Đất nền vùng ven TP.HCM vẫn chờ thời

Vài tuần qua, thông tin việc huyện Bình Chánh (TP.HCM) sẽ lên thành phố khiến hàng loạt nhà đầu tư sau thời gian dài mắc kẹt ở phân khúc đất nền khu vực này, kỳ vọng sóng quy hoạch có thể thành "cú hích" giúp thanh khoản bật tăng, nhưng thực tế lại trái ngược.

Thông tin quy hoạch từ huyện lên quận, thành phố không còn hấp dẫn với đất nền?

Ông Minh Quang, một môi giới nhà đất ở khu vực H.Bình Chánh, cho hay hơn 1 tháng qua, văn phòng của ông chưa chốt được giao dịch nào, trong khi số lượng hồ sơ đăng ký gửi bán ngày càng tăng.

"Hầu hết các lô đất có mức giảm 20-30% so với thời sốt đất, nhưng nhìn chung giá vẫn cao nên chưa thể thuyết phục khách xuống tiền. Có những lô giảm sâu 35-50% nhưng vị trí lại không đẹp, đường nhỏ, thiếu hạ tầng liên kết, nên khách chỉ xem và lắc đầu", ông Quang chia sẻ.

Bình Chánh đã xôn xao thông tin lên quận/thành phố từ năm 2021, khiến giá đất khu vực này tăng nóng. Trong năm 2021, giá đất nền tại xã Bình Lợi trung bình khoảng từ 25 - 27 triệu đồng/m2. Tới giữa năm 2022, giá tăng từ 40 - 50%, lên 35 - 40 triệu đồng/m2, có nơi lên đến 60 triệu đồng/m2.

Khu vực xã Vĩnh Lộc B, giá đất nền năm 2022 lên từ 52-54 triệu đồng/m2, có chỗ được "hét" lên giá 58-60 triệu đồng/m2.

Đến hiện tại, dưới ảnh hưởng tiêu cực của thị trường bất động sản, nhiều nơi rơi vào tình trạng trầm lắng, đặc biệt là phân khúc đất nền hạ nhiệt sau thời gian tăng nóng. Giá đất nhiều khu vực ở Bình Chánh trung bình về khoảng 10 - 30 triệu đồng/m2, nhưng có chỗ vẫn "neo" ở mức 50-55 triệu đồng/m2.

Trong khi đó ở huyện Cần Giờ, mới đây TP.HCM đã yêu cầu nhà đầu tư khu đô thị lấn biển Cần Giờ cố gắng xong các thủ tục điều chỉnh, để đến năm 2025 triển khai khởi công dự án.

Đặc biệt, thông tin về đề án xây dựng Cảng trung chuyển quốc tế Cần Giờ được UBND TP.HCM gửi Thủ tướng Chính phủ, với mục tiêu trở thành trung tâm trung chuyển quốc tế TP.HCM và khu vực, khiến thị trường bất động sản khu vực này được chú ý.

Tuy nhiên, hiện tại giá nhà đất Cần Giờ không biến động nhiều mà chủ yếu đi ngang hoặc giảm 10-20% so với đầu năm 2022.

Cụ thể, theo dữ liệu từ một số chuyên trang về nhà đất như Batdongsan.com.vn, nhatot… giá đất nền Cần Giờ hiện ở mức trung bình từ 6 - 25 triệu đồng/m2. Một số khu vực thị trấn dao động 30-50 triệu đồng/m2.

Các xã Lý Nhơn, Thạnh An, Tam Thôn Hiệp có nhiều nơi ghi nhận giá dưới 2 triệu đồng/m2, thậm chí có nơi giá chưa đầy 1 triệu đồng/m2 đối với đất nông nghiệp. Hầu hết xã này nằm xa trung tâm thị trấn, huyện, thuộc khu vực đảo không có kết nối hạ tầng.

Một số khu vực thuộc xã An Thới Đông, Long Hòa, Cần Thạnh, Bình Khánh có giá từ 10 - 50 triệu đồng/m2, do những nơi này tập trung dân cư sinh sống, gần trung tâm huyện Cần Giờ hoặc gần các tuyến đường vào TP.HCM.

