Môi giới rao “cắt lỗ”, giá nhà ở TP.HCM thực sự tăng hay giảm?

Thời gian qua, các môi giới và ngay cả nhà đầu tư liên tục thông báo "cắt lỗ" bất động sản ở TP.HCM. Theo tìm hiểu của Dân Việt, ngay cả các báo cáo từ những công ty nghiên cứu về thị trường bất động sản (BĐS) trong quý II/2023 cũng có dự báo giá nhà ở TP.HCM tăng/giảm trái ngược nhau. Thực sự giá nhà ở TP.HCM có giảm?

6 tháng đầu năm 2023, giá nhà ở TP.HCM tăng hay giảm?

Dữ liệu mới công bố của Batdongsan.com.vn cho thấy, ở thị trường chung cư, trong quý II/2023 các chủ đầu tư đã đẩy mạnh nhiều chính sách bán hàng, nhờ đó, mức độ quan tâm có tăng trưởng trở lại ở một số quận. Tuy nhiên, biến động giá bán ở phân khúc này cũng không giao động nhiều.

Cụ thể, phân khúc cao cấp (>55 triệu/m²) có mức giá tăng 2% so với cùng kỳ (quý II/2022); trong khi đó, phân khúc trung cấp (35 - 55 triệu/m²) thì đi ngang so với cùng kỳ; riêng phân khúc bình dân (<35 triệu/m²) thì giảm 3% so với cùng kỳ.

Với thị trường nhà phố, do hoạt động tiêu dùng khó khăn, dẫn đến sụt giảm mức độ quan tâm và giá rao bán nhà phố TP.HCM trong quý II/2023. Theo đó, giá nhà phố trong quý II/2023 sụt giảm mạnh so với quý trước, và kể cả quý III – quý IV/2022. Tuy nhiên, nếu so với cùng kỳ năm trước (quý II/2022) thì giá phân khúc này lại tăng khoảng 2%.

Với thị trường nhà riêng, dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, cho thấy giá nhà ở phân khúc này giảm từ 1%-3% ở hầu hết các quận, huyện.

Tương tự, báo cáo của DKRD về thị trường BĐS quý II/2023 cũng cho thấy, giá nhà ở nhiều phân khúc cũng giảm nhẹ.

Cụ thể, ở phân khúc căn hộ, căn hộ hạng A tiếp tục dẫn đầu, chiếm 91% nguồn cung mở bán mới trong quý, các dự án tập trung tại khu Đông - TP. Thủ Đức. Trong đó, sức cầu chung toàn thị trường tăng so với quý I/2023 nhưng vẫn ở mức thấp so với cùng kỳ, lượng tiêu thụ nguồn cung mới chỉ đạt khoảng 10% so với quý II/2022.

Giá bán sơ cấp không có nhiều biến động trong khi giá thứ cấp tiếp tục sụt giảm, mặt bằng giá bán thứ cấp ghi nhận giảm phổ biến 3% - 7% so với quý trước, tuy nhiên thanh khoản vẫn ở mức thấp.

Với phân khúc nhà phố/biệt thự, sức cầu thị trường ở mức rất thấp, lượng tiêu thụ ghi nhận bằng khoảng 1% so với cùng kỳ, giao dịch tập trung chủ yếu ở nhóm sản phẩm dưới 5 tỷ đồng/căn. Về mặt bằng giá, dữ liệu của DKRD cho thấy, thị trường sơ cấp ghi nhận mức giảm 5% - 7%, thị trường thứ cấp ghi nhận mức giảm 9% - 11% so với đầu năm, tuy nhiên thanh khoản thị trường ở mức khá thấp.

Trái ngược với các dữ liệu trên, báo cáo thị trường căn hộ của Cushman & Wakefield Việt Nam, quý II/2023, thị trường đón thêm nhiều sản phẩm như Elysian Lò Lu, Avatar 9x và Moonlight Avenue, 9X An Sương… Theo đó, giá sơ cấp trung bình trong quý II/2023 đã giảm 1% so với quý I/2023, đạt xấp xỉ 3.217 USD/m² (75 triệu đồng/m²), nhưng tăng 16% so với cùng kỳ năm trước.

