Đầu tư đất ở nông thôn: Non tay sẽ lãnh đủ!

Đánh vào tâm lý đầu tư "ngon ăn"

Cứ vào các ngày cuối tuần, ông Lê Minh (ngụ quận Tân Bình, TP.HCM) lại nhận được nhiều cuộc gọi của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (BĐS) mời đi xem đất tại các tỉnh xung quanh TP.HCM, thậm chí mời xem dự án tận Bình Thuận, Đăk Nông…

Theo ông Minh, bên cạnh "chiêu" cũ là điểm danh các dự án hạ tầng giao thông, sân bay sắp triển khai hoặc đang hoàn thiện sẽ nâng giá đất đai, các nhân viên môi giới BĐS đều thông tin giá cả đang ngày một leo thang, giá xăng dầu tăng cao sẽ khiến chỉ số lạm phát tăng mạnh, đồng tiền mất giá trong khi đầu tư BĐS sẽ sinh lời lớn, không lo rớt giá, thậm chí còn lãi lớn nếu đầu tư sớm, đúng thời điểm.

Cũng theo ông Minh, các nhân viên môi giới còn cho rằng để tiền trong ngân hàng sẽ có tỉ suất lợi nhuận thấp, thậm chí không bù nổi trượt giá khi thực tế đã thấy giá xăng dầu tăng cao, hàng hóa bắt đầu tăng giá.

Ngoài ra, các nhân viên môi giới BĐS còn “phân tích” việc gửi ngân hàng chỉ có lãi suất trên dưới 6%/năm, trong khi "lướt sóng" BĐS có thể "ngon ăn" khi lãi đến 20 - 30%, thậm chí mức cao hơn. Với cách tư vấn này, ông Minh cho hay nhiều khách hàng đi xem đất đã nhanh chóng đặt cọc, mua đất với niềm tin giá đất sẽ tăng mạnh, bù lại trượt giá đồng tiền.

Anh Lâm Văn Khôi (một môi giới nhà đất ở huyện Nhà Bè, TP.HCM) chia sẻ, bất chấp những thông tin thiếu tích cực từ thị trường, trong thời gian qua, bình quân mỗi tháng, anh đưa từ 15 - 20 lượt khách đi xem đất trong và ngoài khu vực, chủ yếu là những nhà đầu tư đến từ Hà Nội.

Theo anh Khôi, bên cạnh việc thị trường tại các thành phố lớn gần như đang rơi vào tình trạng bão hòa, sở dĩ nhà đất tại nông thôn có sức hấp dẫn với nhà đầu tư là bởi những vùng đất này đang phát triển mạnh mẽ về cơ sở hạ tầng đường sá, bệnh viện, trường học... Đặc biệt, ở nông thôn, thường một hộ gia đình có thể đang sở hữu đến cả nghìn mét vuông đất từ đời ông cha để lại, trong khi đó họ không có nhu cầu để sử dụng hết nên nhiều người đang có ý định bán.

“Có một thực trạng là nếu mua với giá trị thực, ít có nông dân nào chịu bán, nhưng khi đẩy giá lên gấp 2, gấp 3 thì nhiều người sẽ “quay xe”. Ví dụ, một mảnh đất trước vốn có giá 500 - 700 triệu đồng, nay được trả 1 - 1,2 tỷ đồng, nhiều chủ đất sẽ chấp nhận… “bán bớt”. Đây cũng là chiêu thức để nhóm người mua thúc đẩy nguồn cung ở những vùng đất mới”, anh Khôi chia sẻ.

Cẩn thận tình trạng “mắc cạn”

Cũng theo anh Khôi, khi thị trường đang có dấu hiệu bị siết chặt, nhiều nhà đầu tư đang chuyển hướng đi “đánh bắt xa bờ” và cho thấy những kết quả rất tích cực. Tuy nhiên, bên cạnh những tiềm năng, việc đổ tiền vào các sản phẩm nhà đất ở nông thôn cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro, trong đó có tình trạng “mắc cạn”.

