Thị trường ảm đạm, vì sao vẫn khó "bắt đáy" chung cư?

Trong bối cảnh thị trường bất động sản còn nhiều khó khăn, nhiều hộ gia đình kỳ vọng có thể "bắt đáy" căn hộ giá rẻ. Thế nhưng, nhu cầu mua nhà ở quá cao tại TP.HCM khiến cho giá bất động sản phân khúc căn hộ chung cư vẫn đang "neo" cao.

Thị trường "đóng băng" nhưng vẫn khó tìm căn hộ dưới 3 tỷ đồng

Anh Như Hùng (quận 7, TP.HCM) cho biết vừa bán một căn hộ tại quận Bình Tân với giá 3,4 tỷ đồng, lãi được khoảng 500 triệu đồng so với thời điểm anh đầu tư căn hộ này trước dịch Covid-19.

"Thời điểm trước dịch, tôi bỏ ra 2,9 tỷ để mua căn hộ 70m2 có 2 phòng ngủ và cho thuê với giá 8 triệu đồng/tháng. Hồi đầu năm nay, tôi có rao bán với giá 3,6 tỷ đồng nhưng không có người mua, hồi đầu tháng 10 tôi đã hạ thêm 100 triệu, rồi mới đây đã hạ thêm 100 triệu một lần nữa thì có người hỏi mua nên tôi chốt luôn", anh Hùng chia sẻ.

Trên thực tế, theo công bố mới đây của Batdongsan.com.vn, trong quý IV/2023, căn hộ chung cư tại TP.HCM đã có sự sụt giảm cục bộ về giá bán ở phân khúc trung cấp và bình dân, lần lượt giảm 1% và 4%. Tuy nhiên, do giá bán đã được đẩy lên cao từ trước bởi xu hướng thị trường tập trung ở phân khúc cao cấp, nên trong bối cảnh hiện nay, xu hướng giảm nhẹ giá cũng dễ hiểu.

Trong khi đó, dữ liệu từ DKRA Group, trong 10 tháng năm nay, giá chung cư TP.HCM cao nhất đạt 313 triệu đồng một m2, thấp nhất tiệm cận 48 triệu đồng/m2.

Như vậy, một chung cư diện tích 60-70m2 sẽ có giá bán 3,6-4,2 tỷ đồng, thấp nhất cũng là 3 tỷ đồng mỗi căn (chưa tính tới thuế VAT).

Còn theo số liệu từ Savills Việt Nam cũng chỉ ra 5 năm qua, giá chung cư tăng tới 77% và tăng liên tục trong 19 quý. Hiện tại, giá bán một căn chung cư đã đắt gần gấp đôi so với thời điểm đầu năm 2019. Nếu tính theo diện tích thông thường 60m2 căn 2 phòng ngủ, giá trung bình đều trên 3,5 tỷ đồng.

Vì vậy, thị trường mới xuất hiện nhiều tình cảnh "bi hài" về việc người dân "đỏ mắt" tìm căn hộ dưới 3 tỷ đồng trong thời thời kỳ thị trường bất động sản được đánh giá là "đóng băng", "cắt lỗ"...

Trao đổi với người viết, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, cho hay nếu tính tới chuyện chờ thị trường bất động sản sắp tới giảm thêm để mua thì sẽ rất khó khăn, đặc biệt là ở các thành phố lớn như TP.HCM.

Chính vì vậy, nhà đầu tư nếu xác định được bài toán về tài chính phù hợp và mua để ở thì cứ mạnh dạn mua khi có các đợt khuyến mãi, giảm giá.

"Mật độ dân số của TP.HCM thì cao gấp 14 lần trung bình toàn quốc nên nhu cầu nhà ở của người dân rất cao. Vì vậy, để nói đến giảm giá các phân khúc nhà ở như chung cư thì không thể nào khả thi trong ngắn hạn, nếu không có yếu tố về mặt quy hoạch hoặc những yếu tố mới tác động lên thị trường", ông Quốc Anh nhìn nhận.

Kéo giảm giá nhà bằng cách nào?

Dữ liệu nghiên cứu mới công bố của Viện nghiên cứu Dat Xanh Services (DXS – PERI) cho thấy, chung cư vẫn là phân khúc nhận được nhiều sự quan tâm của khách hàng thời gian tới với tỷ lệ áp đảo lên tới 73%, trong khi 15% lựa chọn nhà thấp tầng, 10% lựa chọn đất nền và bất động sản nghỉ dưỡng chỉ chiếm 2% câu trả lời.

Cũng theo số liệu của Dat Xanh Services thì có tới 82% người có nhu cầu mua nhà lựa chọn phân khúc chung cư có giá từ 2,5 cho tới 3 tỷ đồng.

Tương tự, nghiên cứu về tâm lý người dùng được Batdongsan.com.vn công bố gần đây cho thấy, 28% nhu cầu mua căn hộ tập trung vào khoảng giá bán dưới 2 tỷ đồng mỗi căn, 45% rơi vào các căn giá từ 2 tỷ đồng đến tối đa 4 tỷ đồng.

Chính vì vậy, với việc giá bất động sản phân khúc chung cư, căn hộ liên tục lập "đỉnh mới" trong thời gian vừa qua, đã buộc các nhà đầu tư phải thay đổi hướng đi trong việc xây dựng các dự án.

Trên thực tế, thời điểm 2019 trở về trước, một căn chung cư 3 phòng ngủ thường có diện tích từ 110-120m2, nay chỉ còn 80-90m2; căn 2 phòng ngủ từ 75-90m2 giờ xuống 50-60m2, nhiều căn hộ 1 phòng ngủ có diện tích chỉ từ 35-45m2.

"Xu hướng giảm diện tích căn hộ chung cư đang ngày càng phổ biến trên thị trường bởi trong bối cảnh không thể tiết giảm các chi phí khác thì việc giảm diện tích là phương án tốt nhất, tạo cơ hội hơn cho người dân có nhu cầu mua nhà ở nhưng túi tiền còn eo hẹp", lãnh đạo một DN bất động sản tại TP.HCM, chia sẻ.

Theo vị này, tất nhiên việc giảm diện tích là để chủ đầu tư tăng thêm căn hộ trên cùng diện tích mặt sàn chung cư nhưng điều này cũng có tác hại là tăng đáng kể các chi phí cho nhà đầu tư như thủ tục phức tạp và kéo dài, chi phí bảo trì, bảo dưỡng, quản lý tăng lên…

Chưa kể, việc tập trung quá đông cư dân cũng khiến gia tăng rủi ro về mặt an ninh, trật tự, phòng cháy chữa cháy…

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng trong cơ cấu hình thành giá bán nhà, có những chi phí mà chủ đầu tư không thể cắt giảm được như tiền sử dụng đất, thủ tục hành chính kéo dài, quản lý và một số chi phí "không tên" khác.

Theo ông Châu, trong những năm gần đây, đã có nhiều tập đoàn và doanh nghiệp bất động sản lớn có chiến lược xây dựng uy tín thương hiệu, triết lý kinh doanh và tinh thần doanh nghiệp, theo hướng chia sẻ lợi ích cho khách hàng và cộng đồng, không "ăn dày" mà chỉ xác định lợi nhuận định mức khoảng 10%/năm, nên đã đưa ra mức giá bán nhà hợp lý.

"Tuy nhiên, muốn giảm giá nhà phải có hướng để kéo giảm các chi phí kể trên, không thể cứ bắt doanh nghiệp bất động sản phải cắt giảm lợi nhuận", ông Châu nói thêm.