Thị trường bất động sản đang xuất hiện một nghịch lý dự án mới trở lại nhiều hơn sau thời gian dài khan hiếm nguồn cung, nhưng giao dịch chưa phục hồi tương ứng.

Theo Bộ Xây dựng, quý II/2026, cả nước có 113 dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới với hơn 103.200 căn. Trong khi đó, số giao dịch bất động sản thành công chỉ đạt hơn 100.000 giao dịch, bằng 71,5% quý trước.

Đáng chú ý, báo cáo từ 25/34 địa phương cho thấy lượng bất động sản tồn kho đạt 39.284 căn, nền. Trong đó, tồn kho chung cư là 12.823 căn, tăng 22,2%; nhà ở riêng lẻ tăng 46,4% và đất nền tăng 25,4% so với quý trước.

Tại TP.HCM, bài toán đáng chú ý hiện nay không đơn thuần là thiếu nguồn cung, mà là khoảng cách giữa giá nhà và khả năng chi trả của người mua.

Theo CBRE Việt Nam, quý II/2026, TP.HCM có khoảng 850 căn hộ mới chào bán, giảm 48% so với quý trước. Trong khi đó, DKRA Consulting ghi nhận tháng 7, TP.HCM và vùng phụ cận có hơn 10.400 căn hộ thuộc nguồn cung sơ cấp nhưng chỉ khoảng 1.650 căn được tiêu thụ, tương đương tỷ lệ hấp thụ khoảng 16%.

Tại TP.HCM, thị trường bất động sản đang đứng trước thực trạng thiếu nguồn cung, mà là khoảng cách giữa giá nhà và khả năng chi trả của người mua. Ảnh: Gia Linh

Một trong những rào cản lớn là chi phí tài chính. Bộ Xây dựng cho biết lãi suất cho vay bất động sản phổ biến khoảng 12-14%/năm, một số khoản vay thả nổi có thể lên tới 15-16%/năm.

Giá nhà neo cao cộng với lãi vay lớn khiến người mua ngày càng cân nhắc kỹ hơn. Thay vì quyết định nhanh khi dự án mở bán, khách hàng có xu hướng so sánh mức giá, tiến độ thanh toán, pháp lý và chính sách hỗ trợ tài chính.

Với nhà đầu tư sử dụng vốn vay, thanh khoản chậm còn đồng nghĩa với thời gian nắm giữ kéo dài và chi phí lãi vay tiếp tục phát sinh. Vì vậy, một bộ phận nhà đầu tư phải cân nhắc giảm kỳ vọng lợi nhuận để tìm người mua.

Ở phía doanh nghiệp, hàng bán chậm cũng khiến áp lực tài chính gia tăng. Báo cáo quý II/2026 cho thấy Nam Long ghi nhận gần 8.600 tỷ đồng hàng tồn kho, Khang Điền khoảng 29.488 tỷ đồng. Bcons ghi nhận tồn kho tăng từ 1.578 tỷ đồng cuối năm 2025 lên 4.816 tỷ đồng giữa năm nay.

Tuy nhiên, tồn kho bất động sản không hoàn toàn là nhà đã xây xong nhưng chưa bán được. Phần đáng kể nằm ở quỹ đất, dự án đang triển khai và chi phí xây dựng dở dang. Dù vậy, khi tốc độ bán hàng chậm, vòng quay vốn kéo dài trong khi doanh nghiệp vẫn phải duy trì chi phí và nghĩa vụ tài chính.

Ông Lê Văn Toàn, Tổng giám đốc PST Land, cho rằng một bộ phận sản phẩm khó được thị trường chấp nhận do vướng pháp lý, giá bán chưa phù hợp hoặc liên quan đến áp lực tín dụng. Nếu tồn kho kéo dài, doanh nghiệp tiếp tục phát sinh chi phí trong khi nguồn thu bị đình trệ.

Diễn biến này cho thấy thị trường không chỉ cần thêm nguồn cung, mà cần nguồn cung phù hợp hơn với sức mua.

Người cần nhà vẫn còn nhiều, doanh nghiệp vẫn có sản phẩm để bán. Nhưng nếu khoảng cách giữa giá nhà và túi tiền chưa được thu hẹp, việc nguồn cung tăng chưa chắc đồng nghĩa thị trường sẽ dễ bán hơn.