Đối với thị trường nhà liền thổ, theo báo cáo Cushman & Wakefield quý II/2023, thị trường chứng kiến giá sơ cấp trung bình ở phân khúc này đã tăng 12% theo quý và tăng 43% theo năm, đạt 13.546 USD/m² (314 triệu đồng/m²).

Theo quan sát của Cushman & Wakefield, giá sơ cấp trung bình nhà liền thổ tại khu Đông hiện đang cao hơn trung bình toàn TP.HCM 12% và cao hơn trung bình khu vực phía Bắc 139%.

Giá bất động sản sẽ diễn biến ra sao trong 6 tháng cuối năm 2023?

Dự báo thị trường cho 6 tháng cuối năm, DKRA cho hay, nguồn cung mới tại TP.HCM có thể sẽ tăng, dao động từ 1.200 – 1.500 căn được mở bán mới trong quý III/2023. Trong đó, căn hộ hạng A tiếp tục giữ vững vị thế chủ đạo tại TP. HCM.

"Các chính sách chiết khấu thanh toán nhanh, kéo giãn lịch thanh toán, ân hạn gốc, lãi vay,… tiếp tục được các chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu thị trường. Vì vậy, mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động. Giá bán tiếp tục chịu áp lực từ các chi phí đầu vào phát triển dự án, thời gian hoàn thiện thủ tục pháp lý dự án kéo dài, lãi vay,...", DKRA nhận định.

Ngoài ra, đơn vị này cũng dự báo mặt bằng giá cũng như thanh khoản thứ cấp có thể sẽ cải thiện so với quý II/2023, tập trung ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền, đầy đủ pháp lý, mức giá dưới 40 triệu đồng/m².

Ở phân khúc nhà phố/biệt thự, DKRA cho rằng, mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với 6 tháng đầu năm. Tuy nhiên, thị trường thứ cấp tiếp tục xu hướng giảm, tập trung ở các nhóm khách hàng có sử dụng vốn vay ngân hàng và những dự án chưa hoàn thiện pháp lý.

TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế - tài chính thì đưa ra nhận định, hiện có một số vùng thì giá bất động sản có giảm nhưng nhìn chung toàn thị trường thì giá bất động sản hầu như không giảm, hoặc giảm không nhiều.

"Giá bất động sản không giảm vì trước đây chi phí xây dựng rất cao. Thêm một nguyên nhân nữa là các nhà kinh doanh bất động sản đang trong trạng thái chờ đợi, chính vì vậy họ không sẵn sàng giảm giá để chịu lỗ", ông Hiếu nhận định.

Vì vậy, chuyên gia này nhấn mạnh, nếu không có sự hỗ trợ về chính sách và hành lang pháp lý thông thoáng, rất khó để "hạ nhiệt" giá nhà ở TP.HCM.

Đồng tình, lãnh đạo một DN BĐS khu vực phía Nam, nhận định, những năm qua bên cạnh những tác nhân từ bên bán định giá cao để tối ưu hóa lợi nhuận, giới đầu tư, đầu cơ tạo sốt đất làm biến động mặt bằng giá chung thì việc chi phí đầu vào lớn cũng là yếu tố tác động chính đến tăng giá nhà.

"Tại TP.HCM, chi phí đầu vào cơ bản gồm chi phí đất, vật tư, nhân công, thiết kế, giám sát, xây dựng… đều cao. Thêm vào đó, chi phí biến số đầu vào gồm thủ tục, pháp lý kéo dài, lãi vay cao, tối ưu hóa lợi nhuận… cũng khiến DN không thể không điều chỉnh giá bán tăng thêm từng năm", người này chia sẻ.