Quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư: Gây mâu thuẫn ngay từ đặt mục tiêu

Trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng đưa ra hai phương án quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư.

Trong đó có phương án 1, thời hạn sở hữu được xác định theo thời hạn sử dụng công trình. Phương án 2, giữ nguyên như quy định hiện hành, tức không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư.

Ths. Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý đất đai, đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản đề nghị không đặt ra quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư, giữ nguyên quy định theo khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013. Ông Đỉnh chỉ rõ, tuổi thọ của luật rất ngắn, chu kỳ của Luật Đất đai là 10 năm, còn Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi mới được năm 9 năm.

Thứ nhất, dự thảo đề xuất quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư xác định theo thời hạn sử dụng của công trình nêu trong hồ sơ thiết kế là không phù hợp cả về mặt khoa học, pháp lý cũng như thực tiễn.

Thứ hai, bản chất việc chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư hiện nay là chứng nhận "kép": Vừa chứng nhận quyền sử dụng đất (theo Luật Đất đai), vừa chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (theo Luật Nhà ở).

"Giữa 2 mục tiêu, thứ nhất là khuyến khích phát triển nhà chung cư và mục tiêu thứ hai là thời hạn sở hữu nhà chung cư đã tự mâu thuẫn nhau. Nhà làm luật cần chọn một mục tiêu chính mà mình mong muốn nhất để quyết định lựa chọn chính sách nào", ông Đỉnh nhấn mạnh.

Còn chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực cho rằng, thời hạn sở hữu nhà chung cư nên phân biệt rõ. Ở đây nên có thời hạn sở hữu còn quyền sở hữu không nên động đến vì đất sẽ gắn quyền với lô đất đó.

"Làm thế nào phân biệt được chung cư 70 năm hay 50 năm? Ai là người thẩm định? Bởi quyết định liên quan đến giá mua, giá bán vì chung cư 50 năm đương nhiên có giá thấp hơn 70 năm", ông Lực cho hay.

Ông Lực nhấn mạnh, cơ quan soạn thảo luật nên đánh giá tác động của việc quy định chung cư có thời hạn bởi những chung cư hiện nay không chi phối bởi luật mới. Người dân sẽ đổ xô đi mua chung cư vô thời hạn và giá chung cư này sẽ bị đẩy lên. Vì vậy, cơ quan chức năng nên điều tiết.

Còn theo luật sư Nguyễn Hồng Chung, Chủ tịch HĐQT DVL Venture, Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng, quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư là một vấn đề cần thiết phải xem xét và đặt trong tổng thể các quyền đối với tài sản, bảo đảm phù hợp với pháp luật về xây dựng, nhà ở, đất đai, dân sự.

Các vấn đề cần xác định rõ, thời hạn sử dụng đất đối với chung cư cao tầng và thời hạn sử dụng nhà chung cư. Về quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư là một vấn đề cần thiết phải xem xét và đặt trong tổng thể các quyền đối với tài sản, bảo đảm phù hợp với pháp luật về xây dựng, nhà ở, đất đai, dân sự.

Đối với quyền sở hữu, không nên dùng từ thời hạn sở hữu nhà chung cư và thay bằng thời hạn sử dụng nhà chung cư. Khách hàng bỏ tiền ra mua nhà chung cư nên họ có quyền sở hữu tài sản. Quyền này được pháp luật dân sự bảo vệ, chỉ khi tài sản không còn mới mất quyền sở hữu.

"Theo quy định, tất cả các dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất nhưng không phải là đất ở hoặc không có một phần diện tích đất ở, mặc dù phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì cũng không được chấp thuận là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. Quy định này chưa thống nhất với Luật Đất đai nên ở giai đoạn chủ trương thì chưa biết đất đó có được phép chuyển mục đích hay không để chấp thuận đồng thời", ông Chung chia sẻ.

Góp ý tại hội nghị, TS. Phạm Duy Nghĩa – trọng tài viên VIAC, giảng viên ĐH Fullbright cho rằng, miếng đất hay căn hộ đều là tài sản. Luật can thiệp đến tài sản nên người dân, doanh nghiệp đang rất quan tâm. Nếu đi vào càng chi tiết, càng sâu sẽ càng gặp rất nhiều vấn đề.

Theo ông Nghĩa, nếu đi vào từng luật, chăm chú sửa từng luật thì nguy cơ không nhất quán, không hệ thống. Trên một lô đất xuất hiện nhiều tài sản, quyền tài sản khác nhau, nếu ta đăng ký riêng rẽ, sau này chùm tài sản đưa ra tranh chấp, tài sản phái sinh sẽ gây ra rủi ro vì sở hữu đa tầng không được quản lý nhất quán.

"Chúng ta đừng nên vì mỗi luật riêng mà nên làm tổng thể, đi từ gốc, tỉa bớt cành; trong quy trình này, cố gắng tham vấn ý kiến đa chiều khác. Quyền tài sản của dân, quyền giao dịch của doanh nghiệp không nên nay sửa, mai sửa", ông Nghĩa nhấn mạnh.

Ông Nghĩa cũng đề nghị cơ quan chức năng phải quan tâm đến gốc của vấn đề là quyền tài sản, quyền tự do giao dịch... Quyền của người dân nên quy định trong luật dân sự và không nên thay đổi.