Trong khi Chính phủ đang nỗ lực tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và thúc đẩy phát triển nhà ở giá phù hợp, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) lại bày tỏ lo ngại một số quy định mới về tài chính đất đai có thể khiến chi phí đầu vào của dự án tăng mạnh, từ đó tạo áp lực lên giá nhà trong thời gian tới.

Góp ý phục vụ tổng kết Nghị quyết 18-NQ/TW và xây dựng Luật Đất đai (sửa đổi), HoREA cho rằng vấn đề lớn nhất hiện nay nằm ở cơ chế xác định giá đất và tiền sử dụng đất. Theo Hiệp hội, đây là yếu tố quyết định trực tiếp đến chi phí phát triển dự án, nguồn cung và mặt bằng giá bất động sản trên thị trường.

Đáng chú ý, HoREA nhận định dự thảo quy định hệ số điều chỉnh giá đất tại TP.HCM đang sử dụng nhiều hệ số cùng có giá trị lớn hơn 1 để tính giá đất. Nếu áp dụng theo phương thức này, giá đất làm căn cứ tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất có thể tăng đáng kể so với trước đây.

Chi phí giá đất hiện chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu giá thành dự án nhà ở. Ảnh: Gia Linh

Theo Hiệp hội, hệ quả là chi phí đầu tư dự án sẽ bị đội lên, làm giảm hiệu quả đầu tư và cuối cùng được phân bổ vào giá bán sản phẩm. Điều này đi ngược với mục tiêu kéo giảm giá nhà, nhất là trong bối cảnh nhu cầu về nhà ở vừa túi tiền và nhà ở cho người có thu nhập trung bình ngày càng lớn.

Một vấn đề khác được HoREA đề cập là tác động từ bảng giá đất mới áp dụng từ năm 2026. Tại nhiều địa phương, đặc biệt là TP.HCM, giá đất trong bảng giá mới đã tăng mạnh so với giai đoạn trước. Việc điều chỉnh này giúp giá đất tiệm cận hơn với giá thị trường, nhưng đồng thời cũng làm tăng nghĩa vụ tài chính đối với người sử dụng đất và doanh nghiệp bất động sản.

Theo các chuyên gia, chi phí đất hiện chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu giá thành dự án nhà ở. Khi tiền sử dụng đất tăng, doanh nghiệp buộc phải cân đối lại bài toán đầu tư, trong đó giá bán là yếu tố chịu tác động trực tiếp nhất. Điều này có thể khiến việc phát triển phân khúc nhà ở giá hợp lý trở nên khó khăn hơn.

Từ thực tế trên, HoREA kiến nghị cơ quan quản lý tiếp tục hoàn thiện cơ chế định giá đất theo hướng minh bạch, sát thị trường nhưng cần tránh tạo ra các cú sốc chi phí đối với doanh nghiệp. Hiệp hội cũng đề xuất xây dựng chính sách tài chính đất đai hài hòa giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân nhằm vừa bảo đảm nguồn thu ngân sách, vừa hỗ trợ thị trường phát triển ổn định.

Theo HoREA, nếu bài toán chi phí đất được xử lý hợp lý, đây sẽ là một trong những giải pháp quan trọng để tăng nguồn cung, hỗ trợ phát triển nhà ở giá phù hợp và tạo điều kiện để người dân tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn trong những năm tới.