Chủ đầu tư hạ giá bán, khách hàng mua bất động sản giai đoạn đầu "dở khóc dở cười"

Khách mua bất động sản đợt đầu gặp khó

Anh Thanh Vượng (kiến trúc sư, 38 tuổi) cho biết 2 năm trước anh có mua căn hộ giáp TP.Thủ Đức với giá 2,6 tỷ cho diện tích 65m². Dự án hiện đang được xây dựng nhưng chậm tiến độ so với cam kết ban đầu của chủ đầu tư. Do khó khăn về tài chính, anh Vượng rao bán căn hộ của mình thì bất ngờ khi thấy giỏ hàng trên thị trường có rất nhiều căn dù cùng dự án nhưng lại được chào bán với giá rẻ hơn từ 100-200 triệu đồng.

Tìm hiểu qua các môi giới, anh Vượng mới "vỡ lẽ" việc các căn hộ giá rẻ hơn đa số là các khách hàng mua ở giai đoạn mở bán sau này. Đầu năm 2023, chủ đầu tư dự án đã chiết khấu, giảm giá bán cho các khách hàng thanh toán trên 70% giá tiền sản phẩm. Bởi vậy, một số nhà đầu tư mua được căn hộ với giá bán rẻ hơn khách hàng mua trong giai đoạn đầu tiên.

"Với tôi đây là thông tin chẳng vui vẻ gì. Vì chào bán với giá cao hơn nên căn hộ của tôi mãi không tìm được khách. Tôi đã phải hạ giá, bằng với giá mua vào cách đây 2 năm nữa vẫn chưa ra được hàng", anh Vượng cho hay.

Hay trường hợp khác, chị Hương Lan (một nhà đầu tư địa ốc) cho biết mình có đầu tư mua 2 căn hộ thuộc một dự án cũng tại TP.Thủ Đức với giá hơn 4 tỷ đồng/căn. Tuy nhiên, chị Lan gần như bị "sốc" trước thông tin vì kinh tế khó khăn nên từ quý II/2023, chủ đầu tư dự án trên đã công bố chính sách chiết khấu 43% nếu khách mua thanh toán vượt 98% giá trị sản phẩm.

Như vậy, căn hộ vốn có giá bán hơn 4 tỷ đồng nay giảm xuống chỉ còn hơn 2,5 tỷ. Nếu các khách hàng này sau khi mua xong lại rao bán thì sẽ là trở ngại lớn cho các nhà đầu tư trót mua sản phẩm ở giai đoạn đầu như chị Lan vì giỏ hàng sẽ có rất nhiều sản phẩm có giá thành thấp mà chị Lan không thể cạnh tranh.

Thời gian qua, trong bối cảnh thị trường khó khăn, người mua cẩn trọng, chủ yếu thăm dò thị trường buộc các chủ đầu tư bất động sản phải liên tục đưa ra nhiều hướng đi mới. Trong đó, việc giảm giá bán, chiết khấu, thay đổi phương thức thanh toán được xem như "điểm sáng" giúp thu hút khách hàng xuống tiền mua sản phẩm.

Giải pháp tình thế của doanh nghiệp bất động sản

Thực tế, tại thị trường TP.HCM, nhiều doanh nghiệp liên tục tung ra những chính sách giãn tiến độ thanh toán, giảm giá chiết khấu cực sâu, để hút khách. Theo DKRA Group, để bán được sản phẩm, các chủ đầu tư đang triển khai nhiều chính sách chiết khấu thanh toán nhanh để thu hút khách hàng. Đáng chú ý, trên thị trường đã xuất hiện dự án ghi nhận mức chiết khấu lên đến trên 52% giá bán niêm yết căn hộ.

Điển hình là một dự án cao cấp ở TP.Thủ Đức đã đưa chính sách thanh toán kéo dài đến 7 năm, hay dự án khác đưa ra mức chiết khấu chiết khấu 30%, thậm chí gần 50%.

Tuy nhiên, việc các chủ đầu tư, doanh nghiệp giảm giá, chiết khấu sản phẩm chưa hẳn là đã tin vui với tất cả các khách hàng. Theo đó, những khách hàng đã mua sản phẩm từ đợt đầu, giai đoạn dự án mở bán đầu tiên... trót mua với giá "đu đỉnh" vì việc dự án giảm giá, chiết khấu cho các khách hàng trong giai đoạn sau là thông tin không mấy tích cực.

Với những khách hàng mua nhà để ở thì không ảnh hưởng nhiều. Tuy nhiên, với những khách mua nhà với mục đích đầu tư thì việc sản phẩm bị giảm giá bán trong giai đoạn sau sẽ khó bán hơn rất nhiều.

Trong giỏ hàng tung ra thị trường, người mua nhà đợt đầu khi rao bán sẽ đối diện với rất nhiều căn, sản phẩm có giá thành rẻ hơn giá mình đã công bố. Muốn ra được hàng, nhà đầu tư này phải chấp nhận giảm giá, không lợi nhuận nhiều, thậm chí cắt lỗ.

Một số nhà đầu tư vì không bán được hàng đã chọn giải pháp thanh lý hàng với chủ đầu tư, chấp nhận mức phạt đơn phương chấm dứt hợp đồng để tránh chôn vốn quá lâu hoặc áp lực lãi vay ngân hàng.

Ông Tạ Trung Kiên - Phó Tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản Wowhome cho biết thông thường, tâm lí nhà đầu tư sẽ tranh thủ mua bất động sản vào giai đoạn đầu, khi chủ đầu tư mới vừa mở bán để mua được với giá rẻ. Lúc này, dự án chưa được hoàn thiện, vẫn còn là nhà ở hình thành trong tương lai nên giá bán chưa bị đội lên cao.

Tuy nhiên, diễn biến của thị trường gần đây tại một số dự án, khách hàng mua trong giai đoạn sau này (thời điểm kinh tế khó khăn) lại là đối tượng hưởng nhiều ưu đãi, chính sách tốt về giá bán và phương thức thanh toán. Điều này là nghịch lý về giá khó thấy ở thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, ông Kiên đánh giá nghịch lý về giá bán này là hy hữu, chỉ xảy ra khi thị trường gặp khó, doanh nghiệp cố gắng bằng mọi cách để bán được hàng, huy động dòng tiền chứ không phải là diễn biến thường thấy của thị trường. Vào thời điểm thị trường bất động sản khởi sắc và dần phục hồi thì các diễn biến về giá bán cũng sẽ thay đổi theo quy luật cung - cầu.