Giá đất công nghiệp vẫn neo ở mức cao

Theo báo cáo thị trường quý IV/2025 của Cushman & Wakefield, giá chào thuê đất khu công nghiệp trung bình tại vùng kinh tế trọng điểm phía Nam đã đạt khoảng 185 USD/m²/chu kỳ thuê, tăng hơn 5% so với cùng kỳ năm 2024. Mức tăng này diễn ra trong bối cảnh tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường điều chỉnh xuống khoảng 74%, cho thấy sự phân hóa ngày càng rõ giữa các khu công nghiệp.

Việc giá thuê tiếp tục đi lên không xuất phát từ làn sóng thuê đất ồ ạt, mà chủ yếu đến từ sự khan hiếm của quỹ đất có vị trí tốt. Những khu công nghiệp nằm gần trục giao thông lớn, cảng biển và trung tâm logistics vẫn giữ được sức hút, trong khi các khu mới, xa lõi đô thị cần thêm thời gian để lấp đầy.

Số liệu của Cushman & Wakefield cho thấy, trong quý IV/2025, diện tích hấp thụ thuần của đất công nghiệp chỉ đạt khoảng 45 ha, mức khá khiêm tốn so với lượng đất mới gia nhập thị trường. Điều này phản ánh tâm lý phổ biến của doanh nghiệp thận trọng mở rộng, ưu tiên tối ưu chi phí và chờ tín hiệu rõ ràng hơn từ kinh tế toàn cầu.

Ở góc độ địa phương, TP.HCM tiếp tục là thị trường lõi, với tỷ lệ lấp đầy đạt trên 84%, cao nhất toàn vùng. Tuy nhiên, quỹ đất hạn chế và giá thuê cao khiến không ít doanh nghiệp sản xuất mới phải tính đến phương án dịch chuyển ra các tỉnh lân cận. 

Vùng ven nhiều đất công nghiệp, nhưng không phải nơi nào cũng dễ thuê

Tại các địa phương vệ tinh, bức tranh thị trường thể hiện rõ sự phân hóa. Đồng Nai giữ được nhịp hấp thụ tương đối ổn định, với tỷ lệ lấp đầy hơn 71%, nhờ lợi thế kết nối hạ tầng và chuỗi cung ứng đã hình thành. Trong khi đó, Tây Ninh dù có nguồn cung dồi dào, tỷ lệ lấp đầy mới chỉ hơn 58%, cho thấy áp lực cạnh tranh ngày càng lớn giữa các khu công nghiệp mới. 

Theo các chuyên gia, doanh nghiệp hiện không còn đặt câu hỏi “ở đâu còn đất”, mà quan tâm nhiều hơn đến thời gian hoàn tất thủ tục, khả năng vận hành ngay và chi phí logistics thực tế. Những khu công nghiệp chưa hoàn thiện hạ tầng hoặc xa trung tâm tiêu thụ sẽ khó thu hút khách thuê, dù giá chào thấp hơn.

Bà Chương Quốc Đoan, Quản lý cấp cao Dịch vụ tư vấn cho thuê bất động sản công nghiệp tại Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định thị trường đang bước vào giai đoạn phục hồi có chọn lọc, khi doanh nghiệp ưu tiên các khu công nghiệp có thể giúp rút ngắn thời gian gia nhập thị trường và đáp ứng yêu cầu về môi trường, vận hành bền vững.

Trong trung hạn, giai đoạn 2026 - 2029, nguồn cung đất công nghiệp phía Nam dự kiến tiếp tục tăng mạnh. Tuy nhiên, xu hướng chủ đạo sẽ không còn là mở rộng bằng mọi giá, mà là cạnh tranh về chất lượng, hạ tầng và khả năng kết nối vùng. Với thị trường, đây là giai đoạn điều chỉnh cần thiết trước khi bước sang một chu kỳ phát triển chọn lọc và bền vững hơn.