Bất động sản càng ngày càng tăng, vì sao?

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) - cho biết, cơ cấu giá thành chủ yếu của các dự án nhà ở thương mại, gồm: Chi phí tạo lập quỹ đất, chi phí xây dựng, chi phí tài chính, chi phí quản lý. Trong đó, chi phí về đất của dự án chiếm khoảng 15% giá thành đối với dự án nhà chung cư, 30% đối với dự án nhà phố và khoảng 20% đối với dự án nhà biệt thự.

Điều đáng nói, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng hiện nay thường chỉ được cơ quan có thẩm quyền khấu trừ khoảng 70% chi phí thực tế mà doanh nghiệp đã bỏ ra.

“Phần chi phí thực tế còn lại chưa được khấu trừ thì bị coi là lợi nhuận và doanh nghiệp còn phải nộp thêm 20% thuế thu nhập doanh nghiệp, mà cuối cùng đều được tính vào giá bán mà khách hàng gánh khi mua nhà. Phí chồng phí khiến doanh nghiệp bất động sản phải chịu tiếng bán đắt, lãi dày”, ông Châu khẳng định.

Chưa kể, chi phí xây dựng chiếm khoảng 50% giá thành đối với dự án nhà chung cư, 30% giá thành đối với nhà phố, 20% giá thành với nhà biệt thự. Tuy nhiên, chi phí xây dựng đang có xu hướng tăng.

Thực tế, những năm gần đây, các nguyên vật liệu xây dựng như sắt, thép, cát... đồng loạt tăng mạnh. Kéo theo đó, trước đây, giá 1 m2 sàn xây dựng nhà chung chỉ khoảng 7 - 8 triệu đồng thì nay đã tăng gấp đôi, lên 12 - 13 triệu đồng.

Một chi phí cũng chiếm tỷ lệ không nhỏ trong giá thành nhà ở là chi phí tài chính, gồm lãi vay tín dụng và trả lãi các nguồn huy động vốn khác, thường chiếm khoảng 10% giá thành. Ngoài ra, tất cả các dự án đều phải có thêm chi phí quản lý, thường chiếm khoảng 5% giá thành.

Dù vậy, tất cả chi phí trên đây được tính toán trong điều kiện thị trường bình thường đối với dự án nhà ở thương mại được thực hiện trơn tru trong thời gian trung bình 3 năm.

“Nếu bị kéo dài do vướng mắc pháp lý như thực tế đã xảy ra trong các năm qua thì tổng chi phí đầu tư bị đội vốn lên rất nhiều, dẫn đến thiếu hụt nguồn cung nhà ở phù hợp với thu nhập người dân”, ông Châu nhấn mạnh.

Ngoài ra, ông Châu còn chỉ ra những “chi phí không tên” mà doanh nghiệp phải chi trả. Do không hợp lệ nên những loại phí này không được tính vào chi phí đầu tư, nhưng cuối cùng đều được tính vào giá bán mà khách hàng phải gánh chịu.

Theo HoREA, một nút thắt lớn đã tồn tại nhiều năm qua khiến nguồn cung nhà ở giảm đi, đó là những vướng mắc pháp lý. Vướng mắc này khiến thời gian xin cấp phép kéo dài, chi phí đầu vào tăng cao nên phương án kinh doanh ban đầu mà doanh nghiệp đưa ra bị thay đổi. Nhiều doanh nghiệp buộc phải tăng giá bán để bù đắp các khoản chi phí đã bỏ ra để triển khai dự án.

“Gỡ nút thắt pháp lý chính là giải pháp then chốt để giải quyết thực trạng lệch pha cung cầu cũng như “ghìm cương” giá nhà", ông Châu nói, đồng thời đề nghị các cơ quan nhà nước có thẩm quyền tập trung tháo gỡ các vướng mắc pháp lý để tăng nguồn cung nhà ở trên thị trường, là cơ sở để tăng nguồn cung nhà ở bình dân giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội.

HoREA cũng đề nghị thay đổi cách thu tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại, chuyển thành sắc thuế đánh trên “hành vi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp thành đất ở”, với thuế suất có thể bằng khoảng 15 - 20% giá đất trong bảng giá đất, góp phần quan trọng vào việc kéo giảm giá nhà ở thương mại. Đồng thời, rút ngắn thời gian làm thủ tục hành chính; giảm dần “chi phí không tên” trong quá trình thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại để kéo giảm giá nhà ở.

HoREA cũng đề nghị Bộ Xây dựng sớm trình Chính phủ quy định chi tiết các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định tại Điều 34 Luật Nhà ở 2023, để chuẩn hóa quy trình, thủ tục hành chính xét duyệt dự án nhà ở thương mại, dự án nhà ở xã hội nhằm rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục đầu tư có sử dụng đất.