Chậm "gỡ vướng" cho dự án bất động sản, người dân và doanh nghiệp đều thiệt

Mới đây, UBND TP.HCM đã có văn bản "khẩn" kiến nghị Thủ tướng Chính phủ về việc áp dụng phương án hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) khi xác định, thẩm định, quyết định giá đất trên địa bàn.

Theo UBND TP, thời gian qua đã có nhiều vướng mắc trong quá trình xác định, thẩm định, quyết định giá đất để tính thu các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai và tính bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất, khi áp dụng theo các quy định của Luật Đất đai 2013 và các nghị định, thông tư liên quan, UBND TP.

Giá giao dịch trên thị trường chưa minh bạch

UBND TP.HCM cho hay, theo quy định tại Điều 28 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT thì phải lập kế hoạch định giá đất cụ thể trình UBND cấp tỉnh phê duyệt, trên cơ sở đó tổ chức lựa chọn đơn vị tư vấn theo hình thức đấu thầu. 

Tuy nhiên, trên thực tế, khâu lập kế hoạch khó thực hiện được vì kế hoạch chỉ mang tính dự báo, không bám sát thực tiễn. Chưa kể, việc tổ chức đấu thầu chọn đơn vị tư vấn cũng bất cập, quy định pháp luật chồng chéo.

Tiếp đến, theo quy định tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP và Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT, khi thực hiện xác định giá đất, các đơn vị tư vấn khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 thửa đất có đặc điểm tương đồng với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng thành công trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất để tính toán.

Dù vậy, việc thu thập thông tin về giá giao dịch thực của bất động sản trên thị trường gặp nhiều khó khăn do giao dịch chưa minh bạch. Vì giá giao dịch thực chưa thể hiện đầy đủ trên hợp đồng nên khảo sát của đơn vị tư vấn chỉ mang tính tương đối, chưa đủ tin cậy.

Sau khi đã hoàn thành các bước này để xác định giá đất, nhưng sau khi nhà đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính, thì các cơ quan Thanh tra, Kiểm toán kiểm tra lại và thu thập thêm nhiều thông tin khác để nhận định việc xác định, thẩm định và quyết định giá đất cụ thể trước đây chưa phù hợp.

Ngoài ra, theo UBND TP.HCM, các đơn vị tư vấn thẩm định giá còn chịu sự ảnh hưởng bởi tác động từ nhiều yếu tố ngoại cảnh khách quan làm ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình thu thập thông tin, thời gian thực hiện chứng thư và kết quả xác định giá đất cụ thể.

Theo Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về 05 phương pháp thẩm định giá đất là phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Tuy nhiên, đối tượng, điều kiện áp dụng phương pháp định giá chưa được quy định cụ thể, nhiều trường hợp một thửa đất nếu áp dụng hai phương pháp định giá đất khác nhau sẽ ra kết quả định giá chênh lệch nhau.

"Có sự chênh lệch giữa các dự án có giá trị thửa đất hoặc khu đất dưới 30 tỷ đồng (áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh) và dự án có giá trị thửa đất hoặc khu đất từ 30 tỷ đồng trở lên (áp dụng phương pháp thặng dư, so sánh, thu nhập, chiết trừ) trong khi các khu đất, thửa đất có vị trí liền kề nhau", phía UBND TP.HCM, dẫn chứng cụ thể về những bất cập.

Đặc biệt, theo UBND TP, thẩm định giá là lĩnh vực hết sức nhạy cảm, khi thực hiện các tổ chức, cá nhân đã hết sức thận trọng để thực hiện đúng theo quy định của pháp luật, nhưng do pháp luật còn nhiều chồng chéo, bất cập nên trong quá trình thực hiện không tránh khỏi những thiếu sót ngoài ý muốn.

