Cách định giá đất dự án chung cư và văn phòng theo quy định mới
Đình Phong
10/02/2024 7:54 AM (GMT+7)
Nghị định 12/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định 4 phương pháp định giá đất, trong đó có phương pháp thặng dư. Dưới đây, là ví dụ áp dụng phương pháp thặng dự để định giá khu đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư và tòa nhà văn phòng cho thuê.
Dự án chung cư và văn phòng trên khu đất 20.000 m 2
Ví dụ, năm 2023, UBND TP A giao khu đất có diện tích 20.000 m 2 cho Công ty B để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư và tòa nhà văn phòng cho thuê. Hiện tại khu đất đã hoàn thành việc bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Trong đó phương án sử dụng đất có hiệu quả cao nhất theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt:
- 7.000 m 2 đất để xây dựng nhà chung cư, diện tích xây dựng 4.000 m 2 , cao 20 tầng; hình thức sử dụng đất: giao đất ở có thu tiền sử dụng đất.
- 9.000 m 2 đất để xây dựng tòa nhà văn phòng cho thuê, diện tích xây dựng 4.000 m 2 , cao 15 tầng; hình thức sử dụng đất: thuê đất trả tiền thuê đất 01 lần cho cả thời gian thuê, thời hạn thuê đất là 50 năm.
- 4.000 m 2 đất đường giao thông nội bộ sử dụng chung; hình thức sử dụng đất: giao đất không thu tiền sử dụng đất.
- Dự án này sẽ hoàn thành trong vòng 02 năm và quyết toán làm 02 lần vào cuối năm thứ nhất và cuối năm thứ hai.
1. Các khoản chi phí để thực hiện dự án (chưa gồm thuế giá trị gia tăng):
- Chi phí xây dựng hạ tầng: 0,8 triệu đồng/m 2 ;
- Chi phí xây dựng nhà chung cư 20 tầng: 10,2 triệu đồng/m 2 ;
- Chi phí xây dựng tòa nhà văn phòng 15 tầng: 9 triệu đồng/m 2 ;
- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bằng 15.000 triệu đồng (trong đó chi phí tư vấn nhà chung cư là 8.000 triệu đồng).
- Chi phí quản lý dự án bằng 2% tổng chi phí xây dựng của dự án.
- Chi phí quảng cáo, bán hàng, chi phí quản lý vận hành đối với khu đất xây dựng nhà chung cư bằng 1% tổng doanh thu.
- Lợi nhuận của nhà đầu tư (đã bao gồm chi phí vốn sở hữu và chi phí vốn vay bằng 15% tổng chi phí đầu tư xây dựng.
- Biết tỷ lệ chiết khấu tính theo lãi suất cho vay trung hạn (từ 01 năm đến 03 năm) bình quân của loại tiền vay VNĐ tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá để thực hiện dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản là 12%/năm.
Các khoản chi phí xây dựng hạ tầng, tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí xây dựng các tòa nhà, năm đầu thực hiện 50% khối lượng; chi phí quản lý dự án thực hiện theo chi phí xây dựng của từng năm.
2. Giá bán căn hộ và cho thuê văn phòng (chưa gồm thuế giá trị gia tăng):
- Giá bán căn hộ chung cư bình quân 20 triệu đồng/m 2 , tổng diện tích sàn thương phẩm căn hộ chiếm 80% tổng diện tích sàn xây dựng nhà chung cư. Sau khi ký Hợp đồng chuyển nhượng, khách hàng nộp 50% giá trị căn hộ (Hợp đồng được 02 bên ký vào cuối năm thứ nhất). Cuối năm thứ hai khách hàng nộp số tiền còn lại.
- Tổng diện tích sàn thương phẩm khu văn phòng bằng 75% tổng diện tích sàn xây dựng tòa nhà văn phòng; giá cho thuê bình quân các văn phòng tương tự trong cùng khu vực là 0,3 triệu đồng/m 2 /tháng; tỷ lệ cho thuê được (tỷ lệ lấp đầy) là 80%. Chi phí quản lý, vận hành tòa nhà văn phòng (chi phí điện, nước, bảo vệ, vệ sinh, nhân công quản lý...) bằng 15% doanh thu. Công trình khai thác vận hành sau 02 năm xây dựng.
Trong thời gian thực hiện dự án, giá bán căn hộ biến động là 2%/năm và giá cho thuê văn phòng biến động là 5%/3 năm.
