Căn hộ thứ cấp dẫn đầu nguồn cung thị trường TP.HCM cuối năm

Nguồn cung căn hộ sụt giảm kỷ lục

Thị trường bất động sản TP.HCM và phân khúc căn hộ nói riêng đang đứng trước bối cảnh suy kiệt nguồn cung nghiêm trọng. Theo đó, các khó khăn nguồn vốn tín dụng cùng điểm nghẽn pháp lý đã khiến nhiều nhà đầu tư ngần ngại, đẩy lùi kế hoạch bán hàng.

Số liệu của CBRE Vietnam, trong quý 3, thị trường TP.HCM đã ghi nhận nguồn cung mới giảm mạnh, với chỉ 2.851 căn hộ được mở bán ra thị trường, giảm 80% so với quý trước, nhưng lại cao hơn 49% so với cùng kỳ năm trước.

Hầu hết, các dự án mới hoặc giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu đều chỉ cung cấp ra thị trường lượng sản phẩm khá hạn chế, trung bình 200 sản phẩm/dự án cho đợt mở bán trong quý 3 này. Trong đó, nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở phía Đông và phía Nam của TP.HCM.

Trong khi đó, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) ghi nhận tổng nguồn cung căn hộ mới năm 2018 là gần 180.000 sản phẩm nhưng sang năm 2019 đã giảm xuống còn gần 110.000, năm 2020 chỉ còn hơn 90.000 sản phẩm. Năm 2021, thời điểm thị trường chịu ảnh hưởng nặng nề của dịch Covid-19, nhiều dự án phải ngừng thi công cũng như các vướng mắc về cơ chế chính sách vẫn chưa được tháo gỡ một cách triệt để khiến nguồn cung căn hộ mới tiếp tục giảm xuống còn hơn 50.000 sản phẩm.

9 tháng năm 2022, nguồn cung bất động sản đang có xu hướng giảm rõ rệt. Nguồn cung trên thị trường chủ yếu thuộc phân khúc trung, cao cấp với mức giá không phù hợp với đa số người dân có nhu cầu ở thực. Tỷ lệ hấp thụ trong quý 3/2022 chỉ đạt 33,5%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm; lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS cho biết, dòng tiền "trục trặc" khiến các doanh nghiệp phát triển bất động sản gặp nhiều khó khăn. Nhiều doanh nghiệp bất động sản buộc phải dừng, giãn, hoãn nhiều dự án đang triển khai. Ngoài 20% khoản tiền mặt phải có sẵn để giải phóng mặt bằng, tiếp tục triển khai dự án, nhà đầu tư vẫn phải đi vay. Trong hệ thống vay, ngoài số tiền của khách hàng, ứng tiền của các nhà cung cấp, nguồn vốn tín dụng ngân hàng và trái phiếu bất động sản là 2 kênh dẫn vốn quan trọng, nhưng 2 kênh này đang bị siết chặt. Ông Đính đánh giá nguồn cung căn hộ tại TP.HCM đã sụt giảm, lập kỷ lục trong vòng 5 năm trở lại đây.

Căn hộ thứ cấp là chọn lựa của nhà đầu tư

Chính vì nguồn cung thiếu hút đã đẩy giá sơ cấp của thị trường căn hộ ở TP.HCM leo thang đã đạt mốc trung 124 triệu đồng/m2 vào quý 3/2022. Trong bối cảnh kinh tế suy thoái, thị trường căn hộ sơ cấp với giá "ngất ngưỡng" không còn là sự lựa chọn của nhiều nhà đầu tư bởi tiềm ẩn nguy cơ rủi ro cùng khả năng thu lợi nhuận thấp.

Nắm bắt tâm lý nhà đầu tư, nhiều doanh nghiệp đã "đi ngược" với diễn biến thị trường khi mạo hiểm mở bán dự án vào dịp cuối năm 2022 nhằm kích cầu khách hàng. Chính điều này đã thúc đẩy thị trường căn hộ mua đi bán lại diễn ra sôi động. Các dự án này đều thuộc phân khúc trung cấp, cao cấp khi có mức giá từ hơn 42 triệu đồng/m2 cho đến gần 200 triệu đồng/m2.

Theo đó, hàng loạt dự án căn hộ thứ cấp đã được "chào sân" thị trường các tháng cuối năm. Đơn cử, dự án Lumiere Boulevard nằm trong Khu đô thị Vinhomes Grand Park (TP.Thủ Đức) do Masterise Homes phát triển, Vinhomes kinh doanh độc quyền dự kiến mở bán giai đoạn 2. Dự án được xây dựng trên khu đất rộng 3,3ha, với 2.422 căn, diện tích từ 50-370m2, giá từ 50-77 triệu đồng/m2.

Hay một đại diện khác là dự án The 9 Stellars (TP.Thủ Đức) của Sơn Kim Land mở bán giai đoạn 2 với mức giá dự kiến là 68 triệu đồng/m2. Dự án De La Sol (quận 4) của CapitaLand, tổng diện tích 1,45ha, vốn đầu tư 4.000 tỷ đồng, gồm 3 block, 34 tầng với 880 căn hộ cao cấp, giá bán khoảng 96 triệu đồng/m2.

Bên cạnh đó, các dự án Zeit River Thủ Thiêm (TP.Thủ Đức) của chủ đầu tự GS E&C, dự án Lancaster Legacy (quận 1) của Trung Thuỷ Group, Moonlight Avenue của Hưng Thịnh, The Classia của Khang Điền… cũng tiếp tục mở bán các sản phẩm căn hộ.

Trong khi đó, ở quận 1, dự án The Grand Manhattan của Novaland tiếp tục mở bán các sản phẩm căn hộ. Tương tự là The Marq của Hongkong Land, Zenity của chủ đầu tư CapitaLand. Ở quận 7 là dự án Sunshine Sky City của Sunshine Group.

Ngoài ra, dịp cuối năm, các chủ đầu tư cũng khai trương nhà mẫu, ra quân và nhận đặt cọc tại dự án The Global City (TP.Thủ Đức) của Masterise Homes, The Privia (quận Bình Tân) của Khang Điền; King Crown Infinity (TP.Thủ Đức) của BCG Land tiếp tục nhận giữ chỗ cho giai đoạn mới.

Bà Võ Thị Khánh Trang - Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Thị trường Savills TP.HCM đánh giá động lực đến từ nguồn cung thiếu hụt, tiến độ xây dựng dễ bị gián đoạn và giá sơ cấp tăng cao đã khiến người mua nhà quan tâm nhiều hơn đến các sản phẩm thứ cấp. Việc mua căn hộ thứ cấp có lợi thế là khách hàng có thể vào ở ngay và thường có giá cả phải chăng hơn so với các sản phẩm sơ cấp.