Bất động sản Thủ Thiêm: Giá neo cao, giao dịch cầm chừng

Giá tăng, thanh khoản giảm

Sau thương vụ đấu giá 4 lô đất ở Thủ Thiêm với giá trúng cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm, những chủ đầu tư và khách hàng sở hữu bất động sản ở Thủ Thiêm nói riêng và TP. Thủ Đức nói chung “mừng như bắt được vàng” vì giá nhà đất khu vực này được đẩy lên một mặt bằng mới, mà theo tính toán của các chuyên gia, mức tăng dao động từ 10-15%.

Theo khảo sát của phóng viên, khu vực phường Thạnh Mỹ Lợi, An Phú, An Khánh (các phường giáp ranh Khu đô thị mới Thủ Thiêm) là những nơi tăng giá mạnh nhất. Giá bán bất động sản phổ biến những nơi này tăng lên khoảng 100 triệu đồng/m2 chỉ trong chưa đầy một tháng sau khi kết quả đấu giá được công bố. Tại khu Đông Thủ Thiêm, Nam Rạch Chiếc, Cát Lái, Đảo Kim Cương…, giá bán còn được neo cao hơn, từ 200-250 triệu đồng/m2, tăng mạnh so với mức 160-165 triệu đồng/m2 trước đây.

Tại khu vực quận 9 cũ, giá nền đất cũng đã tăng 15-20%, trong đó các lô đất diện tích từ 300 m2 trở lên tăng thêm 8-10 triệu đồng/m2. Khu vực đường Võ Văn Ngân, Tô Ngọc Vân, Đặng Văn Bi (thuộc quận Thủ Đức cũ)…, giá nhà đất tăng từ 20-30 triệu đồng/m2. Hiện nay, các chủ đất đang rao bán ở ngưỡng 160-300 triệu đồng/m2 tùy vị trí.

Thực tế, thị trường bất động sản Thủ Thiêm ghi nhận hàng chục đợt tăng giá trong 2 năm qua, trong đó có 2 đợt tăng mạnh nhất, một là khi TP. Thủ Đức được thành lập (sáp nhập 3 quận 2, 9 và Thủ Đức), hai là sau thương vụ đấu giá đất vừa qua.

Thế nhưng, có một thực tế là dù giá đang neo ở mức cao, nhưng giao dịch lại rất hạn chế, nhất là sau khi các doanh nghiệp trúng đấu giá lần lượt xin bỏ cọc. Thậm chí, việc bỏ cọc không chỉ diễn ra ở nhóm khách hàng tổ chức, mà còn xuất hiện ở nhóm khách hàng cá nhân mua bất động sản ở những khu vực xung quanh, với số tiền bỏ cọc dao động từ vài chục đến hàng trăm triệu đồng cho mỗi giao dịch. Đây là những khách hàng đã đặt cọc mua căn hộ hay nhà phố ngay sau khi các thương vụ đấu giá đất kết thúc với kỳ vọng giá sẽ tăng tiếp.

Lý giải việc giá bất động sản ở Thủ Thiêm vẫn neo ở mức cao sau khi đơn vị trúng đấu giá bỏ cọc, lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại TP. Thủ Đức cho rằng, dường như thị trường đang “ngầm hiểu” mức giá trúng thầu vẫn khả thi để phát triển dự án, nhưng có nhiều lý do khiến các doanh nghiệp phải ngừng kế hoạch. Chính vì vậy, thị trường sẽ coi đây là mức giá trần, cho dù là rất cao.

Trong trường hợp một số doanh nghiệp vừa xin đóng tiền theo đợt tiếp tục nộp tiền theo quy định và phát triển dự án, thị trường sẽ xem đây là mức giá sàn và bắt đầu nâng lên từ mốc đó. Do vậy, thị trường vẫn sẽ nhìn nhận Thủ Thiêm là một điểm đến đầu tư hấp dẫn, bởi kết quả đấu giá đã tạo một mặt bằng giá mới cho bất động sản Thủ Thiêm.

Liên quan tới thanh khoản, theo bà Phan Thị Bích Trâm, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Bất động sản Hưng Hưng Thịnh, sau khi doanh nghiệp trúng đấu giá bỏ cọc, nhiều người mua những lô đất lẻ cũng bỏ cọc theo. Việc cả bên bán lẫn bên mua đều có tâm lý chờ đợi, nghe ngóng diễn biến thị trường đã ảnh hưởng mạnh tới hoạt động giao dịch bất động sản khu vực này.

