
Bất động sản càng ngày càng tăng, vì sao?
Duy Quang
19/12/2023 3:44 PM (GMT+7)
Hiện nay, căn hộ trung cấp có giá khoảng 2,5 tỷ đồng, cao hơn khoảng 20 lần so với thu nhập trung bình của người dân. Làm thế nào để kéo giảm giá nhà đáp ứng nhu cầu nhà ở của đông đảo người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp?
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) - cho biết, cơ cấu giá thành chủ yếu của các dự án nhà ở thương mại, gồm: Chi phí tạo lập quỹ đất, chi phí xây dựng, chi phí tài chính, chi phí quản lý. Trong đó, chi phí về đất của dự án chiếm khoảng 15% giá thành đối với dự án nhà chung cư, 30% đối với dự án nhà phố và khoảng 20% đối với dự án nhà biệt thự.
Điều đáng nói, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng hiện nay thường chỉ được cơ quan có thẩm quyền khấu trừ khoảng 70% chi phí thực tế mà doanh nghiệp đã bỏ ra.

Doanh nghiệp bất động sản còn có những “chi phí không tên” phải chi trả, đẩy giá nhà tăng cao.
“Phần chi phí thực tế còn lại chưa được khấu trừ thì bị coi là lợi nhuận và doanh nghiệp còn phải nộp thêm 20% thuế thu nhập doanh nghiệp, mà cuối cùng đều được tính vào giá bán mà khách hàng gánh khi mua nhà. Phí chồng phí khiến doanh nghiệp bất động sản phải chịu tiếng bán đắt, lãi dày”, ông Châu khẳng định.
Chưa kể, chi phí xây dựng chiếm khoảng 50% giá thành đối với dự án nhà chung cư, 30% giá thành đối với nhà phố, 20% giá thành với nhà biệt thự. Tuy nhiên, chi phí xây dựng đang có xu hướng tăng.
Thực tế, những năm gần đây, các nguyên vật liệu xây dựng như sắt, thép, cát... đồng loạt tăng mạnh. Kéo theo đó, trước đây, giá 1 m2 sàn xây dựng nhà chung chỉ khoảng 7 - 8 triệu đồng thì nay đã tăng gấp đôi, lên 12 - 13 triệu đồng.
Một chi phí cũng chiếm tỷ lệ không nhỏ trong giá thành nhà ở là chi phí tài chính, gồm lãi vay tín dụng và trả lãi các nguồn huy động vốn khác, thường chiếm khoảng 10% giá thành. Ngoài ra, tất cả các dự án đều phải có thêm chi phí quản lý, thường chiếm khoảng 5% giá thành.
Dù vậy, tất cả chi phí trên đây được tính toán trong điều kiện thị trường bình thường đối với dự án nhà ở thương mại được thực hiện trơn tru trong thời gian trung bình 3 năm.
“Nếu bị kéo dài do vướng mắc pháp lý như thực tế đã xảy ra trong các năm qua thì tổng chi phí đầu tư bị đội vốn lên rất nhiều, dẫn đến thiếu hụt nguồn cung nhà ở phù hợp với thu nhập người dân”, ông Châu nhấn mạnh.

Một chi phí cũng chiếm tỷ lệ không nhỏ trong giá thành nhà ở là chi phí tài chính.
Ngoài ra, ông Châu còn chỉ ra những “chi phí không tên” mà doanh nghiệp phải chi trả. Do không hợp lệ nên những loại phí này không được tính vào chi phí đầu tư, nhưng cuối cùng đều được tính vào giá bán mà khách hàng phải gánh chịu.
Theo HoREA, một nút thắt lớn đã tồn tại nhiều năm qua khiến nguồn cung nhà ở giảm đi, đó là những vướng mắc pháp lý. Vướng mắc này khiến thời gian xin cấp phép kéo dài, chi phí đầu vào tăng cao nên phương án kinh doanh ban đầu mà doanh nghiệp đưa ra bị thay đổi. Nhiều doanh nghiệp buộc phải tăng giá bán để bù đắp các khoản chi phí đã bỏ ra để triển khai dự án.
“Gỡ nút thắt pháp lý chính là giải pháp then chốt để giải quyết thực trạng lệch pha cung cầu cũng như “ghìm cương” giá nhà", ông Châu nói, đồng thời đề nghị các cơ quan nhà nước có thẩm quyền tập trung tháo gỡ các vướng mắc pháp lý để tăng nguồn cung nhà ở trên thị trường, là cơ sở để tăng nguồn cung nhà ở bình dân giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội.
HoREA cũng đề nghị thay đổi cách thu tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại, chuyển thành sắc thuế đánh trên “hành vi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp thành đất ở”, với thuế suất có thể bằng khoảng 15 - 20% giá đất trong bảng giá đất, góp phần quan trọng vào việc kéo giảm giá nhà ở thương mại. Đồng thời, rút ngắn thời gian làm thủ tục hành chính; giảm dần “chi phí không tên” trong quá trình thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại để kéo giảm giá nhà ở.