Thực tế, rất nhiều người mua đất quê sau 4 - 5 năm vẫn chưa thể bán được đều vướng phải vấn đề mua đất tại những nơi quá hẻo lánh, mật độ dân số không cao, tiềm năng phát triển kinh tế thấp.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM cho biết, trong những năm qua, chỉ số giá tiêu dùng (CPI) giữ ổn định dưới 4%. Song những tác động tiêu cực bởi tình hình giá xăng dầu khiến không ít người lo lắng lạm phát sẽ tăng.

Từ đó, những cò đất, đầu nậu và các "doanh nghiệp bất lương" đã lợi dụng tâm lý này để đẩy giá, thổi giá đất đai. "Hệ quả là những nhà đầu tư thứ cấp non tay sẽ lãnh đủ hệ lụy, thậm chí thiệt hại tài sản, chôn vốn ở các dự án hoặc ôm một cục nợ nếu chạy theo những lời đồn thổi này", ông Châu nói.

Theo ông Châu, trong cơn đồn thổi hiện nay, nếu người dân đầu tư sai, "ôm" vào lô đất mà sau này không trở thành đất xây dựng nhà ở, đất đô thị mà chuyển sang đất cho các lợi ích công cộng thì giá trị thu hồi sẽ thấp. Trong trường hợp người dân vay mượn, kể cả vay nóng bên ngoài sẽ đối mặt nhiều rủi ro hơn. Thậm chí, có những trường hợp đi vay tiền bên ngoài xã hội với lãi suất "cắt cổ" sẽ rất nguy hiểm bởi khả năng "lướt sóng" để hưởng chênh lệch giá ngay lập tức không dễ.

"Nếu không am hiểu, trở thành người đầu tư cuối cùng và khi thị trường lắng xuống, người dân sẽ vừa ôm đất, vừa ôm cục nợ nên cần phải hết sức cảnh giác. Không nên lao vào các đợt sốt đất ở các địa phương bởi các đầu nậu đã đi thâu tóm đất đai, nếu bây giờ người dân nhảy vào các vùng này sẽ sập bẫy", ông Châu cảnh báo.

Ông Trần Hoàng Ngân, Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM cho biết, nói đến sức mua của đồng tiền, phải nói đến sức mua đối nội và đối ngoại. Về đối ngoại, tỷ giá USD/VND vẫn ổn định, thậm chí VND tăng giá so với USD. Chúng ta có quỹ dự trữ ngoại hối ngày càng tăng, xuất siêu những tháng đầu năm trên 1 tỷ USD. Về sức mua đối nội, đúng là giá cả tăng do ảnh hưởng bởi giá xăng dầu thế giới nhưng trong quý 1/2022, chỉ số giá tiêu dùng (CPI) chỉ tăng 1,92% so với cùng kỳ năm trước và mọi thứ vẫn đang nằm trong tầm kiểm soát.

Áp lực tăng giá là có nhưng chúng ta vẫn đang kiên trì tìm các giải pháp để kiểm soát CPI cả năm ở mức 4%. Dù chỉ số lạm phát tăng, nhưng mọi thứ vẫn trong tầm kiểm soát.

Về việc tránh rủi ro cho các nhà đầu tư khi đầu tư đất ở nông thôn, bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, đầu tiên nhà đầu tư cần tự nghiên cứu tìm hiểu tình hình pháp lý, tình hình quy hoạch, giấy phép xây dựng. Thứ hai, nhà đầu tư cần đảm bảo tình hình tài chính, dòng tiền thu nhập ổn định trong suốt thời gian vay.

Thứ ba là tính thanh khoản của dự án. Để làm được điều này đòi hỏi nhà đầu tư phải khảo sát dự án và khu vực xung quanh dự án nhiều lần, đánh giá mật độ dân cư và mức độ đô thị hóa để có thể đưa ra nhận định đúng về tình hình dự án trong ngắn, trung và dài hạn.

Liệu sau khoảng thời gian này, nơi đây có trở thành một khu dân cư sầm uất, thu hút được dân cư về ở. Đây là yếu tố để đánh giá tiềm năng tăng trưởng giá trong dài hạn của dự án.