Đưa giao dịch đất nền ngoài dự án vào "vùng phủ" của luật

Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, thị trường bất động sản TP.HCM đang ghi nhận những tín hiệu phục hồi tích cực. Dòng tiền đầu tư có xu hướng quay trở lại một số phân khúc, trong đó đất nền tại các khu vực vùng ven TP.HCM và các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An tiếp tục nhận được sự quan tâm nhờ mức giá còn dư địa tăng trưởng và nguồn cung không nhiều.

Tuy nhiên, cùng với sự sôi động của thị trường, hoạt động phân lô, tách thửa và chuyển nhượng đất nền ngoài dự án vẫn đặt ra nhiều vấn đề trong công tác quản lý, đặc biệt khi nhiều giao dịch chưa nằm trong phạm vi điều chỉnh trực tiếp của Luật Kinh doanh bất động sản.

Trong văn bản góp ý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề nghị mở rộng phạm vi điều chỉnh của luật đối với hoạt động chuyển nhượng, cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất ngoài dự án bất động sản. Theo Hiệp hội, việc loại trừ các giao dịch này khỏi phạm vi điều chỉnh của luật hiện hành đã tạo ra khoảng trống pháp lý trong quản lý thị trường.

HoREA cho rằng, Luật Nhà ở 2023 đã hạn chế hoạt động phân lô bán nền tại nhiều khu vực đô thị, song Luật Đất đai 2024 vẫn cho phép người sử dụng đất thực hiện tách thửa khi đáp ứng các điều kiện theo quy định. Điều này dẫn đến thực tế nhiều tổ chức, cá nhân thực hiện việc gom đất, tách thửa rồi chuyển nhượng dưới hình thức đất nền mà không phải phát triển thành dự án bất động sản. 

Theo Hiệp hội, những giao dịch này chủ yếu được điều chỉnh bởi pháp luật dân sự, trong khi các quy định về kinh doanh bất động sản chưa được áp dụng đầy đủ. Đây cũng là nguyên nhân dẫn đến không ít trường hợp người mua gặp rủi ro về pháp lý, hạ tầng hoặc tranh chấp trong quá trình giao dịch. 

Để khắc phục tình trạng trên, HoREA kiến nghị bổ sung quy định riêng về hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật ngoài dự án vào Luật Kinh doanh bất động sản, qua đó thống nhất cơ chế quản lý đối với toàn bộ hoạt động kinh doanh đất nền.

Kỳ vọng tạo sân chơi minh bạch hơn cho thị trường

Không chỉ đề xuất mở rộng phạm vi điều chỉnh của luật, HoREA còn kiến nghị quy định cụ thể các điều kiện để quyền sử dụng đất ngoài dự án được phép đưa vào kinh doanh.

Theo đề xuất, các khu đất chuyển nhượng phải bảo đảm có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoàn thành đầu tư hạ tầng kỹ thuật, kết nối giao thông, hệ thống cấp điện, cấp nước theo quy hoạch và không thuộc diện tranh chấp hoặc bị kê biên. Đồng thời, quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng cũng cần được quy định rõ để tăng tính minh bạch cho thị trường. 

Theo giới chuyên gia, nếu được tiếp thu, đề xuất này sẽ tác động trực tiếp đến thị trường đất nền tại TP.HCM và các địa phương giáp ranh - nơi lượng giao dịch đất nền vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu đầu tư bất động sản.

Trong ngắn hạn, việc bổ sung thêm các điều kiện kinh doanh có thể khiến nguồn cung đất nền hình thành từ hoạt động tách thửa giảm xuống, đồng thời làm tăng chi phí tuân thủ đối với các chủ thể tham gia thị trường. Tuy nhiên, về dài hạn, việc chuẩn hóa các điều kiện giao dịch sẽ góp phần nâng cao tính minh bạch, giảm thiểu rủi ro cho người mua và hạn chế tình trạng đầu cơ, phân lô bán nền tự phát.

Đối với các doanh nghiệp phát triển dự án chuyên nghiệp, việc áp dụng cùng một khung pháp lý đối với cả giao dịch trong và ngoài dự án cũng được kỳ vọng sẽ tạo môi trường cạnh tranh bình đẳng hơn. Đồng thời, cơ quan quản lý có thêm cơ sở pháp lý để giám sát hoạt động kinh doanh đất nền, thay vì chỉ xử lý khi phát sinh tranh chấp như hiện nay.

Trong bối cảnh TP.HCM đang hướng tới mục tiêu phát triển thị trường bất động sản minh bạch, an toàn và bền vững, đề xuất của HoREA được xem là một trong những kiến nghị đáng chú ý đối với dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Nếu được luật hóa, khoảng trống pháp lý tồn tại nhiều năm đối với phân khúc đất nền có thể từng bước được khắc phục, qua đó góp phần xây dựng môi trường đầu tư ổn định hơn cho cả doanh nghiệp và người dân.