Lạm phát và căng thẳng Nga - Ukraine, nhà đầu tư bán cổ phiếu đổ tiền vào bất động sản

Lạm phát đang là mối quan tâm hàng đầu của giới đầu tư toàn cầu cũng như Việt Nam sau khi giá hàng hóa leo thang do đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu do Covid-19 gây ra. Đặc biệt, căng thẳng Nga - Ukraine leo thang càng gây áp lực hơn với lạm phát.

Trong bối cảnh đó, các nhà đầu tư đang đau đầu xem sẽ hành động ra sao? Tại buổi tọa đàm Triển vọng đầu tư năm 2022 do FiinGroup tổ chức, các chuyên gia cho rằng, có không ít nhà đầu tư lựa chọn bán ra cổ phiếu để mua vào bất động sản - kênh trú ẩn an toàn trong bối cảnh lạm phát gia tăng. 

Trước bước đi này của các nhà đầu tư, ông Đào Phúc Tường, CFA – Chuyên gia tài chính cho rằng, nhà đầu tư bất động sản cần cẩn trọng hơn nhiều với giá và thanh khoản trong bối cảnh đặc biệt lãi suất có thể tăng lên. Nhìn xa hơn, lạm phát mà lên cao hơn so với kịch bản dưới 4%, Ngân hàng Nhà nước có thể điều chỉnh lãi suất thì rủi ro sẽ xảy ra với người mua bất động sản nắm giữ ngắn hạn. Đây là yếu tố cần lưu ý nhiều.

Phân tích về mối tương quan giữa bất động sản và lạm phát, ông Phạm Anh Khôi - Tổng Giám đốc Công ty Dịch vụ Tài chính Bất động sản (FINA) cho biết, lạm phát tăng, nhà đầu tư trú ẩn vào bất động sản. Về mặt lâu dài, bất động sản tăng theo. Nhưng khi đi sâu vào thời điểm khác nhau và mức lạm phát khác nhau, thì có hai loại lạm phát ta quan tâm.

Một là lạm phát theo kỳ vọng thì câu trả lời đúng, bất động sản sẽ tăng. Hai là lạm phát vượt kỳ vọng thì dẫn đến phản ứng dây chuyền khác nhau, ảnh hưởng ngược lại bất động sản. "Kinh nghiệm của tôi cho thấy có những giai đoạn lạm phát vượt kỳ vọng bất động sản không tăng thậm chí còn giảm. Do đó, nhà đầu tư phải có chiến lược, chuẩn bị sẵn sàng cho việc đó", ông Khôi nhấn mạnh.

Ông Phạm Anh Khôi - Tổng Giám đốc Công ty Dịch vụ Tài chính Bất động sản (FINA) chia sẻ về thị trường bất động sản. (Ảnh: BTC)

Theo ông Khôi, đầu tư vào bất động sản phải bằng tâm thế đúng. "Tâm thế đầu tư ngắn hạn thì đã là sai ngay từ đầu rồi, vì bất động sản mang tính chu kỳ trung và dài hạn nhiều hơn, lợi nhuận đạt được trong ngắn hạn không nhất thiết do quá giỏi mà do may mắn. 

Nhiều nhà đầu tư thấy may mắn lại nghĩ do mình phân tích đúng, giỏi nên làm 2-3 vòng nữa thì thường là họ bị “kẹp” ở vòng thứ 3. Ta phải luôn tâm niệm, nhiều khi thanh khoản do chủ đầu tư đẩy thị trường chứ không phải do ta giỏi gì đâu. Luôn có tâm thế cho tầm nhìn trung và dài hạn", ông Khôi khuyến cáo. 

Ông Khôi cho rằng, các nhà đầu tư bất động sản cần phải tự đánh giá mình là ai trong chuỗi đầu tư bất động sản. Đầu tư bất động sản được chia thành 5 giai đoạn: Đặt hàng, đặt cọc, ký hợp đồng mua bán, thanh toán và cuối cùng là để ở.

Phải xác định xem mình tham gia giai đoạn nào và mỗi giai đoạn kỳ vọng khác nhau, rủi ro cũng khác.

Ví dụ, tham gia ở giai đoạn đầu tiên - ta thường gọi là F0, thông thường là các nhà đầu tư đi theo lâu dài với bất động sản, họ xuống tiền booking, chủ đầu tư chạy marketing, giá bắt đầu tăng. Tiếp theo là giai đoạn F1 đặt cọc, F2 là ký hợp đồng mua bán, F3 là thanh toán, F4 ở thực. 

"Tất cả các nhà đầu tư đều đi theo giai đoạn đó mà không quan tâm họ đầu tư ở khu vực nào. Do đó, bất kể ở khu vực nào, ta phải nhìn xem mình đang ở con sóng nào. Và đi sớm đón đầu hay đi sau là tùy ở khẩu vị nhà đầu tư. Muốn có kỳ vọng lợi nhuận cao hơn thì phải đi sớm hơn, đầu tư ở giai đoạn F0, F1. Còn muốn an toàn thì chờ giai đoạn sản phẩm xong xuôi thì hãy mua", ông Khôi nói.

Đưa ra lời khuyên với các nhà đầu tư đang đầu tư lựa chọn bán ra cổ phiếu để mua vào bất động sản, ông Khôi chia sẻ, các nhà đầu tư nên bắt đầu một cách cẩn trọng. Đặc biệt, nhà đầu tư nên bắt đầu đối với thị trường biết rõ, nắm rõ hay có người thân quen biết rõ về thị trường. Nhà đầu tư cần tìm hiểu thị trường kỹ, không nên đi quá xa khu vực mình ở hoặc mình nắm rõ, bởi rủi ro chênh lệch thông tin rất lớn đối với thị trường bất động sản, không như thị trường chứng khoán.