“Vết rạn” thị trường trái phiếu bất động sản bắt đầu từ năm 2023

Báo cáo thị trường trái phiếu doanh nghiệp do Trung tâm Phân tích và tư vấn đầu tư CTCP Chứng khoán SSI (SSI Research) vừa công bố, cho thấy lượng phát hành trong quý 3/2021 có dấu hiệu giảm nhiệt.

Các doanh nghiệp phát hành 188 nghìn tỷ đồng trái phiếu, giảm 4,1% so với quý trước và giảm 17% so với cùng kỳ giữa bối cảnh dịch bệnh bùng phát mạnh mẽ và giãn cách xã hội tác động đến kế hoạch phát hành của doanh nghiệp. Tuy nhiên, luỹ kế 9 tháng năm 2021, tổng lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành là 443,1 nghìn tỷ đồng, duy trì đà tăng 18,6% so với cùng kỳ.

Trái phiếu bất động sản luôn là tâm điểm chú ý trong thị trường sơ cấp với mức lãi suất hấp dẫn nhằm thu hút nhà đầu tư. Nhóm ngành bất động sản duy trì ngôi vị quán quân, lên tới 201,9 nghìn tỷ đồng, chiếm 45,5%. Nhóm ngân hàng theo sau với lượng phát hành 136,4 nghìn tỷ đồng, chiếm 30,8%.

KINH DOANH BẾT BÁT NHƯNG Ồ ẠT PHÁT HÀNH TRÁI PHIẾU

Theo báo cáo của SSI Research, lãi suất bình quân trái phiếu bất động sản là 10,36%/năm, thấp hơn 30bps so với bình quân năm 2020 và kỳ hạn bình quân ở mức 3,8 năm. Với kỳ hạn bình quân của trái phiếu bất động sản trong hai năm gần đây khoảng 3,5 - 4 năm, nhóm nghiên cứu của SSI Research cho rằng, áp lực trả nợ gốc sẽ tăng dần trong giai đoạn 2023 – 2025.

Điểm đáng chú ý, tỷ lệ các doanh nghiệp bất động sản chưa niêm yết tham gia hoạt động huy động vốn trên thị trường trái phiếu là tương đối cao so với các ngành khác. Do vậy, nhà đầu tư sẽ gặp nhiều khó khăn khi muốn tiếp cận các thông tin về tình hình tài chính của doanh nghiệp, đặc biệt là khi thị trường trái phiếu doanh nghiệp chưa có cơ quan độc lập đánh giá xếp hạng tín nhiệm trái phiếu.

Cũng theo nhóm nghiên cứu đến từ FiinRatings, trong 9 tháng năm 2021, hơn 80% giá trị trái phiếu doanh nghiệp của ngành bất động sản dân cư, lên đến 100 nghìn tỷ đồng thuộc về các doanh nghiệp chưa niêm yết.

“Các doanh nghiệp này có sức khỏe tài chính ở mức yếu rất đáng báo động”, FiinRatings nhấn mạnh. Điều này thể hiện ở mức độ đòn bẩy tài chính (Nợ vay ròng/Vốn chủ sở hữu) hiện ở mức lên tới 8,1 lần, trong khi các doanh nghiệp niêm yết chỉ là 2,5 lần.

TÀI SẢN ĐẢM BẢO GẦN NHƯ VÔ NGHĨA KHI DOANH NGHIỆP VỠ NỢ

Đặc biệt, câu chuyện về “bom nợ” Evergrande khiến nhiều nhà đầu tư bắt đầu để ý hơn tới tài sản đảm bảo cho trái phiếu doanh nghiệp.

Theo báo cáo của SSI Research, loại trừ các trái phiếu ngân hàng và định chế tài chính khác khi hầu hết phát hành đều không có tài sản đảm bảo, các trái phiếu doanh nghiệp còn lại được phát hành trong 9 tháng có 36,2% được đảm bảo bằng một phần tài sản, bất động sản và một phần là cổ phiếu, cổ phần; 20,4% được bảo đảm bằng bất động sản; 9,5% được đảm bảo bằng tài sản; 6,7% được đảm bảo hoàn toàn bằng cổ phiếu và 17,1% là không có tài sản đảm bảo.

Tài sản đảm bảo của nhóm trái phiếu bất động sản chủ yếu là các dự án đầu tư, tài sản sẽ hình thành trong tương lai hoặc cổ phiếu, cổ phần của chính doanh nghiệp phát hành.

Cụ thể, nếu tính các trái phiếu bất động sản được đảm bảo một phần bằng cổ phiếu, con số này là hơn 140 nghìn tỷ đồng, chiếm đến 67% tổng lượng trái phiếu bất động sản phát hành 9 tháng năm 2021. “Tỷ trọng các doanh nghiệp phát hành không có tài sản đảm bảo cũng tương đối cao, chiếm 15,8% tổng lượng phát hành”, nhóm nghiên cứu SSI chỉ rõ.