Tuy nhiên, dù là những thiết sót ngoài ý muốn nhưng khi Thanh tra, Kiểm toán nhận định hết sức nặng nề, gây áp lực rất lớn cho các cá nhân, đơn vị thực hiện việc thẩm định giá, dẫn đến tâm lý e ngại, sợ trách nhiệm.

Từ các vướng mắc nói trên, UBND TP kiến nghị Thủ tướng Chính phủ cho phép TP.HCM tự xây dựng và ban hành hệ số K phù hợp tình hình thực tế địa phương, trình HĐND TP thông qua.

Trên cơ sở đó, UBND TP sẽ ban hành hệ số K tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho tất cả các thửa đất, không phân biệt giá trị tính theo bảng giá đất trên hay dưới 30 tỷ đồng, thay vì thuê tư vấn để định giá đất cụ thể như hiện nay.

Sẽ "gỡ vướng" cho nhiều dự án ách tắc

Trên thực tế, nhiều năm qua trên địa bàn TP.HCM có hàng loạt dự án vướng mắc về khâu xác định giá đất, xác định tiền sử dụng đất. Nhiều dự án đã hoàn thành thủ tục pháp lý, có dự án đã triển khai công tác định giá đất gần 5 năm nay, chủ đầu tư đã hoàn tất việc tạm nộp tiền sử dụng đất 3 - 4 năm nhưng vẫn đang tiếp tục phải chờ cấp sổ.

Chẳng hạn, dự án Homyland 2 của Công ty CP Xây dựng - Giao thông - Thương mại Bảo Sơn, tại P.Bình Trưng Tây, TP Thủ Đức là một điển hình.

Dự án đã hoàn tất xây dựng, người mua đã nhận nhà từ tháng 8/2017. Tại dự án này, Công ty Bảo Sơn phải nộp tiền sử dụng đất bổ sung của phần đất 574m2 đất ở đã hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật khi được giao 574m2 đất rạch do Nhà nước quản lý.

Đầu năm 2018, chủ đầu tư tiến hành làm thủ tục để cơ quan chức năng cấp sổ hồng cho cư dân. Năm 2020, Sở TNMT yêu cầu rà soát, điều chỉnh chứng thư thẩm định giá của dự án.

Đơn vị thẩm định đã hoàn thành chứng thư và gửi Sở TNMT từ tháng 1/2021. Đến nay, Công ty Bảo Sơn vẫn chưa có thông tin tiến triển gì của việc xác định tiền sử dụng đất bổ sung.

"Việc xác định tiền sử dụng đất bổ sung kéo dài gây cho công ty nhiều khó khăn trong việc hoàn thành nghĩa vụ với khách hàng. Nhiều cư dân không nhận được sổ hồng đã khiếu nại công ty, treo băng rôn phản đối gây ảnh hưởng đến uy tín", đại diện doanh nghiệp này cho biết.

Một dự án khác là Khu chung cư Richmond City, Q.Bình Thạnh do Công ty Cơ khí và Xây dựng Bình Triệu làm chủ đầu tư, dù đã đưa vào sử dụng từ năm 2021 nhưng đến nay cư dân vẫn chưa có sổ hồng, do chủ đầu tư vẫn chưa thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Đại diện Richmond City cho biết, việc xác định tiền sử dụng đất của dự án kéo dài vì pháp lý dự án đang bị rà soát lại. 

"Hiện công ty đã tạm ứng trước 168 tỷ đồng và mong muốn cơ quan chức năng ưu tiên cấp sổ hồng cho cư dân trước, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư thì cấp sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính", phía doanh nghiệp kiến nghị.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), khi chủ đầu tư vẫn chưa thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính, người dân sẽ không được cấp sổ hồng, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người mua nhà và của cả doanh nghiệp. 

Bởi lẽ khi có sổ hồng thì doanh nghiệp mới thu được 5% còn lại sau khi bàn giao nhà ở, nếu chậm ngày nào doanh nghiệp khó khăn ngày đó vì áp lực dòng vốn rất lớn.