Việc áp dụng phương pháp thặng dư để định giá khu đất thực hiện như sau:
I. Xác định giá đất của khu đất xây dựng nhà chung cư
1. Ước tính doanh thu phát triển nhà chung cư
- Doanh thu năm thứ nhất:
(4.000 m 2 /tầng x 20 tầng x 80%) x 20 triệu đồng/m 2 x 50% = 640.000 triệu đồng
- Doanh thu năm thứ hai:
(4.000 m 2 /tầng x 20 tầng x 80%) x (20 triệu đồng/m 2 + 20 triệu đồng/m 2 x 2%) x 50% = 652.800 triệu đồng
- Doanh thu phát triển nhà tòa chung cư chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất:
640.000 triệu đồng
+
652.800 triệu đồng
= 1.091.836,73 triệu đồng
(1 + 12%) 1
(1 + 12%) 2
2. Ước tính chi phí phát triển nhà chung cư
a) Chi phí đầu tư xây dựng
- Chi phí đầu tư hạ tầng:
20.000 m 2 x 0,8 triệu đồng/m 2 x 7.000 m 2 /(7.000 m 2 + 9.000 m 2 ) = 7.000 triệu đồng.
- Chi phí xây dựng tòa chung cư:
4.000 m 2 /tầng x 20 tầng x 10,2 triệu đồng/m 2 = 816.000 triệu đồng
- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng nhà chung cư: 8.000 triệu đồng
- Chi phí quản lý dự án:
(7.000 triệu đồng + 816.000 triệu đồng) x 2% = 16.460 triệu đồng
Tổng chi phí đầu tư xây dựng nhà chung cư chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất:
423.730 triệu đồng
+
423.730 triệu đồng
= 716.125,32 triệu đồng
(1 + 12%) 1
(1 + 12%) 2
b) Chi phí quảng cáo, bán hàng
1% x 1.091.836,73 triệu đồng = 10.918,37 triệu đồng
c) Lợi nhuận của nhà đầu tư
15% x 716.125,32 triệu đồng = 107.418,80 triệu đồng
d) Tổng chi phí phát triển của nhà chung cư
716.125,32 triệu đồng + 10.918,37 triệu đồng + 107.418,80 triệu đồng = 834.462,48 (triệu đồng)
3. Xác định giá trị của khu đất nhà chung cư:
V cc = 1.091.836,73 triệu đồng - 834.462,48 triệu đồng
V cc = 257.374,25 triệu đồng
4. Xác định giá đất của khu đất nhà chung cư:
257.374,25 triệu đồng /7.000 m 2 = 36,77 triệu đồng/m 2 .
II. Xác định giá đất của tòa nhà văn phòng cho thuê
1. Ước tính tổng doanh thu phát triển tòa nhà văn phòng cho thuê:
- Thu nhập từ cho thuê văn phòng một năm là:
0,3 triệu đồng/tháng x (4.000 m 2 /tầng x 15 tầng x 75%) x 80% x 12 tháng = 129.600 triệu đồng.
- Chi phí quản lý, vận hành một năm (bằng 15% doanh thu) là:
129.600 triệu đồng x 15% = 19.440 triệu đồng
- Thu nhập ròng một năm từ cho thuê văn phòng là:
129.600 triệu đồng - 19.440 triệu đồng = 110.160 triệu đồng
- Doanh thu từ tòa nhà văn phòng quy về thời điểm hiện tại (2 năm đầu xây dựng không phát sinh doanh thu, giá cho thuê văn phòng biến động là 5%/3 năm): 852.987 triệu đồng.
2. Ước tính chi phí phát triển tòa nhà văn phòng cho thuê,
a) Chi phí đầu tư xây dựng.
- Chi phí đầu tư hạ tầng:
20.000 m 2 x 0,8 triệu đồng/m 2 x 9.000 m 2 /(7.000 m 2 + 9.000 m 2 ) = 9.000 triệu đồng.
- Chi phí xây dựng tòa nhà văn phòng:
4.000 m 2 /tầng x 15 tầng x 9 triệu đồng/m 2 = 540.000 triệu đồng
- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng tòa văn phòng:
15.000 triệu đồng - 8.000 triệu đồng = 7.000 triệu đồng
- Chi phí quản lý dự án:
(9.000 triệu đồng + 540.000 triệu đồng) x 2% = 10.980 triệu đồng.
