Quyết định 67/2026 về điều kiện tách thửa, hợp thửa và diện tích tối thiểu được tách thửa tại TP.HCM có hiệu lực từ ngày 28/8. Tuy nhiên, sau khoảng 3 tuần áp dụng, một số bất cập đã xuất hiện trong quá trình giải quyết hồ sơ.

Vướng mắc đáng chú ý nằm ở những thửa đất có nhiều loại đất cùng tồn tại, phổ biến là đất ở xen với đất vườn, ao hoặc đất nông nghiệp. Trong văn bản vừa gửi UBND TP.HCM và các sở, ngành, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề nghị tiếp tục hoàn thiện Quyết định 67 để có cơ chế xử lý nhóm đất này.

Theo HoREA, tại các khu dân cư hiện hữu, kể cả khu vực nội thành, có không ít trường hợp một thửa đất vừa có đất ở vừa có đất nông nghiệp. Phần đất có nhà ở có thể đã được cấp giấy chứng nhận và xác định là đất ở, trong khi diện tích còn lại vẫn được ghi nhận là đất nông nghiệp trồng cây ngắn ngày hoặc lâu năm. Trên thực tế, một số diện tích đã không còn được sử dụng cho sản xuất nông nghiệp.

Quy định mới về tách thửa tại TP.HCM vừa có hiệu lực đã phát sinh vướng mắc với những thửa đất vừa có đất ở, vừa có đất nông nghiệp. Ảnh: Gia Linh

HoREA dẫn trường hợp một thửa đất rộng 1.100 m2 tại phường Đông Hưng Thuận, nằm trong khu dân cư hiện hữu ổn định. Khu đất có căn nhà trên 500 m2 đất ở, còn 600 m2 là sân xi măng.

Tuy nhiên, trên giấy chứng nhận cấp năm 2018, phần sân 600 m2 vẫn được ghi nhận là “đất nông nghiệp trồng cây ngắn ngày”. HoREA cho rằng đây không phải trường hợp cá biệt mà tình trạng tương tự khá phổ biến tại các khu dân cư hiện hữu.

Vấn đề phát sinh khi người dân có nhu cầu tách những thửa đất dạng này. HoREA đề xuất bổ sung quy định cho phép UBND cấp xã căn cứ nhu cầu của người sử dụng đất, xem xét từng trường hợp cụ thể để giải quyết chuyển mục đích sử dụng toàn bộ hoặc một phần thửa đất sang đất ở, đồng thời với việc thực hiện tách thửa.

Sau khi tách, thửa đất mới hình thành và phần đất còn lại, sau khi trừ diện tích thuộc quy hoạch hành lang bảo vệ công trình công cộng, đường giao thông, phải bảo đảm diện tích tối thiểu theo quy định.

Một vấn đề khác được đặt ra là kích thước lối đi chung khi tách thửa. UBND xã Phước Hòa đề nghị hướng dẫn cụ thể khung kích thước lối đi tối thiểu hoặc các tiêu chí định lượng để địa phương có căn cứ thống nhất khi thực hiện. Tuy nhiên, HoREA cho rằng việc này không cần thiết.

Theo Hiệp hội, Quyết định 67 đã giao UBND phường, xã và Đặc khu Côn Đảo căn cứ tình hình thực tế tại địa phương để xem xét, xác nhận lối đi bảo đảm kết nối với hạ tầng kỹ thuật, yêu cầu thoát nạn, phòng cháy chữa cháy và các điều kiện liên quan.

HoREA cho rằng nếu quy định cứng về chiều rộng tối thiểu sẽ khó phù hợp với thực tế đa dạng của từng thửa đất. Có trường hợp lối đi chung cần đáp ứng cho ô tô, trong khi nhiều trường hợp chỉ có nhu cầu sử dụng cho xe hai bánh.

Những vướng mắc phát sinh sau thời gian đầu áp dụng Quyết định 67 cho thấy bài toán tách thửa tại TP.HCM không chỉ nằm ở diện tích tối thiểu. Với nhiều khu dân cư hiện hữu, việc xử lý những thửa đất cùng lúc có đất ở và các loại đất khác cũng là vấn đề cần được làm rõ để đáp ứng nhu cầu tách, hợp thửa của người dân.