Giao dịch ảm đạm, vì sao giá nhà vẫn neo cao?

Thống kê của Savills cho thấy, lượng giao dịch căn hộ trong quý III vừa qua ở TP.HCM giảm 89% so với quý trước đó, tương đương chỉ hơn 990 căn. Tỷ lệ hấp thụ căn hộ mới thậm chí về mức thấp nhất từ năm 2019 đến nay, chỉ đạt 15%.

Giao dịch ảm đạm, giá bất động sản vẫn tăng

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển, Công ty DKRA Việt Nam cho biết, thị trường bất động sản TP.HCM trong 9 tháng năm 2022 khan hiếm nguồn cung mới, chủ yếu là các dự án quy mô nhỏ, tập trung tại các huyện Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè… Kèm theo đó, sức cầu chung của thị trường cũng ở mức thấp, xu hướng sụt giảm mạnh kéo dài từ giữa quý II/2022 đến nay.

Theo đó, thị trường căn hộ của thành phố gặp sự sụt giảm mạnh trong sức cầu ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, đặc biệt ở quý III/2022 do tâm lý e ngại của nhà đầu tư trước những diễn biến vĩ mô, lãi suất tăng cao.

Trong khi đó, thị trường nhà phố, biệt thự ghi nhận tăng 10-15% trong giá bán sơ cấp, nhưng giá thứ cấp giảm 5-10% so với thời điểm đầu năm 2022.

"Điều đáng lo ngại hiện nay là sự lệch pha về phân khúc căn hộ. Hiện tại, các dự án căn hộ tại TP.HCM chủ yếu tập trung vào căn hộ hạng A, hạng sang chiếm trên 77%. Trong khi đó, khoảng 3 năm trở lại đây, nguồn cung căn hộ hạng C có mức giá dưới 35 triệu đồng/m2 gần như mất tích trên thị trường. Thậm chí, những dự án căn hộ có mức giá dưới 40 triệu đồng/m2 cũng rất khó để tìm", ông Thắng nói.

Riêng với đất nền, từ quý III/2022, thanh khoản đất nền diễn biến ngày càng xấu. Sức cầu của thị trường có xu hướng giảm, tỷ lệ tiêu thụ đạt 52%, là mức thấp nhất kể từ đầu năm. Mặc dù giá thứ cấp tăng 2% - 4% so với đầu quý trước, tuy nhiên thanh khoản thị trường vẫn ở mức thấp.

Về phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp, theo chuyên gia của DKRA Việt Nam, phân khúc này hiện đã nhận được sự quan tâm đáng kể từ góc độ quản lý nhà nước và các chủ doanh nghiệp, như Vingroup, Sun Group, Him Lam, Bitexco… cũng đã cam kết tham gia phát triển khoảng 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030.

"Tuy nhiên, phải nhìn nhận thực tế là nguồn cung cho loại hình này vẫn "nhỏ giọt" và vẫn chưa thể đáp ứng phần lớn nhu cầu", ông Thắng khắng định.

Trong khi đó, tại báo cáo thị trường bất động sản quý III/2022, Bộ Xây dựng cho biết giá nhà ở chung cư tại TP.HCM tăng hơn so với quý II.

Cụ thể, đối với căn hộ bình dân có mức giá từ 25 - 30 triệu đồng/m2, Bộ Xây dựng nhận thấy các dự án nhà ở thương mại tại khu vực trung tâm hầu như không có căn hộ với mức giá dưới 25 triệu đồng/m2, trong khi căn hộ có mức giá này chỉ có tại một số ít các dự án ở khu vực xa trung tâm.

Đơn cử, như dự án HQC Hóc Môn (huyện Hóc Môn) có giá khoảng 21 triệu đồng/m2.

Phân khúc căn hộ chung cư trung cấp có mức giá khoảng 30 - 50 triệu đồng/m2, hiện là sản phẩm chủ đạo trên thị trường. Tại TP hiện có các dự án như Celadon City (quận Tân Phú) với giá khoảng 50 triệu đồng/m2, dự án Sunrise City (quận 7) có giá khoảng 40 triệu đồng/m2.