Cũng theo bà Trâm, chủ đầu tư các dự án đang triển khai trong khu vực này hầu như không có động thái gì, dù trước đó họ cân nhắc việc điều chỉnh giá bán nếu phi vụ đấu giá thành công. Tuy nhiên, giá bán dự kiến ở những giai đoạn tới vẫn tăng đâu đó 5-10% do các yếu tố thị trường khác.

Nếu tác động từ việc đấu giá đất Thủ Thiêm làm cho giá đất TP. Thủ Đức tăng 30-40% hoặc cao hơn thì chủ đầu tư buộc phải cân nhắc lại, trường hợp không ảnh hưởng nhiều, họ sẽ tăng giá theo dự toán kinh doanh ban đầu.

Để hoạt động đấu giá đất minh bạch hơn?

Câu chuyện “bỏ cọc đấu giá đất Thủ Thiêm” đã kéo theo nhiều hệ lụy, mà rõ ràng nhất là thị trường địa ốc khu vực này tiếp tục rơi vào tình trạng lệch pha cung - cầu, giá nhà đất leo thang.

Tuy nhiên, đứng ở góc độ chủ đầu tư, tổng giám đốc một doanh nghiệp bất động sản lớn ở TP.HCM cho rằng, việc giá đất tăng vọt sau những phiên đấu giá đất như tại Thủ Thiêm chỉ mang tính thời điểm, tác động của việc “đấu giá, bỏ cọc” sẽ không kéo dài và thị trường sẽ sớm bình ổn trở lại.

Nhiều chuyên gia trong ngành cũng đưa ra nhận định, việc doanh nghiệp tham gia đấu giá đất sau đó bỏ cọc nhưng không khiến mặt bằng giá đất trong khu vực “rơi thẳng đứng” như nhiều người mường tượng chứng minh rằng, thị trường bất động sản Việt Nam có nền tảng ổn định, không dễ dàng bị kích động và vẫn nằm trong tầm kiểm soát của cơ quan quản lý nhà nước.

Nói như TS. Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, bất động sản là thị trường nền tảng của bất kỳ quốc gia nào và là tài sản đảm bảo của hàng chục triệu tỷ đồng tín dụng của các ngân hàng thương mại nên cần quan tâm đặc biệt. Do đó, sau cuộc đấu giá đất ở Thủ Thiêm, hoạt động đấu giá tài sản nói chung, đấu giá đất nói riêng sẽ được rà soát kỹ lưỡng hơn, trở nên minh bạch hơn, tránh tình trạng lũng đoạn, quân xanh quân đỏ.

“Việc các doanh nghiệp trúng đấu giá rồi bỏ cọc các lô đất ở Thủ Thiêm không tác động lớn đến thị trường, nhưng như vậy không có nghĩa giá bất động sản không tăng. Thực tế, giá nhà đất vẫn tăng lên một mặt bằng mới, nhất là ở phân khúc đất nền và nhà ở, nhưng chủ yếu do nguồn cung khan hiếm và tình trạng đầu cơ vẫn hiện hữu, đồng thời mức tăng cũng ổn định hơn, không quá nóng như thời gian qua”, ông Nghĩa đánh giá.

Trong khi đó, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế cho rằng, bài toán đặt ra ở đây là làm thế nào để tình trạng trả giá cao rồi bỏ cọc không tái diễn, mà vấn đề lớn nhất là cần rà soát, bổ sung các quy định liên quan tới hoạt động đấu giá.

“Cần sớm sửa Luật Đất đai 2013 với các điều 118, 119 và 120, Nghị định 43/2014, Luật Đấu giá tài sản 2016 theo hướng đồng bộ, thống nhất. Quy định về các phương pháp định giá đất cũng cần rà soát lại tổng thể để việc định giá khởi điểm sát với thực tế hơn. Điều này sẽ giúp thị trường công bằng, minh bạch hơn”, ông Lực nói và cho biết thêm, với TP HCM, kế hoạch đấu giá đã bị lỡ hẹn, việc đấu giá lại lô đất này và những lô đất khác có thể khó khăn hơn, nhưng vẫn cần làm sớm.

“Người dân đều đang chờ chính quyền TP.HCM công khai, minh bạch thông tin diễn biến vụ việc, gồm cả phương án liên quan đến tiền cọc với đất Thủ Thiêm cũng như bài học từ những lần bị bỏ cọc. Thành phố cũng có thể tiên phong áp dụng một số cải cách đấu giá tài sản công, quyền sử dụng đất trong thẩm quyền của mình”, ông Lực nhấn mạnh.