Cổ phiếu tiêu điểm hôm nay (19/1): Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua, nhóm bất động sản triển vọng

Phiên giao dịch hôm qua (ngày 18/1), chỉ số VN-Index vẫn tăng 6,53 điểm, lên mốc 1.169,06 điểm. Dù vậy, điểm trừ của thị trường là thanh khoản vẫn thấp với giá trị giao dịch trên cả 3 sàn chỉ hơn 14,7 nghìn tỷ đồng.

Xét trên góc độ phân tích kỹ thuật, mặc dù dòng tiền có tín hiệu dịch chuyển sang nhóm bất động sản trong phiên chiều nay, do Luật Đất đai chính thức được Quốc hội thông qua. Tuy nhiên đà tăng điểm của thị trường được đánh giá không quá thuyết phục bởi thanh khoản sụt giảm đáng kể so với ngày hôm qua.

Ngược chiều, nhóm chứng khoán và thép đang xuất hiện dấu hiệu suy yếu khi gặp phải áp lực bán tại vùng giá cao.

Về giao dịch của khối ngoại, tính chung trên toàn thị trường trong phiên 18/1, nhà đầu tư nước ngoài quay ra bán ròng 0,39 triệu đơn vị, giá trị bán ròng tương ứng đạt 20,71 tỷ đồng.

Cơ hội lướt sóng?

Phiên giao dịch hôm nay (19/1), Chứng khoán Thành Công (TCSC) nhận định, Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi) và Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ tác động tích cực đến diễn biến cổ phiếu ngành ngân hàng và bất động sản.

Cụ thể, Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi) quy định chặt chẽ hơn về quản trị, điều hành của ngân hàng, tạo hành lang pháp lý thuận lợi hơn cho các ngân hàng xử lý nợ xấu nhanh chóng, hiệu quả. Còn Luật Đất đai (sửa đổi) ban hành hàng loạt các quy định mới, trong đó trọng tâm là quy định về xác định giá đất, chuyển mục đích sử dụng đất - đây là những điểm nghẽn của rất nhiều dự án nhà đất hiện nay.

Chứng khoán Shinhan (SSV) phân tích, VN-Index tiếp tục đà tăng sau khi đã tích lũy tại 1.160 điểm. Chỉ số STOCH RSI đã quay lại xu hướng tăng thể hiện động lượng giá cải thiện. Có thể thấy dòng tiền đang luân chuyển qua các nhóm ngành để cùng kéo mặt bằng giá lên.

SSV dự kiến thị trường sẽ chững lại khi tiệm cận vùng 1.180 điểm, cùng thời điểm thị trường sắp nghỉ Tết. Nếu có giảm sâu, thì VN-Index sẽ về lại vùng 1.130 điểm, tuy nhiên xác suất thị trường thủng vùng này là thấp.

Trong khi đó, Chứng khoán Ngân hàng Sài Gòn Thương Tín (SBS) thì cho rằng, xu hướng ngắn hạn vẫn được đánh giá là tăng theo dạng bò dần lên, sự phân hóa diễn ra ngày một rõ nét hơn. Vùng kháng cự gần nhất của chỉ số sẽ quanh mốc 1.175-1.180 điểm.

SBS khuyến nghị nhà đầu tư ngắn hạn có thể tiếp tục tham gia lướt sóng, việc nâng tỷ trọng chỉ nên được thực hiện ở các nhịp điều chỉnh của thị trường hoặc cổ phiếu mục tiêu, hạn chế mua đuổi.

Còn theo Chứng khoán Vietcombank (VCBS), nếu sức mua cổ phiếu ngân hàng, bất động sản…tiếp tục gia tăng thì trong ngắn hạn, chỉ số VN-Index sẽ tiếp tục hướng lên khu vực 1.190 điểm.

"Nhà đầu tư cần duy trì tỉ trọng cổ phiếu, cân nhắc giải ngân gia tăng các nhóm cổ phiếu đang có xu hướng thu hút dòng tiền như bất động sản, thép, chứng khoán…", VCBS khuyến nghị.

Các mã cổ phiếu bất động sản có tài chính vững chắc được quan tâm

Tại Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được thông qua, nội dung đáng chú ý đầu tiên là luật đã làm rõ hơn vai trò và việc giải phóng mặt bằng trong dự án. Theo đó, luật linh hoạt trong các phương pháp bồi thường, ưu tiên sự tạo ra các công cụ sản xuất cho những người bị thu hồi đất. Quy định yêu cầu đảm bảo tái định cư và bồi thường trước khi tiến hành thu hồi đất.

Bên cạnh đó, luật cũng tập trung hơn vào việc đấu giá, đấu thầu đặc biệt là các dự án nhà ở thương mại.

Một thay đổi chính khác của luật, đó là thay đổi và bổ sung cách tính giá đất mới. Loại bỏ khung giá đất của tỉnh và thay vào đó, hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định danh sách giá đất ban đầu để công bố và triển khai từ ngày 1/1/2026.

Hàng năm, hội đồng nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình hội đồng nhân dân cùng cấp để quyết định về việc điều chỉnh, sửa đổi và bổ sung vào danh sách giá đất sẽ áp dụng từ ngày 11 của năm tiếp theo.

Với danh sách giá đất, xác định giá đất dựa trên giá thị trường, sẽ tiếp cận giá thị trường và theo đó chi phí bồi thường, chi phí thay đổi mục đích sử dụng đất sẽ tăng trong tương lai.

Với nội dung, đề xuất hạn chót không muộn hơn 180 ngày cho các tỉnh thành để xác định giá đất kể từ ngày ban hành quyết định về phân bổ đất, cho thuê đất, hoặc thay đổi mục đích sử dụng đất. Đề xuất này được đánh giá khả thi hơn so với hạn chót cứng là 90 ngày trong Nghị định 10/2023 (có hiệu lực từ ngày 20/5/2023).

Với những thay đổi trên, các chuyên gia kỳ vọng ở luật mới này có thể sẽ rơi vào hai trường hợp. Với kịch bản tích cực, điều được mong đợi nhất là thời gian phát triển dự án nhà ở thương mại sẽ được rút ngắn nếu các cơ quan Chính phủ có thể phát hành phí quyền sử dụng đất sớm hơn.

Trong kịch bản ngược lại, việc tăng tốc phát hành phí sử dụng quyền đất sẽ dẫn đến chi phí phát triển cao hơn.

Ngoài ra, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản đã được phê duyệt có một số điều khoản mới, như việc giảm tiền đặt cọc của người mua cho nhà tương lai từ 10% xuống còn 5% (Luật Kinh doanh Bất động sản) và không cho phép vay ngân hàng sử dụng tài sản thế chấp chéo, điều này sẽ ảnh hưởng đến cấu trúc vốn và chi phí tài trợ một cách đáng kể.

Từ các nhận định trên, các công ty chứng khoán nhận định các doanh nghiệp có bảng cân đối tài chính vững chắc cũng như có khả năng triển khai các dự án lớn như VHM, NLG hay KDH sẽ được hưởng lợi.