Thị trường bất động sản công nghiệp TP.HCM đang xuất hiện một diễn biến đáng chú ý giá thuê tiếp tục tăng trong khi phần lớn diện tích hiện hữu đã có khách thuê.

Theo báo cáo MarketBeat quý II/2026 của Cushman & Wakefield, trong quý vừa qua thị trường đất khu công nghiệp tại Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam không ghi nhận nguồn cung mới. Nhiều dự án vẫn trong quá trình hoàn thiện quy hoạch, thủ tục đầu tư và hạ tầng nên tiến độ đưa đất ra thị trường chậm hơn dự kiến.

Riêng TP.HCM, tỷ lệ lấp đầy đất khu công nghiệp đạt 86,1%, tăng 1,4% so với quý trước và 3,3% so với cùng kỳ năm ngoái. Đây là mức cao nhất trong ba thị trường TP.HCM, Đồng Nai và Tây Ninh được đơn vị nghiên cứu khảo sát.

Nguồn cung hạn chế đang tạo thêm áp lực lên giá. Giá chào thuê đất khu công nghiệp tại TP.HCM đạt trung bình 187,5 USD/m²/chu kỳ thuê, tăng 1,2% theo quý và 6,8% so với cùng kỳ.

Không chỉ đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn tại TP.HCM cũng có giá thuê cao nhất trong ba thị trường, đạt 5,1 USD/m²/tháng. Tỷ lệ lấp đầy phân khúc này đạt 89,7%.

Đáng chú ý hơn là kho xây sẵn. TP.HCM hiện chiếm khoảng 45% tổng nguồn cung kho của khu vực, trong khi tỷ lệ lấp đầy lên tới 98,7%. Diễn biến này cho thấy nhu cầu về kho vận tại đầu tàu kinh tế phía Nam vẫn ở mức cao, nhất là khi hoạt động thương mại, phân phối và logistics tiếp tục mở rộng.

Đất không rẻ, bất động sản công nghiệp tại TP.HCM vẫn hút khách thuê. Ảnh: Gia Linh

Nếu so với các thị trường vệ tinh, TP.HCM ngày càng khó cạnh tranh bằng giá thuê hay quỹ đất lớn. Tuy nhiên, doanh nghiệp lại có thể tiết kiệm ở một bài toán khác: khả năng tiếp cận thị trường tiêu thụ, hệ thống logistics, cảng và mạng lưới giao thông liên vùng.

Bà Chương Quốc Đoan, Phó Giám đốc Bộ phận Cho thuê Công nghiệp & Văn phòng tại Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định thị trường công nghiệp phía Nam đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc không gian tăng trưởng. Trong đó, TP.HCM có lợi thế về vị trí và đang chuyển dịch theo hướng thu hút các ngành có giá trị gia tăng cao.

Lợi thế này có thể được củng cố thêm khi hàng loạt dự án hạ tầng lớn như Vành đai 3, sân bay Long Thành và hành lang đường thủy Đồng Nai - TP.HCM dần hình thành, qua đó cải thiện khả năng kết nối giữa trung tâm kinh tế lớn nhất phía Nam với các vùng sản xuất và đầu mối logistics lân cận.

Ở phía nguồn cung, TP.HCM đang xúc tiến đầu tư 14 khu công nghiệp mới với tổng diện tích 3.833 ha. Giai đoạn 2026-2028, thị trường phía Nam dự kiến có thêm khoảng 1,1 triệu m² nhà xưởng xây sẵn, trong đó riêng TP.HCM chiếm tới 65% nguồn cung mới.

Những con số này cho thấy thị trường công nghiệp TP.HCM có thể bước sang một chu kỳ mới. Thay vì cạnh tranh bằng đất rộng và giá thấp, bài toán của Thành phố sẽ là sử dụng quỹ đất ngày càng đắt đỏ cho những ngành tạo ra giá trị cao hơn, đồng thời tận dụng lợi thế hạ tầng và logistics để giữ chân dòng vốn đầu tư.