Nhà đầu tư ngại chôn vốn, bất động sản giảm giá vẫn ế ẩm

Vì sao bất động sản giảm giá vẫn không bán được

Thời gian qua, thị trường bất động sản gặp khó thanh khoản. Bên cạnh đó, ngân hàng thương mại tăng lãi suất, đặc biệt là siết room tín dụng đối với kinh doanh mua bán bất động sản khiến thị trường khó khăn chồng chất.

Nhiều doanh nghiệp, chủ đầu tư phải ra sức tìm nguồn tiền để xoay vòng vốn, trả nợ lãi… Nhiều dự án đã "mạnh tay" ra các chính sách bán hàng đột phá. Theo đó, một số nhà đầu tư bất động sản phải kích cầu bằng cách tung chiết khấu trên 15, 20%, thậm chí có dự án lên tới hơn 30%.

Đơn cử, một số dự án đang phát triển tại khu Đông (TP.HCM) như Moonlight Avenue; dự án MT Eastmark City; các dự án vùng tiệm cận như Bcons City; New Galaxy Dĩ An, đang được môi giới ở các sàn chào bán và áp dụng mức khấu từ 15 - 20%. Đặc biệt, nhiều chính sách thanh toán lên đến hơn 50% cho những khách hàng nào thanh toán trên 95% giá trị căn hộ. Trong trường hợp người mua nhà lựa chọn vay ngân hàng để thanh toán thì mức chiết khấu sẽ là 11,5% và được miễn lãi suất trong vòng 18 tháng.

Không chỉ các chủ đầu tư dùng chiêu "chiết khấu" mà ngay những nhà đầu tư đã mua dự án, cũng đang phải chạy khắp nơi để bán được sản phẩm mà mình đã mua. Những người này thường bán bằng với giá gốc đã mua từ chủ đầu tư, thậm chí còn "bán lỗ, cắt lỗ" để thu hồi dòng tiền.

Anh Đăng - một nhà đầu tư dự án tại quận 9 cũ (nay là TP.Thủ Đức) cho biết: "Vì áp lực lãi ngân hàng nên tôi phải rao bán cắt lỗ 2 căn hộ đã đóng được 70% . Trước đó, vì không tiền nên tôi phải xin ngưng đóng tiền. Tôi rao hàng 3 tháng nay rồi nhưng chưa tìm được khách. Trước đó, môi giới cam kết với tôi là thanh khoản dự án này tốt lắm nhưng hiện tại thì thị trường cứng ngắt".

Tuy nhiên, theo một chuyên gia trong ngành, hiệu quả của chính sách kích cầu bất động sản thời gian qua chưa thực sự ảnh hưởng rõ nét lên thanh khoản thị trường. Chưa kể, mức chiết khấu "khủng" từ 40-50% đưa ra ở thời điểm này thường chỉ áp dụng khi khách hàng thanh toán nhanh. Hoặc khách mua thanh toán vượt tiến độ 50%, 70%, thậm chí là trên 90% giá trị sản phẩm và phải dùng vốn tự có (không có hỗ trợ từ ngân hàng). Chính sách này hướng đến những khách hàng có nguồn tài chính nhàn rỗi, săn những bất động sản vị trí tốt, mức giá hấp dẫn chứ chưa thật sự lan tỏa rộng khắp toàn thị trường.

"Bên cạnh đó, tâm lý nhà đầu tư hiện nay bao gồm cả nhà đầu tư mạnh vốn là chờ. Chờ thị trường giảm giá sâu hơn nữa, chờ tín hiệu của nền kinh tế, chờ động thái tiếp theo của cơ quan quản lý nhà nước,… rồi mới đưa ra quyết định đầu tư. Điều này gần như không liên quan gì đến chính sách giảm giá, chiết khấu sản phẩm", vị này nhấn mạnh.

Nhà đầu tư bất động sản e dè rủi ro

TS. Đinh Thế Hiển - chuyên gia kinh tế cho rằng, việc các chủ dự án tăng mạnh các chính sách ưu đãi ở thời điểm hiện tại là điều dễ hiểu. Trong bối cảnh các doanh nghiệp bất động sản khó tiếp cận nguồn vốn ngân hàng, họ sẽ tìm cách huy động vốn từ các nguồn khác.

Trong khi trái phiếu vẫn còn nhiều vướng mắc, huy động dòng tiền thông qua việc bán hàng sẽ khả dĩ hơn. Một trong những phương án kích cầu của chủ đầu tư đó là tung ra các chính sách ưu đãi. Đối với các dự án mới, các chủ đầu tư sẽ khuyến mãi lớn nhằm thu hút lượng người mua ban đầu, từ đó tạo động lực để thu hút thêm khách hàng quan tâm đến dự án.

Theo vị chuyên gia này, thời điểm năm 2018 đến đầu năm 2022, các chính sách kích cầu vẫn đảm bảo hiệu quả khi thu hút lượng lớn khách hàng, đảm bảo sức tiêu thụ các dự án mới tới 90-100%. Đến nay con số này giảm xuống mạnh, việc cải thiện không hề dễ dàng. Hiện, tác động của các chính sách ưu đãi bất động sảnsẽ không quá lớn đối với tình hình thanh khoản cuối năm.

Chỉ ra tình hình thị trường bất động sản, ông Hiển cho rằng, thị trường hiện tại đang rơi vào trạng thái trầm lắng giao dịch. Việc vay vốn gặp khó khiến các nhà đầu tư nhỏ và những người có nhu cầu ở thực e dè, không thực hiện giao dịch ở thời điểm này. Còn các nhà đầu tư có tiềm lực cũng ngần ngại rót vốn vào thị trường khi lượng giao dịch không nhiều, khả năng chôn vốn cao.

Bên cạnh đó, các sự kiện tiêu cực diễn ra thời gian qua khiến khách hàng chuyển sang tâm lý phòng thủ. Niềm tin vào các dự án hình thành trong tương lai giảm dần vì lo tranh chấp pháp lý, tiến độ hoàn thành. Từ đó cũng ảnh hưởng đến câu chuyện: Chủ đầu tư ra nhiều chính sách thanh toán hấp dẫn nhưng người mua không mấy mặn mà. Điều này cho thấy, tâm lý thị trường bất động sản đang dao động mạnh, khó cải thiện trong ngắn hạn.

Ông Lê Đình Lăng - Giám đốc Công ty TNHH ĐT XD & PT Địa Ốc Song Long cho rằng, một số dự án giảm giá là do hàng tồn kho nhiều. Bên cạnh đó, giá căn hộ chung cư thời gian qua đã bị đẩy giá quá cao. Tuy nhiên, hiện nay thị trường đã bước vào giai đoạn chững, thanh khoản kém nên buộc các chủ đầu tư phải chiết khấu bán đi sản phẩm để có dòng tiền.

Theo vị này, thời điểm này nếu những người đi tìm mua nhà và chịu cọc tiền đều có nhu cầu thật và có tiền thật, không phải đi vay. Điều này làm cho các chủ đầu tư đang gặp khó về dòng tiền muốn tận dụng nguồn vốn từ khách hàng.

 "Tâm lý của nhà đầu tư thời điểm hiện tại rất dễ bị lung lay, chỉ những người sẵn tiền mặt thì họ mới làm chủ được cuộc chơi mua bán bất động sản. Nhưng mua thì phải mua được giá hời, giá rẻ… vì bây giờ các chính sách, dòng tiền đều đứng điều này cũng tạo nên rủi ro về lâu về dài cho nhà đầu tư nếu không mua đúng sản phẩm đúng nhu cầu mà tạo ra lợi nhuận trong tương lai" ông Lăng cho hay.