TP.HCM: Đề xuất giải pháp giúp chương trình cải tạo chung cư cũ "chạy" nhanh hơn

UBND TP đã ủy quyền, phân công triệt để cho các quận thực hiện công việc cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ trước năm 1975. Tuy nhiên, trên thực tế, thời gian qua, việc cải tạo chung cư cũ, đặc biệt là chung cư cấp D (hư hỏng nặng, nguy hiểm) diễn ra chậm, là bởi quy định của pháp luật về lĩnh vực cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ còn nhiều bất cập.

Cụ thể, trong giai đoạn 2015-2020, TP.HCM đặt ra kế hoạch cải tạo, xây dựng lại 237 trong tổng số 474 khu nhà chung cư cũ xây dựng trước năm 1975. Trong đó, có 15 nhà chung cư cấp D, gắn liền với việc giải quyết tái định cư cho người dân có chỗ ở và không gian sống tốt hơn nơi ở cũ.

Tuy nhiên, đến nay thành phố mới chỉ di dời được 6 nhà chung cư, phá dỡ 4 nhà chung cư cấp D và chỉ có 2 nhà chung cư được xây dựng mới.

Kết quả kém khả quan trên là do có nhiều bất cập, vướng mắc về cơ chế chính sách. Chẳng hạn, theo quy định, với chung cư cấp D, phải có 100% chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý phá dỡ. Nhưng cơ chế bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư chưa đảm bảo đầy đủ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của các chủ sở hữu nhà chung cư, nên chưa tạo được sự đồng thuận.

Chưa thực hiện được cơ chế "được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền chuyển mục đích sử dụng đất đối với toàn bộ phần diện tích đất được giao trong phạm vi dự án (kể cả phần diện tích đất được phép chuyển mục đích sử dụng)", do ngành tài chính chưa đồng thuận. Chưa có cơ chế xử lý đối với giá trị của phần diện tích xây dựng công trình phụ như hành lang, cầu thang, sàn mái…

Một khó khăn nữa, là khó mời gọi nhà đầu tư tham gia do nhiều chung cư cấp D có diện tích nhỏ, việc đầu tư xây dựng mới chung cư không đảm bảo hiệu quả kinh tế.

Trước những khó khăn này, Sở Xây dựng TP.HCM kiến nghị giải pháp chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng đất đối với các chung cư cấp D có diện tích nhỏ.

Đồng thời, Sở Xây dựng cũng tham mưu UBND thành phố kiến nghị Thủ tướng Chính phủ cho phép thành phố lựa chọn chủ đầu tư thực hiện xây dựng chung cư mới thay thế chung cư cũ, theo hình thức chỉnh trang đô thị.

"Thực tế hiện nay, có nhiều chung cư cũ diện tích dưới 1.000m2 không kêu gọi được nhà đầu tư; do không thể bố trí tái định cư cho các hộ dân và thu hồi vốn, không đảm bảo hiệu quả kinh tế khi xây dựng lại nhà chung cư. 

Vì vậy, sắp tới thành phố sẽ trực tiếp tổ chức thu hồi đất theo hình thức chỉnh trang đô thị để tháo dỡ chung cư và chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất nộp ngân sách đối với chung cư cũ diện tích dưới 1.000m2 hoặc các chung cư không kêu gọi được nhà đầu tư" - đại diện Sở Xây dựng TP.HCM, thông tin.

Ngoài ra, TP.HCM cũng dự kiến sẽ bố trí nguồn vốn khoảng 500 tỷ đồng để thực hiện cải tạo, sửa chữa các chung cư hư hỏng cấp B, C cũng như nghiên cứu giải pháp ưu tiên tăng chỉ tiêu dân số, quy hoạch kiến trúc đối với chung cư cấp D nhằm đảm bảo hiệu quả kinh tế của dự án, thu hút nhiều nhà đầu tư tham gia.

Tuy nhiên, hiện nay khó khăn lớn nhất vẫn là tìm kiếm nguồn vốn đầu tư trong bối cảnh Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP) lại quy định "dừng triển khai dự án mới áp dụng loại hợp đồng BT", nên thành phố không thể sử dụng quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư. 

Quy định này cũng làm mất đi một phương thức xã hội hóa đầu tư hiệu quả, để thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Thêm vào đó, việc di dời người dân với số lượng rất lớn, phức tạp; nhà đầu tư chưa mặn mà tham gia chương trình cải tạo chung cư cũ do cơ chế chưa đủ hấp dẫn.