Tất cả các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ thành công đều có mẫu số chung là “hợp lòng dân”

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), Ủy ban Thường vụ Quốc hội trong phiên họp chiều ngày 17/3 đã cho ý kiến kết luận không tán thành quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn, vì can thiệp quyền sở hữu tài sản của người dân. Nhưng cần có quy định cụ thể việc Nhà nước có quyền quyết định, trách nhiệm di dời, phá dỡ, cải tạo chung cư không còn an toàn, để đảm bảo sức khỏe, an toàn của người dân.

Trước đó, HoREA đã có văn bản tổng hợp ý kiến gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội, liên quan đến quan điểm quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn mà Chính phủ và Bộ Xây dựng đã đề xuất trong Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).

Sẽ có hai phương án quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư

Ủy ban Thường vụ Quốc hội yêu cầu Cơ quan soạn thảo dự án Luật tiếp thu ý kiến tại phiên họp, ý kiến các cơ quan tổ chức, nhân dân, và lưu ý không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư. 

Tuy nhiên, ông Châu cho rằng, Chính phủ vẫn có quyền trình Quốc hội phương án của mình, và như vậy sẽ có thể trình 2 phương án (phương án của Chính phủ và phương án theo kết luận của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội). 

Trong đó cần giải trình hai phương án, nêu rõ ưu điểm, nhược điểm, trình bày một cách toàn diện, lập luận rõ ràng, làm cơ sở để các đại biểu Quốc hội xem xét, cho ý kiến, quyết định để đảm bảo tính dân chủ, khách quan.

"HoREA được biết, phần lớn thành viên Ủy ban Thường vụ Quốc hội cũng không tán thành việc quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn.

Tuy nhiên, Hiệp hội nhận thấy rất cần thiết nghiên cứu và trả lời ý kiến trong cuộc họp của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, đề nghị "Cần làm rõ, rà soát bản chất của vướng mắc cải tạo, phá dỡ nhà chung cư cũ có phải do quy định về sở hữu nhà chung cư không xác định thời hạn hay không? Có phải nếu chuyển sang hình thức sở hữu nhà chung cư có thời hạn thì sẽ xử lý được hay không?", ông Châu nói.

Nhiều cách làm hay của TP.HCM trong cải tạo chung cư cũ

Theo Chủ tịch HoREA, thời gian qua, công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ tại TP.HCM đã khá thành công.

Chẳng hạn, dự án di dời, tái định cư các hộ dân thuộc lô IV, lô VI khu chung cư Thanh Đa, phường 27, quận Bình Thạnh do bị nghiêng, lún, nguy hiểm cho người sử dụng. Tất cả 300 chủ sở hữu nhà chung cư và gia đình đều được di dời, tái định cư tại khu chung cư tái định cư số 4 Phan Chu Trinh, phường 12, quận Bình Thạnh ở gần trung tâm thành phố hơn khu Thanh Đa, có thể nói là rất thành công và được lòng dân. 

Việc hoán đổi căn hộ tái định cư rất thỏa đáng. Ví dụ: Chủ sở hữu căn hộ cũ có diện tích 84 m2 được hoán đổi 2 căn hộ tái định cư có diện tích 60m2/căn. Theo đó, hộ tái định cư được bồi thường và được mua lại căn hộ theo giá bán nhà thuộc sở hữu nhà nước (giá vốn) đối với phần diện tích 84 m2; phần diện tích dôi dư 40 m2 được mua theo giá thị trường.

Đây là cách làm hay do Nhà nước chủ trì thực hiện, xây dựng trước khu tái định cư. Nhưng cách này cũng có mặt hạn chế, là nguồn ngân sách nhà nước có hạn, khó thể thực hiện đại trà.

"Với cách làm này, rất cần thiết phải thực hiện chủ trương xã hội hóa, để huy động nguồn lực của khu vực tư nhân tham gia, hoặc các chủ sở hữu nhà chung cư chủ động quyết định và hợp vốn để thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tại các khu nhà chung cư có điều kiện (có diện tích lớn, phù hợp quy hoạch hoặc các chủ sở hữu nhà chung cư có thể hợp vốn, huy động vốn…)", ông Châu nói.

Hoặc, nhiều quận của TP.HCM đã làm tốt công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Điển hình là quận 4 có 13 khu chung cư, cư xá được xây dựng trước năm 1975 đã hư hỏng, xuống cấp, có trường hợp hư hỏng nặng, nguy hiểm cho người sử dụng như chung cư Trúc Giang, chung cư Tôn Thất Thuyết. 

Trong hơn 20 năm qua, UBND quận 4 đã chỉ đạo Công ty Dịch vụ công ích quận 4 (doanh nghiệp nhà nước) thực hiện thành công nhiều dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư kết hợp với chỉnh trang đô thị, phát triển hạ tầng giao thông và tái định cư tại chỗ cho các chủ sở hữu nhà chung cư cũ được "đổi đời", và làm thay đổi hẳn diện mạo đô thị của quận 4.

Đây cũng là cách làm do Nhà nước chủ trì (trực tiếp là Ủy ban nhân dân quận 4), và giao cho Công ty Dịch vụ công ích quận 4 thực hiện. Công ty tự vay vốn ngân hàng để bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, giải quyết tạm cư và đầu tư xây dựng, sau đó tái định cư tại chỗ cho các chủ sở hữu nhà chung cư. 

Phần căn hộ dôi dư và diện tích thương mại dịch vụ được Công ty kinh doanh để bù đắp chi phí đầu tư.

"Tất cả các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thành công đều có mẫu số chung là "hợp lòng dân", được các chủ sở hữu nhà chung cư đồng tình ủng hộ, tham gia, do đã được bàn bạc, trao đổi dân chủ, thấu tình đạt lý và quyết định theo đa số. 

Trong đó, quan trọng nhất là đã xây dựng được phương án bồi thường, hỗ trợ, giải quyết tạm cư, tái định cư, bảo đảm được quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng cho người dân", ông Châu dẫn giải.