Lượng lớn tài sản lại bị “chôn” trong các dự án tồn đọng

Thị trường bất động sản TP.HCM đang có một nghịch lý: nhu cầu tìm kiếm quỹ đất và dự án để đầu tư vẫn hiện hữu, trong khi một Theo số liệu HoREA công bố vào tháng 6/2026, thành phố có 975 dự án vướng mắc, tồn đọng kéo dài. Trong đó, nhiều dự án gặp vấn đề ở thủ tục pháp lý, nghĩa vụ tài chính đất đai, quy hoạch hoặc chấp thuận đầu tư.

Ở chiều ngược lại, M&A đang trở thành một trong những con đường để doanh nghiệp mở rộng quỹ đất và tái cấu trúc dự án. Năm 2026, giới chuyên môn dự báo hoạt động mua bán, sáp nhập bất động sản tiếp tục sôi động, khi cả nhà đầu tư trong và ngoài nước tìm kiếm dự án nhà ở, khách sạn và bất động sản công nghiệp. Riêng tại TP.HCM đã xuất hiện thương vụ nhà đầu tư Malaysia chi khoảng 68 triệu USD để sở hữu một quỹ đất tại khu vực Tân Định.

Trong bối cảnh này, một kiến nghị mới của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) về Luật Đầu tư đáng chú ý không chỉ ở góc độ pháp lý, mà còn ở khả năng tác động đến “giá trị kinh tế” của dự án khi chuyển nhượng.

Tại Văn bản số 103/2026/CV-HoREA gửi Phó Thủ tướng Nguyễn Văn Thắng và Bộ Tài chính, HoREA đề nghị bổ sung quy định về thời hạn hoạt động đối với một số dự án được chuyển nhượng cho nhà đầu tư trong nước.

Cụ thể, với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án có cam kết chuyển giao không bồi hoàn cho nhà đầu tư trong nước, không có nhà đầu tư nước ngoài hoặc tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài là thành viên, cổ đông, HoREA đề xuất thời hạn hoạt động sau chuyển nhượng được tính từ thời điểm nhà đầu tư nhận chuyển nhượng.

Theo Hiệp hội, Luật Đầu tư 2025 chưa quy định trường hợp này. Việc xác định lại thời hạn sẽ tạo điều kiện để bên mua có đủ “vòng đời” triển khai phương án kinh doanh, nhưng vẫn phải tuân thủ giới hạn thời hạn tối đa của dự án theo luật.

Nhìn từ thị trường, đây là yếu tố có thể ảnh hưởng trực tiếp đến bài toán định giá M&A. Một dự án đã trải qua nhiều năm thủ tục nhưng chưa khai thác hiệu quả sẽ kém hấp dẫn nếu nhà đầu tư mới phải bỏ thêm vốn lớn trong khi thời gian khai thác còn quá ngắn. Ngược lại, nếu thời hạn được xác định lại theo một cơ chế rõ ràng, khả năng hoàn vốn và hiệu quả đầu tư có thể thay đổi đáng kể.

Thực tế, nhu cầu tái cấu trúc doanh nghiệp và hoàn thiện pháp lý dự án đang được giới chuyên môn xem là một động lực của M&A năm nay. Các nhà đầu tư cũng ngày càng ưu tiên tài sản có pháp lý minh bạch, sẵn sàng triển khai thay vì chỉ chạy theo quy mô quỹ đất.

HoREA đề xuất cách khơi dòng vốn vào gần 1.000 dự án tồn đọng?

Điểm đáng chú ý khác là HoREA đề xuất cơ chế chuyển tiếp cho những dự án đã triển khai trước khi luật có hiệu lực. Với dự án đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoàn thành nghĩa vụ tài chính, không thuộc trường hợp bị chấm dứt hoạt động nhưng thời hạn còn lại không đáp ứng phương án tài chính hoặc kinh doanh, cơ quan có thẩm quyền có thể xem xét thời hạn hoạt động trên cơ sở đề xuất của nhà đầu tư nhận chuyển nhượng.

HoREA đồng thời đề nghị giao HĐND cấp tỉnh quy định tiêu chí đối với “dự án đầu tư có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm”. Theo Luật Đầu tư 2025, dự án ngoài khu kinh tế thông thường có thời hạn không quá 50 năm; một số trường hợp có thể dài hơn nhưng không quá 70 năm. HoREA cho rằng hiện chưa có tiêu chí và thẩm quyền cụ thể để xác định nhóm dự án vốn lớn, thu hồi vốn chậm, khiến địa phương và nhà đầu tư gặp khó khi áp dụng.

Đặt trong bối cảnh TP.HCM có gần 1.000 dự án tồn đọng, câu chuyện không chỉ là kéo dài thêm bao nhiêu năm cho một dự án. Vấn đề lớn hơn là liệu một tài sản đang nằm im có đủ điều kiện kinh tế để nhà đầu tư khác tiếp quản, rót vốn và đưa trở lại thị trường hay không.

Việc tháo gỡ pháp lý thời gian qua đã giúp một số dự án tại TP.HCM tái khởi động, đồng thời tạo kỳ vọng bổ sung hàng chục nghìn sản phẩm ra thị trường. Trong bối cảnh đó, nếu quy định về thời hạn dự án sau chuyển nhượng được thiết kế minh bạch và có điều kiện chặt chẽ, đây có thể trở thành một mắt xích hỗ trợ M&A, tái cấu trúc doanh nghiệp và giải phóng nguồn lực đất đai.

Tuy nhiên, cơ chế này cũng cần hàng rào kiểm soát rõ ràng. Việc xác định lại thời hạn phải gắn với năng lực thực sự của nhà đầu tư và tiến độ triển khai, tránh tình trạng chuyển nhượng chỉ để “làm mới” vòng đời dự án mà không tạo thêm giá trị cho thị trường.