Nguồn hàng bất động sản dồi dào nhưng sức mua chưa phục hồi

Sau giai đoạn tăng tốc nguồn cung từ năm 2025, thị trường bất động sản TP.HCM đang chứng kiến nghịch lý khi số lượng dự án mở bán gia tăng nhưng giao dịch lại chậm hơn kỳ vọng.

Theo báo cáo của Dat Xanh Services, trong 6 tháng đầu năm 2026, tổng nguồn cung sơ cấp trên cả nước đạt hơn 102.400 sản phẩm, tăng khoảng 40% so với cùng kỳ năm trước, trong đó gần 37.300 sản phẩm mới được tung ra thị trường. Tuy nhiên, lượng tiêu thụ chỉ đạt khoảng 26.100 sản phẩm, giảm mạnh so với nửa cuối năm 2025.

TP.HCM tiếp tục là địa phương dẫn đầu về nguồn cung căn hộ. Dữ liệu từ Knight Frank Việt Nam cho thấy trong quý II, thành phố ghi nhận hơn 14.000 căn hộ mở bán mới, vượt Hà Nội. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ chỉ dao động từ 31-48%, thấp hơn đáng kể so với cùng kỳ năm ngoái.

Diễn biến này phản ánh tâm lý thận trọng của người mua trong bối cảnh chi phí tài chính vẫn là rào cản lớn. Thay vì quyết định nhanh như giai đoạn thị trường sôi động, khách hàng hiện dành nhiều thời gian hơn để cân nhắc pháp lý dự án, năng lực chủ đầu tư, khả năng khai thác và đặc biệt là áp lực trả nợ trong dài hạn.

Theo các chuyên gia, xu hướng mua để đầu tư ngắn hạn đang suy giảm rõ rệt, nhường chỗ cho nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực hoặc sở hữu tài sản lâu dài.

Doanh nghiệp bất động sản chuyển sang cuộc đua chính sách tài chính

Một trong những nguyên nhân khiến thanh khoản chưa cải thiện là mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà vẫn neo ở mức cao sau thời gian ưu đãi. Nhiều khoản vay hiện có lãi suất từ 12-14%/năm, làm tăng đáng kể chi phí sở hữu nhà ở.

Báo cáo của Công ty Chứng khoán MB (MBS) cho thấy tốc độ tăng trưởng tín dụng đang cao hơn huy động vốn. Đến cuối tháng 6, tín dụng tăng 6,77% trong khi huy động chỉ tăng khoảng 4,7%, tạo áp lực lên mặt bằng lãi suất và khiến lãi vay trung, dài hạn duy trì ở mức cao.

Trong bối cảnh đó, thay vì giảm giá bán trực tiếp, nhiều chủ đầu tư lựa chọn các giải pháp hỗ trợ tài chính để kích cầu như kéo dài tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất trong những năm đầu, tăng mức chiết khấu hoặc tặng thêm ưu đãi cho khách hàng.

Động thái này giúp doanh nghiệp duy trì mặt bằng giá, đồng thời giảm áp lực dòng tiền mà không tạo hiệu ứng giảm giá trên diện rộng.

Các đơn vị phân phối cũng đang thay đổi chiến lược bán hàng, tập trung vào những dự án đã hoàn thiện pháp lý, tiến độ xây dựng rõ ràng và chủ đầu tư có uy tín. Đây được xem là nhóm sản phẩm có khả năng giữ thanh khoản tốt hơn trong bối cảnh dòng tiền đầu tư ngày càng chọn lọc.

Theo dự báo của Dat Xanh Services, nguồn cung mới trong nửa cuối năm 2026 có thể tiếp tục tăng thêm 20-30%. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ nhiều khả năng chỉ dao động từ 25-40%, cho thấy quá trình phục hồi sẽ diễn ra chậm và phân hóa mạnh giữa các dự án.

Giới phân tích nhận định, thị trường bất động sản TP.HCM đang bước vào giai đoạn cạnh tranh bằng chất lượng sản phẩm và chính sách bán hàng thay vì chỉ dựa vào nguồn cung. Trong điều kiện lãi suất chưa giảm đáng kể, dòng tiền sẽ tiếp tục ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch, vị trí thuận lợi và đáp ứng nhu cầu ở thực, thay vì những sản phẩm mang tính đầu cơ như các chu kỳ trước.