TP.HCM: Văn phòng cho thuê có nguy cơ khủng hoảng thừa?

Nguồn cung văn phòng cho thuê gia tăng

Năm 2023 vừa qua, trong bối cảnh kinh tế chung khó khăn, phân khúc văn phòng cho thuê tại TP.HCM vẫn duy trì mức giá thuê ổn định. Đáng chú ý, thị trường thời gian qua đón nhận nguồn cung lớn đến từ phân khúc hạng sang, cao cấp. 

Ghi nhận của Dân Việt, nửa cuối năm 2023, thị trường văn phòng hạng A tại TP.HCM chào đón sự xuất hiện của hai tòa nhà đầu tiên ở Thủ Thiêm, bao gồm The Hallmark (54.500m2) và The METT (30.333m2). Nhờ vào nguồn cung mới này mà tổng diện tích văn phòng tại TP.HCM đã đạt xấp xỉ 1,6 triệu m2 diện tích cho thuê.

Dữ liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy giá thuê văn phòng tại các tòa nhà vẫn tiếp tục đi ngang, thậm chí tăng nhẹ ở các toà nhà văn phòng mới, chất lượng cao hay giá tái ký gia hạn các hợp đồng trước đó. 

Theo đó, tại TP.HCM, giá thuê văn phòng hạng A dao động từ 35 - 70 USD/m²/tháng. Giá thuê văn phòng hạng B tại TP.HCM dao động từ 20 – 35 USD/m²/tháng. Nguồn cung mới hầu hết là các tòa nhà A, sở hữu chứng nhận văn phòng xanh, thu hút nhóm khách thuê chất lượng cao từ lĩnh vực tài chính, ngân hàng, công nghệ, đặc biệt là các doanh nghiệp nước ngoài.

Nguy cơ "khủng hoảng thừa" của văn phòng cho thuê

Tuy nhiên, các chuyên gia của VARS đánh giá phân khúc văn phòng cho thuê tại thành phố lớn như TP.HCM đối diện với nguy cơ "khủng hoảng thừa" do có thêm nhiều nguồn cung mới chất lượng trong khi các tòa nhà văn phòng cũ không chủ động cải tạo, nâng cấp. Làn sóng doanh nghiệp trả mặt bằng tăng mạnh, đặc biệt là thời điểm cuối năm do gặp khó khăn về tài chính.

Ngoài ra, nguyên nhân nữa đến từ thói quen, xu hướng làm việc từ xa cũng như tình trạng doanh nghiệp quy mô nhỏ trả mặt bằng, tìm thuê căn hộ, nhà riêng có chi phí thấp để tiết kiệm chi phí cũng làm ảnh hưởng không nhỏ đến tỷ lệ lấp đầy của các tòa nhà văn phòng.

Trong khi đó, ông Lưu Quang Tiến – Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) cho biết phân khúc văn phòng cho thuê có sự phân hóa khá rõ nét giữa các tòa nhà văn phòng cũ và các nguồn cung văn phòng mới.

Đặc biệt, văn phòng hạng A, B+ tại các khu vực lõi trung tâm các thành phố lớn như TP.HCM luôn khan hiếm nguồn cung trong khi nhu cầu từ nhóm khách hàng quốc tế, doanh nghiệp FDI là rất lớn. Ngoài ra tỷ lệ lấp đầy cũng không đồng đều giữa các phân khúc: có mặt bằng phải đăng ký danh sách chờ được thuê, nhưng cũng có mặt bằng chào mời lâu ngày vẫn không có người thuê.

Năm 2023 ghi nhận làn sóng trả mặt bằng cũ diện tích lớn, thuê mới văn phòng có diện tích nhỏ hơn để tối ưu ngân sách. Ngoài ra, ghi nhận xu hướng trả mặt bằng ở tòa nhà văn phòng cũ, thuê mới mặt bằng ở các tòa nhà văn phòng xây mới có cơ sở hạ tầng và công năng hiện đại hơn.

Ngoài ra, thị trường cũng chứng kiến sự tham gia vào phân khúc văn phòng thương mại từ các tổ chức lớn như ngân hàng, bảo hiểm. Thay vì đơn thuần đi thuê mặt bằng văn phòng làm việc như trước đây, các doanh nghiệp này đã chuyển dịch sang đồng thời khai thác các mặt bằng văn phòng kiêm mặt bằng thương mại tại nhiều vị trí đắc địa.

Các chuyên gia dự báo, nếu tình trạng trả mặt bằng văn phòng tiếp tục tăng cao thì khả năng trong tương lai giá thuê suy giảm, đặc biệt là ở các tòa nhà văn phòng cũ. Từ đó, các chuyên gia đề xuất nghiên cứu cơ chế cho phép chuyển đổi công năng từ văn phòng sang nhà ở, ưu tiên phân khúc nhà ở giá phù hợp, vừa giảm bớt áp lực "khủng hoàng" thừa văn phòng, vừa tạo thêm nguồn cung nhà ở đang ngày càng khan hiếm.