Khách mua bất động sản bằng tiền “khó giải thích” sẽ khó giao dịch hơn?

Hiên nay, một căn hộ vài tỷ đồng, nhà phố hàng chục tỷ đồng hay biệt thự có giá cao hơn không còn xa lạ trên thị trường TP.HCM. Giá trị bất động sản càng lớn, việc kiểm soát dòng tiền đi cùng giao dịch càng trở thành vấn đề đáng chú ý.

Từ ngày 26/8, Nghị định 339/2026/NĐ-CP chính thức có hiệu lực. Theo quy định, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản không báo cáo giao dịch đáng ngờ, giao dịch có giá trị lớn hoặc cung cấp thông tin, tài liệu không trung thực có thể bị phạt từ 40-80 triệu đồng. Vi phạm còn có thể dẫn tới đình chỉ hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản từ 1-3 tháng.

Quy định này đưa thêm một lớp kiểm soát vào thị trường vốn có đặc thù tài sản giá trị cao. Theo một môi giới chuyên phân khúc nhà phố tại TP.HCM, trên thực tế không phải giao dịch giá trị cao nào cũng bất thường. Nhiều khách hàng là chủ doanh nghiệp, nhà đầu tư lâu năm hoặc bán một bất động sản khác để mua tài sản mới nên số tiền giao dịch hàng chục tỷ đồng là bình thường.

Điều đáng chú ý, theo người này, là những trường hợp phương thức thanh toán phức tạp, nhiều người cùng chuyển tiền hoặc thông tin giữa người đứng tên và người thực sự giao dịch không rõ ràng.

“Môi giới lâu năm thường nhận ra những giao dịch có điểm khác thường. Trước đây, nếu người mua và người bán thống nhất được giá, hoàn tất thủ tục thì môi giới chủ yếu quan tâm làm sao giao dịch thành công. Khi trách nhiệm báo cáo được quy định rõ hơn, những trường hợp như vậy chắc chắn sẽ phải được thận trọng hơn”, môi giới này nói.

Theo người này, quy định mới chưa chắc làm giảm lượng khách mua nhà thực, nhưng có thể tác động đến một bộ phận giao dịch vốn muốn hạn chế để lại dấu vết về dòng tiền.

Ở góc độ người mua, điều này cũng đồng nghĩa một giao dịch bất động sản giá trị lớn ngày càng khó chỉ dựa vào thỏa thuận giữa hai bên. Nguồn tiền, hồ sơ khách hàng và phương thức thanh toán sẽ trở thành những yếu tố được quan tâm nhiều hơn.

Không chỉ phòng, chống rửa tiền, Nghị định 339 còn quy định cá nhân môi giới không có chứng chỉ hành nghề hoặc hành nghề ngoài doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch, môi giới bất động sản có thể bị phạt 40-60 triệu đồng. Những quy định này tạo thêm áp lực lên nhóm môi giới tự do – lực lượng vẫn hiện diện khá phổ biến trên thị trường thứ cấp.

Cuộc chơi có thể nghiêng về những doanh nghiệp bất động sản làm ăn bài bản

Từ góc nhìn doanh nghiệp, việc siết quản lý không hoàn toàn được nhìn nhận như một gánh nặng. Đại diện một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM cho rằng nhiều doanh nghiệp lớn hiện đã quản lý thông tin khách hàng, hợp đồng và thanh toán tương đối chặt. Do đó, tác động lớn hơn của quy định mới có thể nằm ở việc tạo mặt bằng chung cho toàn thị trường.

“Nếu tất cả đơn vị đều phải minh bạch thông tin, lưu hồ sơ và chịu trách nhiệm về giao dịch mình tham gia, doanh nghiệp làm bài bản không phải là bên bất lợi. Ngược lại, thị trường sẽ bớt tình trạng một bên đầu tư vào hệ thống, nhân sự, pháp lý trong khi một bên chỉ cần tập hợp môi giới để bán hàng”, vị này nhận định.

Nghị định mới cũng tăng mạnh chế tài liên quan đến dữ liệu bất động sản. Tổ chức không cung cấp hoặc cung cấp không chính xác, không đầy đủ số liệu về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định có thể bị phạt 800 triệu đến 1 tỷ đồng.

Đây có thể là thay đổi đáng chú ý đối với thị trường TP.HCM. Trong nhiều năm, người mua nhà thường phải đối mặt với tình trạng thông tin dự án, giá bán, nguồn cung và giao dịch thực tế nằm rải rác ở nhiều nguồn. Khoảng trống thông tin cũng tạo điều kiện cho hiện tượng đẩy giá, tung tin về lượng giao dịch hay tạo tâm lý khan hiếm để thúc khách xuống tiền.

Khi trách nhiệm đối với dữ liệu và hồ sơ giao dịch được nâng lên, thị trường có thêm điều kiện để giảm dần khoảng cách thông tin giữa người bán và người mua. Tất nhiên, một nghị định xử phạt khó có thể ngay lập tức giải quyết những tồn tại lâu năm của thị trường địa ốc. Hiệu quả còn phụ thuộc vào cách xác định giao dịch phải báo cáo, khả năng giám sát và việc thực thi trên thực tế.

Nhưng với môi giới và doanh nghiệp bất động sản, tín hiệu đã khá rõ đó là giá trị một căn nhà càng lớn, trách nhiệm giải trình phía sau giao dịch cũng sẽ lớn hơn. Nếu điều này được thực thi đồng bộ, tác động đáng kể nhất với thị trường TP.HCM có thể không phải là có bao nhiêu trường hợp bị phạt 80 triệu đồng, mà là những giao dịch thiếu minh bạch và cách kinh doanh dựa vào vùng xám ngày càng khó tồn tại.