Trong cơ cấu thị trường, căn hộ tiếp tục được dự báo là phân khúc chủ đạo của thị trường bất động sản. Áp lực dân số, nhu cầu nhà ở tại TP.HCM và các đô thị vệ tinh vẫn ở mức cao, trong khi nguồn cung mới nhiều năm liên tục bị hạn chế. Điều này khiến căn hộ, đặc biệt là các dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ tốt và giá phù hợp với nhóm người mua ở thực, trở thành tâm điểm hút thanh khoản.

Theo báo cáo nghiên cứu thị trường của DKRA Consulting (thương hiệu nghiên cứu và tư vấn phát triển thuộc DKRA Group) về “thị trường bất động sản nhà ở TP. HCM và vùng phụ cận năm 2025”, năm qua đánh dấu bước chuyển quan trọng của thị trường bất động sản nhà ở TP. HCM và vùng phụ cận khi nguồn cung sơ cấp và sức cầu đều được cải thiện rõ nét hơn so với năm 2024.

Các giao dịch chủ yếu tập trung tại những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng đồng bộ và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín, cho thấy tâm lý người mua ngày càng thận trọng và ưu tiên yếu tố an toàn.

Thị trường bất động sản phía Nam đang bước vào giải đoạn tập trung vào những phân khúc có khả năng hấp thụ thực và dòng tiền ổn định. Ảnh: Gia Linh

Xu hướng phát triển căn hộ gắn với đại đô thị, trục giao thông và khu công nghiệp được đánh giá sẽ giữ vai trò dẫn dắt, không chỉ phục vụ nhu cầu an cư mà còn đáp ứng nhu cầu cho thuê, đầu tư dài hạn.

Bên cạnh căn hộ, đất nền vẫn giữ vị trí quan trọng, nhưng không còn là “ngôi sao” của các cơn sốt ngắn hạn. Trong năm 2026, đất nền được dự báo vận động theo hướng chọn lọc, tập trung tại các địa bàn có quy hoạch đô thị, hạ tầng kết nối và động lực dân cư rõ ràng.

Phân khúc này được xem là kênh tích lũy tài sản trung, dài hạn, phù hợp với nhóm nhà đầu tư có tầm nhìn dài hơi, thay vì lướt sóng. Những khu vực ăn theo vành đai, cao tốc, khu công nghiệp và đô thị vệ tinh được dự báo tiếp tục giữ nhịp cho thị trường đất nền.

Với nhà phố và biệt thự, thị trường năm 2026 được dự báo không mở rộng đại trà mà mang tính cục bộ. Thanh khoản chủ yếu tập trung tại các đại dự án, khu đô thị quy mô lớn, nơi sản phẩm gắn với hệ sinh thái tiện ích, hạ tầng và cộng đồng cư dân hiện hữu.

Phân khúc này tiếp tục phụ thuộc nhiều vào năng lực triển khai của các “ông lớn”, đồng thời chịu sự sàng lọc mạnh về pháp lý, chất lượng và khả năng khai thác thực.

Tổng thể, thị trường bất động sản phía Nam năm 2026 được dự báo sẽ vận hành theo mô hình “căn hộ dẫn dắt, đất nền nâng đỡ, nhà thấp tầng chọn lọc”. Sự phân hóa giữa các phân khúc và giữa từng dự án sẽ rõ nét hơn bao giờ hết.

Trong bối cảnh đó, phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực, có khả năng tạo dòng tiền và gắn với phát triển đô thị sẽ giữ vai trò chủ đạo, định hình nhịp điệu của thị trường trong chu kỳ mới.