Như vậy, tổng giá trị của khu đất có diện tích 20.000 m 2 cần định giá là 257.374,25 triệu đồng + 293.477,68 triệu đồng = 550.851,93 triệu đồng. Trong đó, giá trị của khu đất nhà chung cư là 257.374,25 triệu đồng; giá đất của khu đất nhà chung cư là 36,77 triệu đồng/m 2 . Giá trị của khu đất tòa nhà văn phòng cho thuê là 293.477,68 triệu đồng; Giá đất của khu đất tòa nhà văn phòng cho thuê là 32,61 triệu đồng/m 2 .
(Các số liệu nêu trong ví dụ mang tính chất minh họa và không sử dụng để áp dụng trong thực tế).
Sở Giao thông vận tải Hà Nội vừa đề xuất UBND TP. Hà Nội xây dựng mới 5 cầu vượt nhẹ bằng thép nhằm giảm thiểu ùn tắc và tăng khả năng kết nối giao thông tại các quận Nam Từ Liêm, Long Biên, Thanh Xuân và Gia Lâm
Dự án Khu đô thị mới Tây Hồ Tây (tên thương mại là Starlake Tây Hồ Tây) được xem là khu đô thị có giá chung cư, biệt thự, liền kề đắt đỏ bậc nhất thủ đô khi chung cư có giá hơn 100 triệu đồng/m2, biệt thự lên tới 850 triệu đồng/m2.
Tình trạng mặt bằng cho thuê đóng cửa hàng loạt, rao mãi không có người hỏi đang trở thành nỗi ám ảnh. Ở Hà Nội, TP.HCM, nhiều tuyến phố được mệnh danh “đất vàng” cho kinh doanh nay chứng kiến những bảng cho thuê dày đặc.
Nguồn cung căn hộ mở mới cả năm 2024 đạt khoảng 35.000 căn, cao hơn so với dự báo trước đó là 22.000 - 24.000 căn. Năm 2025, con số này được dự báo tăng lên mức 40.000 căn hộ cho cả hai thị trường lớn là Hà Nội và TP.HCM. Dù nguồn cung sẽ tăng đáng kể nhưng giá khó hạ.
Chủ tịch UBND TP.HCM giao Chủ tịch UBND Quận 1 chủ trì, làm việc với Sở ban ngành liên quan để đề xuất kế hoạch khai thác đối với khu vực trước Chợ Bến Thành, khu vực này cần được triển khai như Quảng trường Thời đại nổi tiếng ở Mỹ.
Sở Giao thông vận tải Hà Nội vừa đề xuất UBND TP. Hà Nội xây dựng mới 5 cầu vượt nhẹ bằng thép nhằm giảm thiểu ùn tắc và tăng khả năng kết nối giao thông tại các quận Nam Từ Liêm, Long Biên, Thanh Xuân và Gia Lâm
Dự án Khu đô thị mới Tây Hồ Tây (tên thương mại là Starlake Tây Hồ Tây) được xem là khu đô thị có giá chung cư, biệt thự, liền kề đắt đỏ bậc nhất thủ đô khi chung cư có giá hơn 100 triệu đồng/m2, biệt thự lên tới 850 triệu đồng/m2.
Tình trạng mặt bằng cho thuê đóng cửa hàng loạt, rao mãi không có người hỏi đang trở thành nỗi ám ảnh. Ở Hà Nội, TP.HCM, nhiều tuyến phố được mệnh danh “đất vàng” cho kinh doanh nay chứng kiến những bảng cho thuê dày đặc.
Nguồn cung căn hộ mở mới cả năm 2024 đạt khoảng 35.000 căn, cao hơn so với dự báo trước đó là 22.000 - 24.000 căn. Năm 2025, con số này được dự báo tăng lên mức 40.000 căn hộ cho cả hai thị trường lớn là Hà Nội và TP.HCM. Dù nguồn cung sẽ tăng đáng kể nhưng giá khó hạ.
Chủ tịch UBND TP.HCM giao Chủ tịch UBND Quận 1 chủ trì, làm việc với Sở ban ngành liên quan để đề xuất kế hoạch khai thác đối với khu vực trước Chợ Bến Thành, khu vực này cần được triển khai như Quảng trường Thời đại nổi tiếng ở Mỹ.