Giá bất động sản TP.HCM tăng mạnh mặc thanh khoản lao dốc

Bất động sản giảm sút nguồn cung lẫn thanh khoản

Bức tranh chung cho thị trường bất động sản 9 tháng đầu năm 2022 là ảm đạm vì thiếu nguồn cung, thanh khoản giảm ở hầu hết các phân khúc. 

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, 9 tháng đầu năm nay có hơn 32.200 sản phẩm mới được chào bán, giảm 30% so với cùng kỳ năm 2021. Tỉ lệ hấp thụ các căn hộ giảm sút, chỉ ở mức gần 48% so với năm 2021. Riêng trong quý 3 năm nay, chỉ có khoảng 9.500 căn hộ được đưa ra thị trường, giảm 23% so với quý 2.

Trong đó, thị trường TP.HCM cũng ghi nhận sự sụt giảm đáng kể về nguồn cung và lượng tiêu thụ ở hầu hết các phân khúc như đất nền, căn hộ, nhà phố, biệt thự. Theo đó, tháng 8 vừa qua, TP.HCM có 543 căn hộ mở bán, trong khi đó sức tiêu thụ chỉ đạt 177 căn. Căn hộ hạng A tiếp tục là phân khúc dẫn dắt thị trường. Các phân khúc còn lại hầu như không ghi nhận nguồn cung mở bán mới trong tháng. Tỉ lệ hấp thụ chung ở các dự án "chạm đáy" thấp nhất trong hơn 3 năm trở lại đây, dao động phổ biến chỉ từ 16 - 26% giỏ hàng mở bán trong tháng.

Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy, thanh khoản thị trường tiếp tục sụt giảm khi nguồn cung hạn chế. Theo đó, lượng sản phẩm nhà, đất được bán ra trong tháng 5 giảm 11% so với cùng kỳ năm trước. Giao dịch mua bán loại hình đất nền có dấu hiệu chậm lại, chỉ gợn sóng nhẹ ở các khu vực đường vành đai hoặc một số khu vực có thông tin về quy hoạch dự án. Lượng người quan tâm bất động sản cũng giảm 9%, tập trung chủ yếu ở loại hình đất nền dự án.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhận định, thị trường giảm sút cả về cung và lượng giao dịch trong khi lượng cung mới đưa vào thị trường cũng như số lượng dự án được mới được đầu tư, xây dựng ngày một hạn chế, chưa có dấu hiệu cải thiện.

"Nguồn cung trên thị trường khan hiếm là do các dự án bất động sản gần như dừng hẳn, không phê duyệt được vì các quy định pháp lý đang có những mâu thuẫn, chồng chéo tạo ra các rào cản vô hình, các địa phương không dám phê duyệt dự án để bơm nguồn hàng vào thị trường. 

Hiện tại nhiều chủ đầu tư tung ra nhiều ưu đãi kích cầu như cam kết cho thuê, cam kết nhận chuyển nhượng lại, gia hạn giải ngân... nhằm kích cầu, nhưng việc khách hàng khó tiếp cận nguồn vốn vay từ các ngân hàng, cộng hưởng tác động của dịch bệnh đã ảnh hưởng rất lớn đến sức cầu thị trường", ông Đính cho hay.

Giá bất động sản vẫn liên tục tăng

Dù thanh khoản giảm, thị trường căn hộ TP.HCM liên tục lập đỉnh với mức giá tăng mạnh ở tất cả phân khúc. Theo báo cáo của Batdongsan.com.vn, giá chung cư tại TP.HCM vẫn đang trong đà tăng mạnh.

Cụ thể, giá rao bán chung cư ở TP.HCM trong các tháng đầu năm 2022 đã tăng 5% so với mặt bằng giá 2021. Khảo sát của nhiều công ty nghiên cứu thị trường cũng cho thấy, căn hộ ở khu vực TP.Thủ Đức và huyện Nhà Bè đang được chào giá 60-100 triệu đồng/m2. Từ đầu năm đến nay, các dự án đang mở bán hoặc đang chào giá dự kiến ra thị trường trong các tháng cuối năm tiếp tục xu hướng đi lên dù đã neo cao trong quý đầu năm.

Bên cạnh đó, Colliers Việt Nam cũng chỉ ra giá sơ cấp căn hộ tại TP.HCM tiếp tục tăng khoảng 5% so với quý trước, đặc biệt là ở khu Đông thành phố. Nhiều chuyên gia dự báo, giá các dự án căn hộ còn tiếp tục đà tăng trong tương lai khi mà nguồn cung bất động sản tại TP.HCM chưa có dấu hiệu cải thiện rõ nét.

Nhận định về thực trạng này, ông Trần Vĩnh Thành (một môi giới nhà đất thâm niên hơn 10 năm tại TP.HCM) cho rằng, cơn "sốt đất" hồi đầu năm đã khiến giá nhà tăng cao, vượt khả năng chi trả và mức thu nhập của nhiều gia đình. Trong khi đó, thanh khoản thị trường đang chững, đây không phải là thời điểm thích hợp để đầu tư.

TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc Savills Việt Nam cho rằng, nguồn cung trên thị trường khá hạn chế dẫn đến việc tăng giá bất động sản. Việc tăng giá đến từ nhiều yếu tố khác như giá xăng dầu, vật liệu xây dựng và nhân công đều tăng, cuộc xung đột giữa Nga và Ukraine, lạm phát. Đây là những diễn biến trong thị trường thời gian qua, đặc biệt là bất động sản nhà ở.

Từ đây đến cuối năm, thị trường được dự báo sẽ không thay đổi nhiều so với các tháng đầu năm khi nguồn cung bị hạn chế, ngân hàng vẫn mạnh tay thắt chặt tín dụng. Tuy nhiên, có khả năng vẫn sẽ tích cực hơn so với giai đoạn đầu năm. Do đó, giá bán bất động sản, trong đó có phân khúc căn hộ vẫn tiếp tục leo thang. Tình trạng giảm giá bán tại một số khu vực sẽ khó xuất hiện.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho hay, giá nhà tăng cao liên tục là do tình trạng khan hiếm nhà ở. Giá nhà đã vượt quá khả năng thu nhập của đa số người dân được biểu hiện qua chỉ số giá nhà ở của Việt Nam cao gấp hơn 20 lần so với thu nhập trung bình của xã hội làm cho nhiều hộ gia đình và cá nhân khó tạo lập được nhà ở.

Bên cạnh đó, thị trường đang xảy ra tình trạng lệch pha cung - cầu dẫn đến rất thiếu nguồn cung dự án, rất thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội. Đây là 2 loại hình đáp ứng nhu cầu thực của đông đảo người thu nhập trung bình và người thu nhập thấp đô thị nhưng do thiếu nguồn cung trong khi lực cầu rất lớn dẫn đến tình trạng giá nhà đất tăng liên tục trong hơn 5 năm qua.