Gần 400 căn hộ sắp ra thị trường

Theo công bố chính thức của Sở Xây dựng Hà Nội, đợt 2 dự án Khu nhà ở đô thị Kim Hoa sẽ có 398 căn nhà ở xã hội được đưa ra thị trường, gồm 326 căn để bán và 72 căn cho thuê mua. Dự án nằm tại các ô đất CT1, CT2, CT3, CT4, xã Tiến Thắng, trước đây là xã Kim Hoa, huyện Mê Linh.

Chủ đầu tư là Công ty TNHH Thương mại và Xây dựng Thân Hà. Tổng diện tích khu đất thực hiện dự án khoảng 93.148,8 m², trong đó diện tích đất xây dựng công trình nhà ở xã hội là 34.137,8 m². Các tòa nhà có quy mô 9 tầng nổi và một tum.

Giá bán được công bố là 19.805.791 đồng/m² sàn sử dụng, đã bao gồm thuế giá trị gia tăng nhưng chưa có kinh phí bảo trì phần sở hữu chung. Phí bảo trì bằng 2% giá bán trước thuế, tương ứng 377.253 đồng/m². Như vậy, nếu tính cả khoản phí này, số tiền người mua phải chuẩn bị tương đương khoảng 20,18 triệu đồng/m².

Các căn hộ mở bán đợt này có diện tích từ 62,81 đến 69,84 m². Riêng tiền mua nhà dao động khoảng 1,24-1,38 tỷ đồng mỗi căn. Sau khi cộng phí bảo trì, tổng chi phí tương ứng vào khoảng 1,27-1,41 tỷ đồng, chưa tính các khoản phát sinh trong quá trình làm thủ tục, vay vốn hoặc hoàn thiện nội thất.

Đối với 72 căn cho thuê mua, mức giá được công bố là 244.515 đồng/m²/tháng, đã bao gồm thuế giá trị gia tăng nhưng chưa bao gồm kinh phí bảo trì 2%. Đây là lựa chọn dành cho những hộ gia đình chưa đủ khả năng thanh toán ngay toàn bộ giá trị căn hộ, song người đăng ký vẫn phải đáp ứng điều kiện về đối tượng, nhà ở và thu nhập theo quy định.

Theo kế hoạch, chủ đầu tư dự kiến ký hợp đồng mua bán từ ngày 29/10/2026 và bàn giao căn hộ trong quý II/2027. Dự án có tổng cộng 720 căn nhà ở xã hội, gồm 648 căn để bán và 72 căn cho thuê mua. Trước đợt công bố lần này, đã có 322 căn được khách hàng ký hợp đồng, do đó số căn để bán còn lại là 326 căn.

Sở Xây dựng Hà Nội đặc biệt lưu ý, mọi hành vi lợi dụng nhu cầu mua nhà ở xã hội để thu tiền, nhận đặt cọc, hứa “bao hồ sơ” hoặc dành suất ưu tiên đều trái quy định. Các trường hợp kê khai không trung thực có thể bị xử lý ngay cả khi sai phạm chỉ được phát hiện trong quá trình hậu kiểm. Người mua cũng không được chuyển nhượng nhà ở xã hội trái quy định pháp luật.

Nguồn cung tăng nhưng giá bán phân hóa mạnh

398 căn hộ tại Kim Hoa xuất hiện trong thời điểm Hà Nội đang đẩy nhanh chương trình phát triển nhà ở xã hội với quy mô lớn hơn nhiều so với giai đoạn trước. Theo Nghị quyết số 7/NQ-CP ngày 12/1/2026, Chính phủ giao Hà Nội hoàn thành 84.000 căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2026-2030, riêng năm 2026 là 18.700 căn.

Trong kế hoạch riêng của thành phố, Hà Nội đặt mục tiêu cao hơn, phấn đấu hoàn thành tối thiểu 120.000 căn trong 5 năm. Theo kế hoạch của UBND thành phố, đây được xác định là một trong những nhiệm vụ trọng tâm nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp, công nhân và lực lượng vũ trang.

Đến tháng 7/2026, Hà Nội có 30 dự án đã khởi công và đang thi công, quy mô khoảng 24.120 căn hộ. Thành phố đồng thời đặt mục tiêu đẩy nhanh thủ tục đối với 114 dự án khác, áp dụng cơ chế “làn xanh” và cắt giảm ít nhất 50% thời gian giải quyết các thủ tục hành chính trong quy hoạch, đầu tư, đất đai và xây dựng. 

Nguồn cung mới cũng đang tạo nên mặt bằng giá khá phân hóa. Tại hai công trình CT-05 và CT-06 thuộc Khu đô thị Thanh Lâm - Đại Thịnh 2, giá bán được Sở Xây dựng xác định lần lượt là 14,60 triệu đồng và 14,52 triệu đồng/m², chưa gồm phí bảo trì. 

Ở nhóm dự án công bố sau đó, mức giá cao hơn đáng kể. Chẳng hạn, nhà ở xã hội CT2 thuộc khu nhà ở tại điểm X2, phường Lĩnh Nam có giá tạm tính khoảng 28,4 triệu đồng/m², đã gồm thuế giá trị gia tăng nhưng chưa có phí bảo trì. Dự án tại xã Ngọc Hồi cũng từng được công bố giá dự kiến 24,7 triệu đồng/m².

Các mức giá này chưa thể coi là giá bình quân của toàn thị trường, bởi mỗi dự án khác nhau về vị trí, quy mô, thời điểm đầu tư, tiêu chuẩn xây dựng và chi phí thực hiện. Tuy nhiên, khoảng cách từ hơn 14 triệu đến gần 30 triệu đồng/m² cho thấy khái niệm “nhà ở xã hội giá thấp” đang trở nên tương đối. Với nhiều gia đình thu nhập trung bình và thấp, tổng giá trị căn hộ từ hơn một tỷ đồng vẫn là khoản tài chính lớn, đòi hỏi vốn tích lũy và khả năng vay dài hạn.

Cùng với phát triển nguồn cung, Hà Nội đang từng bước số hóa thủ tục. Từ cuối tháng 7/2026, người dân có thể thực hiện trực tuyến thủ tục xác nhận điều kiện về nhà ở trên Cổng Dịch vụ công quốc gia. Theo Báo Điện tử Chính phủ, việc này áp dụng cho trường hợp chưa có nhà ở thuộc sở hữu hoặc đã có nhà nhưng diện tích bình quân thấp hơn 15 m² sàn/người. Đây mới là khâu xác nhận điều kiện, hồ sơ đăng ký mua hoặc thuê mua căn hộ vẫn phải nộp theo đúng địa điểm, thời gian do chủ đầu tư và Sở Xây dựng công bố.

Việc đưa thêm 398 căn hộ ra thị trường là tín hiệu tích cực, nhưng chưa thể giải quyết ngay khoảng cách lớn giữa cung và cầu nhà ở vừa túi tiền tại Hà Nội. Hiệu quả của chương trình nhà ở xã hội cuối cùng không chỉ được đo bằng số dự án khởi công, mà phải bằng số căn được hoàn thành đúng tiến độ, có giá phù hợp với thu nhập và được phân phối công khai, minh bạch đến đúng người có nhu cầu.