Có nên luật hóa "cây đũa thần" Nghị quyết 42 để cứu nợ xấu các ngân hàng?

Mới đây, BIDV chi nhánh Bình Tân thông báo bán đấu giá tài sản bảo đảm là các bất động sản gồm 3 quyền sử dụng đất (đất trồng cây lâu năm) tại xã Cù Bị, huyện Châu Đức, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Ngoài ra, chi nhánh Bình Tân cũng đem ra đấu giá lần thứ 5 các quyền sử dụng đất với tổng giá khởi điểm hơn 5,4 tỷ đồng; thửa đất rộng hơn 140 m2 (đất ở nông thôn) xã Hiệp Phước, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai (giá khởi điểm đấu giá lần 7 là 6,9 tỷ đồng).

Cùng với đó, chi nhánh này cũng rao bán một thửa đất rộng 225 m2 (đất ở đô thị) tại Khu phố 2, Phường Hiệp Bình Phước, TP.Thủ Đức (TP.HCM).

Tài sản được đem ra đấu giá lần thứ 5 với tổng giá khởi điểm hơn 5,4 tỷ đồng; thửa đất rộng hơn 140 m2 (đất ở nông thôn) xã Hiệp Phước, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai (giá khởi điểm đấu giá lần 7 là 6,9 tỷ đồng). Ngoài ra còn có một thửa đất rộng 225 m2 (đất ở đô thị) tại Khu phố 2, Phường Hiệp Bình Phước, TP.Thủ Đức (TP.HCM).

Ngân hàng Agribank chi nhánh Trung Tâm Sài Gòn cũng vừa thông báo bán đấu giá tài sản bảo đảm là 20 thửa đất vườn tại xã Hòa Phú, huyện Củ Chi, TP.HCM với tổng diện tích 25.558 m2, tổng giá khởi điểm hơn 51 tỷ đồng.

VietinBank chi nhánh Bến Lức cũng mới thông báo bán đấu giá tài sản bảo đảm để thu hồi nợ vay của 12 cá nhân. Cụ thể, đó là 24 thửa đất (mục đích sử dụng chủ yếu là đất ở lâu dài và đất trồng cây lâu năm) có tổng giá khởi điểm hơn 824 tỷ đồng tại TP.HCM và một số khu vực phụ cận như Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu…

Tại Hội An, VietinBank rao bán gần 60 khách sạn, bất động sản khác nhau, chủ yếu là các khách sạn 3 - 4 sao, homestay và biệt thự với giá bán từ vài chục tới vài trăm tỷ đồng. 

Chẳng hạn, tài sản đảm bảo của Công Ty TNHH Thương mại & Dịch vụ du lịch Hoàng Hùng Phát được rao bán là Quyền sử dụng đất và công trình khách sạn Le Pavillon Hoi An Central Luxury Hotel & Spa hình thành trong tương lai tại thửa đất số 328 tờ bản đồ số 32 khối Ngọc Thành, phường Cẩm Phô, TP Hội An, tỉnh Quảng Nam.

Giá khởi điểm của tài sản là hơn 92 tỷ đồng, chưa bao gồm thuế, phí, lệ phí và các chi phí khác (nếu có).

Một khách sạn khác cũng được VietinBank rao bán, là tài sản bảo đảm của Công ty TNHH Sea Front One. Quyền sử dụng đất này có diện tích 408,2m2 và khách sạn trên đất có quy mô 7 tầng với 40 phòng ngủ. Giá khởi điểm tài sản là 36,5 tỷ đồng.

Ngoài ra, VietinBank Hội An cũng rao bán bất động sản khác là tài sản bảo đảm của Công ty TNHH Du lịch Bảo Trí là quyền sử dụng đất tại thửa đất số 69, tờ bản đồ số 39 khối Thanh Nam, phường Cẩm Châu, TP Hội An, tỉnh Quảng Nam. Tài sản này có giá khởi điểm 23,2 tỷ đồng…

Trong các tài sản đảm bảo này, có hai khách sạn 4 sao với quy mô 98 - 104 phòng được nhà băng này chào đồng giá 420 tỷ đồng/khách sạn.

Hồi đầu tháng 11, Vietcombank Chi nhánh Bà Rịa cũng thông báo phát mại tài sản bảo đảm của CTCP Diamond Key Holding bao gồm 3 quyền sử dụng đất có tổng diện tích hơn 10.400 m2 tại xã Thanh Phú Long, huyện Châu Thành, tỉnh Long An. Các thửa đất này được định giá hơn 19 tỷ đồng, giá khởi điểm rao bán hơn 15,5 tỷ đồng…

Theo các chuyên gia kinh tế , thời gian gần đây, tình hình kinh tế không mấy khả quan khiến hoạt động sản xuất kinh doanh, thương mại dịch vụ gặp khó đã tác động tiêu cực đến khả năng trả nợ của khách hàng, khiến rủi ro nợ xấu gia tăng. Vì vậy, không ít ngân hàng phải "ráo riết" công bố danh sách bất động sản là tài sản thế chấp cho các khoản vay để thu nợ.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho hay, thực tiễn các năm gần đây cho thấy "tỷ lệ nợ xấu" có dấu hiệu tăng, đáng lo ngại "tính đến cuối tháng 6, tỷ lệ nợ xấu nội bảng của các tổ chức tín dụng ở mức 3,36% (cuối năm 2020 là 1,69%, năm 2021 là 1,49%, năm 2022 là 2%. Tỷ lệ nợ xấu nội bảng, nợ xấu tại Công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam chưa xử lý và nợ tiềm ẩn trở thành nợ xấu so với tổng dư nợ ở mức 5,1%.

"Do vậy, việc "luật hóa" Nghị quyết số 42 của Quốc hội vào Dự thảo Luật các tổ chức tín dụng (sửa đổi) và Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) phù hợp với tính chất và "phạm vi điều chỉnh"của từng Luật này là hết sức cần thiết và cấp bách", ông Châu nói.

Theo ông Châu, Nghị quyết 42 xử lý nợ xấu được thực hiện thí điểm trong thời hạn 5 năm và đã được Quốc hội cho phép gia hạn 1 lần đến hết ngày 31/12, nên khó thể tiếp tục gia hạn do không phù hợp với tính chất "thí điểm"của Nghị quyết.

Vì vậy, chỉ nên lựa chọn thực hiện theo 1 trong 2 phương án, một là chấm dứt hiệu lực của Nghị quyết số 42 của Quốc hội vào ngày 31/12/2023 do đã thực hiện "thí điểm" trong gần 7 năm, không thể tiếp tục kéo dài việc thực hiện "thí điểm" này; hoặc hai là phải xem xét việc "luật hóa" Nghị quyết 42 vào Dự thảo Luật các tổ chức tín dụng (sửa đổi) và Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) phù hợp với tính chất của từng Luật này để xây dựng thành quy phạm pháp luật "ổn định" để tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng xử lý "khoản nợ xấu có tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai".

Ngoài ra, ông Châu cũng kiến nghị, Luật Các tổ chức tín dụng nên quy định: Bên mua khoản nợ có nguồn gốc từ khoản nợ xấu của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài mà tài sản bảo đảm của khoản nợ đó là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hoặc tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai được quyền nhận thế chấp, đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai là tài sản bảo đảm của khoản nợ đã mua.

Việc thực hiện chuyển nhượng dự án, một phần dự án bất động sản là tài sản bảo đảm của khoản nợ đó theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.