Doanh nghiệp có được thế chấp Quyền sử dụng đất thuê hằng năm?

Luật sư Hoàng Anh Sơn, Trưởng Văn phòng luật sư Hoàng Anh Sơn, Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh đã phân tích về vấn đề này.

Luật sư Hoàng Anh Sơn cho biết, so với Luật Đất đai 2013, Luật Đất đai 2024 bổ sung điểm mới Doanh nghiệp sử dụng đất do Nhà nước cho thuê đất hằng năm được quyền thế chấp tài sản gắn liền với đất.

Theo đó, Luật Đất đai sửa đổi 2024 vẫn không quy định được thế chấp quyền thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm mà chỉ được thế chấp tài sản gắn liền với đất. Điều này là phù hợp, bởi lẽ đối với thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm thời điểm thực hiện nghĩa vụ tài chính ngắn, nhằm hạn chế rủi ro, phức tạp sau này khi xử lý tài sản đảm bảo cũng như bảo đảm quyền lợi của bên thứ ba.

Bên cạnh đó cũng cần phân biệt rõ ràng quyền lợi của người thuê đất trả tiền thuê đất một lần và hằng năm. Nếu doanh nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trả một lần cũng được trao quyền đầy đủ như doanh nghiệp thuê trả tiền hàng năm, sẽ tạo sự bất bình đẳng. 

Một số quy định cụ thể về vấn đề này được nêu rõ tại Điều 34 Luật Đất đai sửa đổi 2024 và có hiệu lực từ năm 2025, quy định về Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc sử dụng đất do Nhà nước cho thuê đất thu tiền hằng năm.

Theo LS. Hoàng Anh Sơn, thay đổi lớn của Luật Đất đai sửa đổi 2024 là: đang thuê đất trả tiền 01 lần có thể chuyển sang trả hàng năm sẽ tạo sự linh động cho hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp; Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải nộp lại số tiền được miễn, giảm, giúp tránh tiêu cực về việc được hưởng những ưu đãi của nhà nước; Đồng thời quy định chặt chẽ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 

Trước đó, có ý kiến đề nghị cho phép doanh nghiệp thế chấp quyền thuê đất trả tiền hằng năm khi sửa đổi Luật Đất đai. Tại Báo cáo tóm tắt, giải trình tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Đất đai Ủy ban Thường vụ Quốc hội (UBTVQH) cho biết, Luật Đất đai sửa đổi 2024 quy định theo hướng phân biệt giữa trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần thì có quyền sử dụng đất và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm thì có quyền thuê trong hợp đồng thuê, với trường hợp thuê đất trả tiền hằng năm, người sử dụng đất chỉ có quyền thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.

Cũng có ý kiến đề nghị đối với đơn vị sự nghiệp công lập (ĐVSNCL) đã trả tiền thuê đất cho cả vòng đời dự án thì nên cho thế chấp; có thể xem xét cho ĐVSNCL được quyền góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê, nhất là các ĐVSNCL tự chủ.

UBTVQH báo cáo cho biết: Trường hợp phải xử lý tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật dân sự thì phải xử lý đồng bộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; vì vậy, việc cho phép thế chấp, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê dẫn đến rủi ro với đất do ĐVSNCL sử dụng vốn có nguồn gốc là đất do Nhà nước giao.

Đối với việc góp vốn, thế chấp bằng tài sản không gắn liền với đất không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đất đai, UBTVQH và Chính phủ ghi nhận ý kiến ĐBQH để tiếp tục nghiên cứu, xem xét hoàn chỉnh pháp luật có liên quan. Việc tiếp cận các quỹ đất của ĐVSNCL thuận lợi hơn so với các tổ chức kinh tế.

Vì vậy, nếu ĐVSNCL được Nhà nước cho thuê đất trả tiền hằng năm cũng được trao quyền đầy đủ như tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê trả tiền hằng năm thì sẽ tạo ra sự bất bình đẳng giữa ĐVSNCL và các doanh nghiệp.