Đối với căn hộ cao cấp có mức giá trên 50 triệu đồng, Bộ Xây dựng thông tin tại TP. HCM có một số dự án nằm ở vị trí đặc biệt, trung tâm có mức giá quảng cáo, chào bán rất cao.

Chẳng hạn, dự án Xi Riverview Palace (quận 2) có giá khoảng 150 triệu đồng/m2, Feliz En Vista (quận 2) có giá khoàng 160 triệu đồng/m2; Palm City (quận 2) có giá khoảng 188 triệu đồng/m2; Saigon Mystery Villas (quận 2) có giá khoảng 225 triệu đồng/m2; Lavila Kiến Á - Nhà Bè (Huyện Nhà Bè) có giá 126,7 triệu đồng/m2…

Giá nhà neo cao, giấc mơ nhà ở với người thu nhập thấp càng… xa xăm

Theo phân tích của các chuyên gia kinh tế và bất động sản, sự nâng cấp giá của các dự án mới gần đây và sự giảm sút nguồn cung của các dự án có mức giá thuộc phân khúc trung bình trên thị trường sơ cấp đã thúc đẩy thị trường bất động sản tăng trưởng giá không ngừng trong suốt các quý vừa qua.

Trong khi đó, thị trường bất động sản TP.HCM càng khó khăn khi trên địa bàn có khoảng trên 100 dự án đang bị ách tắc do việc xử lý hồ sơ chậm so với quy định.

"Ách tắc khâu hồ sơ pháp lý của dự án dẫn đến chậm tiến độ, kéo theo thị trường khan hiếm và mất cân đối về nguồn cung, giao dịch ảm đạm khiến nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn và khách hàng mua nhà ảnh hưởng theo. Quy trình, thủ tục hành chính nhìn chung vẫn còn rườm rà, bất cập…", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) chia sẻ.

Chính vì vậy, giấc mơ sở hữu nhà với người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp ngày càng khó khăn trở thành hiện thực.

Một số liệu được GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đưa ra rất đáng suy gẫm, đó là có một chỉ số rất quan trọng của thị trường bất động sản nhà ở là tỷ số giữa giá nhà ở trung bình trên tiền lương trung bình theo năm.

Theo ông Võ, tại các nước châu Âu, tỷ số này là từ 2 tới 4. Giả sử, mỗi lao động có thể tiết kiệm được 25% tiền lương, có nghĩa là sau 4 năm sẽ tiết kiệm được 1 năm lương. Vậy tỷ số nói trên là 2 thì sau 8 năm làm việc, người lao động có thể mua được nhà. Nếu tỷ số là 4 thì sau 16 năm lao động họ sẽ mua được nhà.

"Tại Thái Lan, tỷ số này là 7, tức là sau 28 năm làm việc sẽ mua được nhà. Trong khi đó,  tại Việt Nam, trong sơn sốt giá 2007 - 2008, tỷ số này là 25, tức là phải lao động 100 năm mới mua được nhà. Trong cơn sốt đất hiện nay, nhiều người đã tính sơ bộ tỷ số này là 30, vậy phải lao động 120 năm mới mua được nhà", ông Võ tính toán.

Còn theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển, Công ty DKRA Việt Nam, để giải quyết vấn đề lệch pha cung cầu và gia tăng nhà ở vừa túi tiền, nhà thu nhập thấp, nhà ở xã hội, cần có những giải pháp cụ thể và đồng bộ. Trong đó, Việt Nam cần triển khai chương trình nhà ở quốc gia mang tính dài hơi và đồng bộ, đẩy nhanh việc sửa đổi các quy định pháp luật liên quan và bổ sung quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp tương tự các nước phát triển.

Ngoài ra, cơ quan chức năng cần xây dựng hành lang pháp lý xét duyệt đối tượng được mua nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp phù hợp với đặc thù kinh tế từng khu vực, địa phương và  cần được quan tâm xúc tiến nhanh vấn đề hỗ trợ doanh nghiệp, người mua tiếp cận với nguồn vốn vay có lãi suất ưu đãi…