Riêng khu vực xã Bình Khánh, An Thới Đông, đất nền khu này khoảng 25 - 27 triệu đồng/m2.

Có thể thấy, mặt bằng giá neo quá cao sau thời gian dài tăng giá là một trong những nguyên nhân chính khiến thị trường đất nền tại các khu vực có quy hoạch từ huyện lên quận, thành phố không còn giữ được sức hút với nhà đầu tư. 

Tuy nhiên, theo chuyên gia, thị trường về lâu dài vẫn có sức hấp dẫn với những "tay to" có dòng tiền mạnh, tầm nhìn từ 3-5 năm hoặc hơn.

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho hay, đất nền được nhà đầu tư quan tâm bởi vừa là kênh đầu tư bất động sản, vừa là của để dành. Đặc biệt trong bối cảnh thị trường lãi suất đang giảm mạnh như hiện nay.

"Nnhững yếu tố tích cực về quy hoạch hạ tầng từ huyện lên quận, thành phố thì chưa tác động nhiều đến bất động sản đầu tư trong giai đoạn này. Hơn nữa yếu tố về quy hoạch này cũng lan truyền nhiều năm nay, nên chưa phải mang tính khá thi cao", ông Quang nói.

Đất nền ảm đạm và chờ thời

Đây là nhận định của ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, về thị trường đất nền thời gian tới.

Theo ông Tuấn, dữ liệu lớn từ Batdongsan.com.vn cho thấy, dù lượng tin đăng cắt lỗ đã giảm trong những quý cuối năm, thị trường vẫn chưa hồi phục về mức độ quan tâm và thanh khoản.

Cụ thể, nhu cầu tìm mua đất nền trong tháng 11 giảm 18% so với tháng 2. Đến quý IV, có 43% nhà môi giới được khảo sát cho biết giao dịch đất nền giảm mạnh (hơn 50%), 31% đánh giá giao dịch đất nền giảm 10 - 50%.

Ông Tuấn cũng nhận định, đất nền là một trong những phân khúc chịu ảnh hưởng nghiêm trọng nhất, khi thị trường bất động sản "đóng băng" trong năm qua. Gần như mọi giao dịch của phân khúc này đều tạm hoãn, phần lớn nhà đầu tư đã phải cắt lỗ sâu để níu kéo khách hàng. Tuy nhiên, thanh khoản sản phẩm vẫn không mấy biến chuyển.

Dự báo thời gian tới, thị trường đất nền sẽ tiếp tục gặp khó khăn. Nhất là trong bối cảnh Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) chính thức có hiệu lực từ đầu năm 2025, sẽ siết chặt hoạt động phân lô bán nền, có thể sẽ khiến mức độ quan tâm đối với đất nền tiếp tục sụt giảm. Mặt bằng giá đất nền cũng sẽ được điều chỉnh giảm, nhất là đối với những lô đất to.

Song, xét về dài hạn, giá đất có thể tiếp tục tăng lên và giao dịch sẽ trở lại. Lý do bởi giá bất động sản còn phụ thuộc vào yếu tố khác như việc triển khai hạ tầng, tăng trưởng kinh tế, thu nhập người dân.

Chưa kể, đất nền là loại hình mà bất kỳ thành viên nào của thị trường cũng có thể đầu tư do sự đa dạng về diện tích, mức giá, khu vực. Với các địa phương có tốc độ phát triển kinh tế, những khu đất ở nơi này vẫn sẽ tăng trưởng bền vững.

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang thì cho rằng nếu vẫn muốn mua đất nền để đầu tư giai đoạn này, nhằm "tận dụng" con sóng lãi suất rẻ, thì có thể mua ở khu vực Bình Tân, Bình Chánh, Thủ Đức. Tuy nhiên, giá đất nền những khu vực này vẫn chưa giảm đến mức hấp dẫn, chỉ giảm khoảng 20%.

Ngoài ra, nhà đầu tư có thể xem xét các khu vực như Đức Hòa (Long An), Bình Dương, Đồng Nai… vì giá đất nền các khu vực này đã giảm 30% thậm chí đến 40%.

"Do đây là các khu vực vệ tinh của TP.HCM nên không gian phát triển về sau rất tốt", ông Quang khuyến nghị.