HoREA khẳng định, gỡ nút thắt pháp lý chính là giải pháp then chốt để giải quyết thực trạng lệch pha cung cầu cũng như “ghìm cương” giá nhà.
HoREA cũng đề nghị Bộ Xây dựng sớm trình Chính phủ quy định chi tiết các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định tại Điều 34 Luật Nhà ở 2023, để chuẩn hóa quy trình, thủ tục hành chính xét duyệt dự án nhà ở thương mại, dự án nhà ở xã hội nhằm rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục đầu tư có sử dụng đất.
Đề nghị doanh nghiệp không neo giữ giá cao
HoREA cũng đề nghị doanh nghiệp bất động sản giảm giá bán sản phẩm nhà ở, không “neo giữ giá cao”, tăng chiết khấu để kích cầu tiêu dùng nhằm tăng “niềm tin thị trường”, tạo dòng tiền và thanh khoản cho doanh nghiệp. Đầu tư phát triển dự án nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, vì đây là nhu cầu thực rất lớn và có tính thanh khoản cao, lại ít rủi ro.
Khởi động cho thuê vỉa hè ở TP.HCM
19/12/2023 15:00Chi tiêu mùa Giáng sinh ở TP.HCM: Thắt lưng buộc bụng
19/12/2023 14:46Người dân phải trả thêm tiền sử dụng nước, vì sao?
19/12/2023 14:38
Theo Tiền phong
Vietjet tăng 10.000 chỗ trên tất cả các đường bay phục vụ kỳ nghỉ lễ Quốc khánh 2/9
Hân hoan chào đón kỷ niệm 80 năm Cách mạng Tháng Tám và Quốc khánh 2/9, Vietjet sẽ bổ sung thêm 10.000 chỗ trong kỳ nghỉ kéo dài 4 ngày từ 30/8 đến 2/9.
Vietjet khởi công Trung tâm Kỹ thuật Bảo dưỡng Tàu bay tại Long Thành – Bước tiến mới của hàng không Việt Nam
(Đồng Nai, ngày 19/8/2025) – Hãng hàng không Vietjet chính thức khởi công Trung tâm Kỹ thuật Bảo dưỡng Tàu bay tại Cảng Hàng không Quốc tế Long Thành.
VinFast khánh thành nhà máy lắp ráp ô tô điện tại Tamil Nadu, Ấn Độ
Tamil Nadu, ngày 4/8/2025 - VinFast hôm nay chính thức khánh thành Nhà máy lắp ráp ô tô điện (EV) tại Khu công nghiệp SIPCOT, thành phố Thoothukudi, bang Tamil Nadu, Ấn Độ, đánh dấu bước tiến mới trong hành trình mở rộng toàn cầu của hãng.
GSM hợp tác Trung tâm Thái Sơn tạo việc làm bền vững cho bộ đội xuất ngũ
Ngày 30/07/2025, Công ty Cổ phần Di chuyển Xanh và Thông minh GSM và Trung tâm Đào tạo nghề Thái Sơn (thuộc Tổng cục Hậu cần, Bộ Quốc phòng) đã ký kết thỏa thuận hợp tác về việc đào tạo và tuyển dụng lực lượng bộ đội xuất ngũ trở thành tài xế chính quy của Xanh SM.
VinFast chính thức mở bán mẫu xe VF 7 tại Indonesia
Jakarta, Indonesia, ngày 23/7/2025 - VinFast chính thức giới thiệu và mở bán VF 7, mẫu SUV thuần điện phân khúc C phiên bản tay lái nghịch ở thị trường Indonesia. Đây là mẫu xe thứ 5 của VinFast tại thị trường, củng cố vị thế hãng xe có dải sản phẩm thuần điện đa dạng bậc nhất. Với thiết kế phóng khoáng, công nghệ hiện đại, khả năng vận hành vượt trội và mức giá tốt, VF 7 được định vị là lựa chọn lý tưởng cho người dùng đô thị Indonesia.
VinFast chính thức mở bán mẫu xe VF 7 tại Indonesia
Jakarta, Indonesia, ngày 23/7/2025 - VinFast chính thức giới thiệu và mở bán VF 7, mẫu SUV thuần điện phân khúc C phiên bản tay lái nghịch ở thị trường Indonesia. Đây là mẫu xe thứ 5 của VinFast tại thị trường, củng cố vị thế hãng xe có dải sản phẩm thuần điện đa dạng bậc nhất. Với thiết kế phóng khoáng, công nghệ hiện đại, khả năng vận hành vượt trội và mức giá tốt, VF 7 được định vị là lựa chọn lý tưởng cho người dùng đô thị Indonesia.