Đối với các doanh nghiệp bất động sản đang trong giai đoạn tái cấu trúc, thách thức lớn nhất không chỉ nằm ở việc khơi thông pháp lý hay bán được hàng, mà còn ở khả năng duy trì nguồn vốn để vận hành doanh nghiệp. Khi các dự án cần thời gian dài để hoàn thiện và thu hồi vốn, dòng tiền ngắn hạn trở thành yếu tố quyết định. Trong bối cảnh đó, khả năng tiếp cận tín dụng và thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ nợ có ý nghĩa sống còn đối với Novaland.

Danh sách chủ nợ kéo dài

Theo báo cáo tài chính hợp nhất quý II/2026, tính đến ngày 30/6/2026, tổng nợ phải trả của Novaland đạt hơn 193.420 tỷ đồng, tăng khoảng 2.405 tỷ đồng so với cuối năm 2025. Mức tăng không lớn, song nợ phải trả vẫn chiếm gần 75% tổng nguồn vốn của doanh nghiệp, cho thấy Novaland tiếp tục vận hành với mức đòn bẩy tài chính cao. Nói cách khác, phần lớn nguồn lực phục vụ hoạt động của doanh nghiệp vẫn được hình thành từ các khoản nợ và vốn vay, thay vì chủ yếu dựa vào vốn chủ sở hữu.

Trong cơ cấu nợ, tổng dư nợ vay tài chính duy trì ở mức khoảng 72.911 tỷ đồng, gồm 30.482 tỷ đồng vay ngắn hạn và 42.429 tỷ đồng vay dài hạn. Với quy mô dư nợ này, mọi biến động về lãi suất, tiến độ trả nợ hoặc khả năng tiếp cận nguồn vốn mới đều có thể tác động trực tiếp đến chi phí tài chính và kết quả kinh doanh.

Sở dĩ Novaland phải duy trì quy mô vay lớn là bởi doanh nghiệp đang sở hữu tổng tài sản hơn 258.000 tỷ đồng, trong đó phần lớn là hàng tồn kho và các khoản phải thu gắn với các dự án bất động sản có chu kỳ đầu tư dài. Những tài sản này chưa thể nhanh chóng chuyển thành tiền mặt để tái đầu tư hoặc thanh toán các nghĩa vụ đến hạn. Vì vậy, doanh nghiệp buộc phải duy trì nguồn vốn tín dụng ổn định nhằm triển khai dự án, đảm bảo dòng tiền hoạt động và đáp ứng các nghĩa vụ tài chính.

Thay vì phụ thuộc vào một vài ngân hàng, Novaland xây dựng quan hệ tín dụng với nhiều tổ chức tài chính trong và ngoài nước nhằm đa dạng hóa nguồn vốn, kéo dài kỳ hạn vay và giảm rủi ro phụ thuộc vào một chủ nợ duy nhất. Danh sách chủ nợ trải dài từ các ngân hàng quốc doanh như VietinBank, Vietcombank đến các ngân hàng thương mại cổ phần như MBBank, VPBank, TPBank, MSB, PVcomBank, HDBank, cùng các định chế tài chính quốc tế như UBS AG (Singapore), Maybank International Labuan Branch và Deutsche Investitions-und Entwicklungsgesellschaft mbH.

Việc có nhiều tổ chức tín dụng cùng tham gia tài trợ vốn giúp Novaland duy trì hoạt động trong giai đoạn thị trường khó khăn. Tuy nhiên, điều này cũng đồng nghĩa doanh nghiệp phải đồng thời đáp ứng các điều kiện tín dụng, lịch trả gốc, lãi và các cam kết tài chính với nhiều chủ nợ khác nhau. Khi đó, quản trị dòng tiền trở thành yếu tố then chốt, bởi chỉ cần tiến độ bán hàng hoặc bàn giao dự án chậm hơn dự kiến, áp lực thanh toán các khoản vay sẽ gia tăng đáng kể.

Một điểm đáng chú ý là trong 6 tháng đầu năm 2026, Novaland vay mới khoảng 5.913 tỷ đồng nhưng cũng đồng thời chi khoảng 5.524 tỷ đồng để trả nợ gốc. Điều này cho thấy phần lớn dòng vốn huy động trong kỳ được sử dụng để thực hiện các nghĩa vụ nợ đến hạn, trong khi dư địa tạo thêm nguồn vốn phục vụ mở rộng hoạt động không còn nhiều. Nếu khả năng huy động vốn mới bị thu hẹp hoặc tiến độ thu tiền từ các dự án tiếp tục chậm, áp lực thanh khoản của doanh nghiệp sẽ còn hiện hữu trong thời gian tới.

Chi phí lãi vay tạo áp lực lên dòng tiền

Áp lực tài chính của Novaland không chỉ đến từ quy mô nợ lớn mà còn thể hiện rõ qua chất lượng dòng tiền. Trong 6 tháng đầu năm 2026, lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh tiếp tục âm 3.594 tỷ đồng, phản ánh dòng tiền tạo ra từ hoạt động cốt lõi vẫn chưa đủ bù đắp nhu cầu vốn của doanh nghiệp.

Một trong những nguyên nhân chính là lượng hàng tồn kho lên tới hơn 157.700 tỷ đồng. Đây chủ yếu là giá trị các dự án bất động sản đang trong quá trình phát triển hoặc chưa đủ điều kiện ghi nhận doanh thu. Khi các tài sản này chưa được chuyển hóa thành dòng tiền, doanh nghiệp vẫn phải duy trì nguồn vốn vay để tài trợ cho hoạt động và gánh chịu chi phí lãi vay phát sinh.

Chỉ trong nửa đầu năm 2026, Novaland đã chi khoảng 2.697 tỷ đồng tiền mặt để thanh toán chi phí đi vay. Bình quân mỗi ngày, doanh nghiệp phải dành khoảng 15 tỷ đồng chỉ để thực hiện nghĩa vụ trả lãi. Khoản chi này trở thành áp lực đáng kể đối với dòng tiền, đặc biệt trong bối cảnh hoạt động kinh doanh cốt lõi chưa tạo ra nguồn thu đủ mạnh để tự bù đắp chi phí vốn.

Điều này cũng lý giải vì sao việc xử lý hàng tồn kho, đẩy nhanh tiến độ pháp lý và bàn giao dự án được xem là chìa khóa đối với quá trình tái cấu trúc của Novaland. Khi dòng tiền bán hàng được cải thiện, doanh nghiệp sẽ có điều kiện giảm dần phụ thuộc vào vốn vay, qua đó hạ áp lực chi phí lãi vay và củng cố sức khỏe tài chính.

Để thực sự vượt qua giai đoạn khó khăn, Novaland không chỉ cần tiếp tục cơ cấu lại các khoản nợ, mà quan trọng hơn là phải khôi phục khả năng tạo tiền từ hoạt động kinh doanh. Chỉ khi các dự án được tháo gỡ pháp lý, hàng tồn kho được chuyển hóa thành doanh thu và dòng tiền kinh doanh quay trở lại trạng thái dương, doanh nghiệp mới có thể giảm dần sự phụ thuộc vào nguồn vốn vay và cải thiện cấu trúc tài chính.