/2021/TT-BXD.

Nên lẽ ra, tại "bước chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư" đối với dự án đầu tư mà "nhà đầu tư có quyền sử dụng đất" gồm cả dự án nhà ở xã hội thì điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP chỉ nên yêu cầu dự án đầu tư phù hợp với "quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch chung" là hợp lý nhất.

"Do đó, HoREA đề nghị bỏ nội dung điểm b khoản 3 Điều 4 "Dự thảo Nghị quyết" bởi quy định này thuộc thẩm quyền của Chính phủ", ông Châu kiến nghị.

Được biết, trên địa bàn TP.HCM hiện có 9 dự án nhà ở xã hội đang triển khai với diện tích đất 17,54ha, quy mô 517.689,7m2 sàn xây dựng, 6.383 căn hộ. Trong đó có 5 dự án chuyển tiếp từ giai đoạn 2016 - 2020. 

Riêng năm 2022, thành phố khởi công, động thổ 4 dự án nhà ở xã hội và 1 dự án nhà lưu trú công nhân. Tuy nhiên đến nay mới có 1 dự án hoàn tất thủ tục đầu tư xây dựng, các dự án còn lại đang thực hiện thủ tục gia hạn tiến độ thực hiện dự án, thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng, điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000.