“Căn cước” cho từng tài sản giúp minh bạch hơn, định giá khác đi

Giá trị lớn nhất của mã định danh nằm ở khả năng tạo ra “lý lịch” cho từng bất động sản, gồm hình thành khi nào, thuộc dự án nào, đã giao dịch bao nhiêu lần, mức giá biến động ra sao, có dấu hiệu đầu cơ bất thường hay không. Khi dữ liệu được ghi nhận đầy đủ và liên tục, thị trường sẽ dần dịch chuyển từ niềm tin cảm tính sang niềm tin dữ liệu.

Sự thay đổi này, có ý kiến nhận định, không ồn ào như một đợt sốt đất, nhưng lại bền và sâu giống như cách một thị trường trưởng thành, ít “hưng phấn”, nhiều “kiểm chứng”.

Thực tế nhiều năm cho thấy, rủi ro lớn nhất của bất động sản không chỉ nằm ở lãi suất hay cung cầu. Một rủi ro âm thầm khác là bất cân xứng thông tin, người mua khó xác minh, nhà đầu tư dễ chạy theo “điểm nóng”, doanh nghiệp làm nghiêm túc đôi khi bị kéo vào cuộc chơi hỗn tạp, còn cơ quan quản lý thiếu công cụ theo dõi thị trường theo thời gian thực.

Khi mỗi tài sản (hoặc phần diện tích) có “ID” và được cập nhật theo hệ thống, giao dịch bắt đầu thay đổi nền tảng, từ mua bán theo “lời truyền miệng” sang mua bán theo hồ sơ dữ liệu. Sự thay đổi này sẽ kéo theo điều tưởng nhỏ nhưng rất quan trọng, thị trường bớt tin đồn. Tin đồn vẫn có thể xuất hiện, nhưng khả năng kiểm chứng sẽ tăng lên.

Ở giai đoạn đầu triển khai, cũng không loại trừ một nhịp chậm giao dịch. Tâm lý chờ xem hệ thống vận hành ra sao là có thật. Bên mua cần biết tra cứu ở đâu, bên bán phải học cách chứng minh và cập nhật. Những trường hợp sai lệch dữ liệu sẽ phải đi qua quy trình điều chỉnh. Khi cơ chế còn mới, sự thận trọng là phản xạ tự nhiên. Nhưng nếu hệ thống chạy ổn, nhịp chậm ban đầu sẽ đổi lấy một thứ có giá trị lâu dài hơn là niềm tin, thứ tài sản hiếm nhất của thị trường sau nhiều chu kỳ biến động.

Ai hưởng lợi, ai bị sàng lọc?

Trong trung và dài hạn, nhóm hưởng lợi rõ nhất là những dự án pháp lý rõ ràng, hồ sơ đầy đủ, tiến độ minh bạch và sản phẩm bám nhu cầu thực. Khi dữ liệu định danh đi vào vận hành, bất động sản có “lý lịch” rõ sẽ dễ thẩm định hơn trong ba mắt xích quan trọng: người mua, ngân hàng, cơ quan quản lý.

Lợi ích không chỉ nằm ở giao dịch nhanh hơn. Quan trọng hơn, giảm tranh chấp, giảm mua nhầm tài sản vướng pháp lý, giảm tình trạng một bất động sản bị rao bán với nhiều “phiên bản thông tin” khác nhau. Với người mua nhà, đó là cơ hội tăng quyền được biết thông tin liên quan. Với ngân hàng, đó là thêm lớp dữ liệu để thẩm định. Với doanh nghiệp, đó là cơ chế tự nhiên giúp sản phẩm minh bạch được định giá đúng hơn.

Ở chiều ngược lại, định danh tạo áp lực lên nhóm thiếu minh bạch, hàng hóa chưa hoàn chỉnh pháp lý, tài sản bị thổi giá dựa trên thông tin rời rạc, môi giới hoặc đầu cơ tận dụng vùng mờ để tạo “sóng cục bộ”.

Khi dữ liệu được chuẩn hóa và liên thông, kịch bản sốt ảo khó tổ chức hơn vì khả năng kiểm chứng tăng lên. Nói cách khác, định danh không dập tắt nhu cầu đầu tư, nhưng buộc dòng tiền chuyển từ đánh cược theo niềm tin sang định giá theo dữ liệu.

Một tác động khác cũng đáng lưu ý, định danh có thể tạo ra chuẩn mực mới trong hành vi tiêu dùng bất động sản. Người mua sẽ hỏi nhiều hơn về mã định danh và thông tin đi kèm. Nhà đầu tư phải dành thời gian kiểm chứng thay vì chỉ nghe “điểm nóng”. Doanh nghiệp buộc nâng kỷ luật hồ sơ.

Dù vậy, rủi ro lớn nhất của chính sách không nằm ở chủ trương, mà nằm ở chất lượng dữ liệu đầu vào và mức độ đồng bộ. Nhận định của ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, dữ liệu đóng vai trò trung tâm trong việc nâng chuẩn môi trường bất động sản. Ông cho rằng việc đồng bộ hóa dữ liệu trên phạm vi toàn quốc sẽ cải thiện đáng kể khả năng quản lý của cơ quan chức năng đối với quyền sử dụng đất, phê duyệt dự án, hồ sơ sở hữu và các hoạt động giao dịch.

Nếu đồng bộ tốt, định danh trở thành “ngôn ngữ chung” của thị trường. Nếu đồng bộ kém, định danh có nguy cơ biến thành một tầng thủ tục mới, thêm chi phí tuân thủ nhưng chưa tạo được độ tin cậy tương xứng.

Ở cấp độ vĩ mô, khi dữ liệu đủ sạch và đủ dày, cơ quan quản lý có thể nhìn rõ cấu trúc cung cầu theo khu vực, nhận diện dấu hiệu bất thường về giá, tần suất giao dịch, mức độ đầu cơ… để thiết kế công cụ can thiệp hợp lý. Đây cũng là lý do GS. Đặng Hùng Võ nhấn mạnh, mã định danh tự thân không làm thay đổi giá đất, vì nó chỉ là công cụ nhận diện. Tuy nhiên, khi dữ liệu định danh khiến thị trường minh bạch hơn, Nhà nước mới có nền tảng để áp dụng các chính sách về thuế, tín dụng hay điều tiết thị trường một cách “đúng và trúng”.