Mất cân đối thị trường, giá nhà TP.HCM dự báo tiếp tục tăng

Giá nhà thiết lập mặt bằng mới

Theo Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), giá nhà ở TP.HCM đang neo ở mức rất cao vì hiện tượng mất cân đối của thị trường. Biểu hiện cụ thể, nguồn cung bất động sản nhà ở thời gian qua gần như vắng bóng căn hộ bình dân.

Cụ thể, bất động sản nhà ở sẽ tiếp tục gặp khó về nguồn cung do các nguyên nhân như quỹ đất hạn chế, tốc độ cấp phép dự án chậm chạp. Việc kiểm soát các kênh huy động vốn chặt chẽ hơn cũng sẽ khiến nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn trong quá trình triển khai dự án.

Theo số liệu thống kê của CBRE Việt Nam trong quý 2 tại TP.HCM, nguồn cung căn hộ mới đạt 15.528 căn. Trong đó, phân khúc cao cấp chiếm ưu thế với 93%, phân khúc trung cấp chỉ ghi nhận duy nhất một đợt mở bán mới, phân khúc bình dân gần như "tuyệt chủng" nguồn cung mới kể từ quý 1/2019.

CBRE cũng ghi nhận sự nâng cấp giá của các dự án tại khu vực vùng ven góp phần thay đổi cơ cấu phân khúc sản phẩm trong nguồn cung mới cũng như thúc đẩy tăng trưởng giá sơ cấp. Giá sơ cấp trung bình toàn thị trường đạt 2.455 USD/m2 (56 triệu đồng/m2), tăng 8,6% theo năm.

Bà Dương Thuỳ Dương, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho hay thị trường đã và đang đối mặt với nhiều khó khăn trước mắt, gồm: vấn đề cấp phép, các thay đổi trong quy định pháp luật và chính sách thắt chặt tín dụng, chi phí tăng và việc mất cân đối cung cầu. Dự kiến, nguồn cung căn hộ bán sẽ chào đón khoảng 22.000 căn trong năm nay với phân khúc cao cấp và hạng sang chiếm ưu thế, do đó, giá bất động sản sẽ vẫn trong xu hướng tăng cao.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS cho biết, thực tế hầu hết các doanh nghiệp thành viên trong hiệp hội bất động sản phản ánh đã không tiếp cận được vốn vay trong thời gian vừa rồi. "Nhiều người hỏi về vấn đề thị trường bất động sản có thuận lợi hay không. Tôi cho rằng không thuận lợi khi đang có tác động của nhiều vấn đề như lạm phát, giá xăng dầu tăng, xung đột Nga - Ukraine...", ông Đính nói.

VARS dự báo thời gian tới, nguồn cung bị thắt chặt trong khi nhu cầu được thúc đẩy là các yếu tố khiến giá cả bất động sản phân khúc căn hộ thiết lập mặt bằng giá mới trong nửa cuối năm nay, bất chấp giao dịch sẽ trầm lắng. Loại bỏ những cơn sốt đất như cuối năm 2021, đầu 2022, giá nhà ở sẽ tăng bình quân khoảng 10% trong nửa cuối năm.

Thị trường được dự báo tích cực

Đánh giá về thị trường giai đoạn cuối năm, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng thị trường còn đối mặt với nhiều áp lực, khó khăn. "Tuy nhiên, chúng tôi hy vọng các điều hành, chính sách của Chính phủ sẽ hạn chế được khó khăn, đặc biệt là kiểm soát lạm phát, giúp cho thị trường có những tín hiệu tích cực hơn", ông Nguyễn Văn Đính nêu.

PGS.TS Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng, Viện Nghiên cứu và quản lý kinh tế Trung ương cho rằng, trong 6 tháng cuối năm, nếu tình hình kinh tế thế giới diễn biến như hiện nay, không có sự kiện đặc biệt nào xuất hiện. Kinh tế trong nước phục hồi ổn định thì thị trường bất động sản sẽ tăng trưởng ổn định.

Tiếp theo, trong trường hợp có nguồn vốn tăng đột biến, ngân hàng xem xét mở rộng tín dụng, đầu tư công 6 tháng cuối năm được giải ngân đúng kế hoạch, các điểm nghẽn về pháp luật được tháo gỡ, thì thị trường sẽ bùng nổ, tăng trưởng rất mạnh. Tuy nhiên, ông Chung đánh giá đây là kịch bản rất khó xảy ra, nhưng nếu các yếu tố này được tạo dựng, thị trường bất động sản sẽ bứt phá rất nhanh.

"Trong bối cảnh nền kinh tế đang dần phục hồi sau đại dịch Covid-19 cùng với những động thái tích cực về thể chế, mặc dù vẫn còn rất nhiều những diễn biến không chắc chắn nhưng khả năng thị trường bất động sản có bước phát triển tốt trong 6 tháng cuối năm. Chỉ khi những điều bất ngờ nằm ngoài dự đoán xuất hiện hoặc có những yếu tố tích cực, thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm mới xuất hiện tình huống khác", vị chuyên gia cho biết.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, thị trường bất động sản đang phải đối mặt với những đợt thanh lọc như: kiểm soát tín dụng bất động sản, thanh kiểm tra, hoạt động phát hành trái phiếu, rà soát, hồi tố thuế thu nhập cá nhân từ giao dịch nhà đất. Chính vì vậy, ở thời điểm này vẫn còn quá sớm để nhận diện tổng thể thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm  chuyển hồng hay sắc xám.

Các chuyên gia khuyến cáo, để phát triển bền vững, các doanh nghiệp cần chủ động đa dạng hóa nguồn vốn, tiếp cận các kênh thay thế như quỹ đầu tư, mua bán và sát nhập (M&A), liên doanh trong bối cảnh tín dụng bất động sản bị siết chặt. Việc đa dạng hóa các nguồn vốn sẽ giúp ổn định thị trường và giảm các rủi ro hệ thống.