Nhóm nghiên cứu SSI Research lưu ý: “Việc đảm bảo nghĩa vụ thanh toán nợ gốc lãi trái phiếu bằng cổ phiếu không có nhiều ý nghĩa vì khi sự kiện vi phạm xảy ra, doanh nghiệp mất khả năng thanh toán thì giá trị cổ phiếu dùng làm tài sản đảm bảo, thường là của tổ chức phát hành hoặc liên quan đến tổ chức phát hành cũng sẽ sụt giảm nghiêm trọng”.

Về tài sản đảm bảo bằng bất động sản, ông Hoàng phân tích, với dự án bất động sản làm tài sản thế chấp của một món nợ chậm thanh toán, thường có nhiều rủi ro pháp lý, thủ tục rắc rối khiến thời gian thu hồi khoản nợ kéo dài hơn nhiều so với dự kiến, hoặc thanh khoản thị trường bất động sản thời điểm đó không cao.Bình luận về giá trị tài sản đảm bảo bằng cổ phiếu, ông Nguyễn Nhật Hoàng, Phó phòng Phân tích rủi ro tín dụng FiinRatings chỉ rõ, khi có sự kiện xấu xảy ra với doanh nghiệp, thậm chí doanh nghiệp vỡ nợ thì giá cổ phiếu giảm mạnh, mức độ giá trị thu hồi là không cao. Nhà đầu tư không nên quá dựa dẫm bằng tài sản đảm bảo bằng cổ phiếu.

Nhà đầu tư cá nhân không có đủ năng lực xử lý tài sản đảm bảo như một nhà đầu tư là định chế tài chính như ngân hàng. Khi đánh giá trái phiếu dự án, nên cân nhắc thêm yếu tố có bên thứ ba, thay mặt toàn bộ nhà đầu tư cá nhân đủ năng lực xử lý tài sản đảm bảo này. 

QUÝ 4, THỊ TRƯỜNG SẼ TRẦM LẮNG

Dự báo thị trường trái phiếu doanh nghiệp quý 4/2021, SSI Research cho rằng, thị trường trái phiếu doanh nghiệp kỳ vọng sẽ kém sôi động trong quý 4 khi sau “sự kiện Evergrande”, đặc biệt, sau khi Bộ Tài chính thực hiện một số biện pháp kiểm tra mạnh tay hơn nhằm giám sát thị trường.

Thứ nhất, chỉ đạo kiểm tra trong tháng 10 tại 10 công ty chứng khoán về tình hình cung cấp dịch vụ về trái phiếu doanh nghiệp, trong bối cảnh thị trường thời gian gần đây xuất hiện hiện tượng các nhà đầu tư “lách” quy định để trở thành nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp.

Thứ hai, rà soát một số doanh nghiệp có khối lượng phát hành trái phiếu lớn, không có tài sản đảm bảo; tình hình tài chính yếu, nhằm hạn chế tối đa nguy cơ vỡ nợ trên thị trường.

Thứ ba, ban hành dự thảo Thông tư nhằm kiểm soát chặt chẽ hơn hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Trong đó, đối với hoạt động phát hành trái phiếu riêng lẻ, điều khoản đáng chú ý nhất là việc quy định trái phiếu của công ty không phải công ty đại chúng phải có tài sản đảm bảo hoặc bảo đảm thanh toán toàn bộ gốc, lãi khi đến hạn.

Đáng lưu ý, SSI Research, cho rằng trong bối cảnh dịch bệnh tiếp tục diễn biến phức tạp, thanh khoản thị trường bất động sản có xu hướng giảm cho thấy sức hấp thụ đang suy yếu dần, các hoạt động triển khai dự án, sự kiện mở bán bị gián đoạn do dịch bệnh, hoạt động đầu tư công các dự án cơ sở hạ tầng đang chậm hơn dự kiến.

Khi đó, các doanh nghiệp sẽ nặng gánh chi phí vốn do ứ đọng, ảnh hưởng đến kế hoạch dòng tiền trả nợ gốc và lãi trái phiếu của doanh nghiệp. Ngoài ra, tình trạng sẽ ngày càng tệ hơn khi nhiều trường hợp các doanh nghiệp phải phát hành thêm trái phiếu doanh nghiệp để có thể thanh toán nợ gốc và lãi của các khoản trái phiếu doanh nghiệp cũ trước đó.

Trước nhiều nghi ngại về chất lượng tín dụng và sức khỏe tài chính của doanh nghiệp bất động sản Việt, các chuyên gia FiinRatings, cho rằng cần tăng cường giám sát các hoạt động phát hành của các đơn vị chưa niêm yết cho sự phát triển lành mạnh của thị trường và bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư.