Giải pháp kép kìm cơn sốt địa ốc

Siết chặt phát hành trái phiếu bất động sản

Từ ngày 15/1/2022, Thông tư số 16/2021 của Ngân hàng Nhà nước quy định việc tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài mua, bán trái phiếu doanh nghiệp chính thức có hiệu lực. Theo đó, các tổ chức tín dụng chỉ được mua trái phiếu doanh nghiệp khi có tỉ lệ nợ xấu dưới 3% theo kỳ phân loại gần nhất theo quy định của Ngân hàng Nhà nước về phân loại tài sản có, mức trích, phương pháp trích lập dự phòng rủi ro và việc sử dụng dự phòng để xử lý rủi ro trong hoạt động đối với tổ chức tín dụng trước thời điểm mua trái phiếu doanh nghiệp.

Còn theo báo cáo của FiinRating, trong 9 tháng đầu năm 2021, hơn 80% giá trị trái phiếu doanh nghiệp bất động sản phát hành thuộc về các doanh nghiệp chưa niêm yết vốn có sức khỏe tài chính yếu, thể hiện ở mức độ đòn bẩy tài chính (nợ vay ròng/vốn chủ sở hữu) ở mức rất cao, lên tới 8,1 lần, trong khi tỷ lệ này ở các doanh nghiệp niêm yết chỉ là 2,5 lần.

Động thái này của Ngân hàng Nhà nước, cùng với lộ trình siết tín dụng bất động sản đang được các thành viên thị trường rất quan tâm. Trong đó, nhiều quan điểm cho rằng, đây là giải pháp cần thiết để tránh “bong bóng”, sàng lọc các doanh nghiệp yếu, giúp thị trường phát triển ổn định, bền vững hơn.

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cho biết, trong 2 năm 2020 và 2021, số tiền đầu tư vào trái phiếu địa ốc rất lớn, nếu doanh nghiệp phát hành không đủ nguồn lực trả nợ sẽ dễ dẫn đến rủi ro vỡ nợ. Theo ông Hiếu, các trái phiếu địa ốc phát hành năm 2021 đến nay do thời gian còn ngắn nên sẽ chưa đối mặt với rủi ro vỡ nợ, đơn vị phát hành vẫn có dòng tiền để trả cho nhà đầu tư, nhất là với các chủ đầu tư đang có dự án triển khai và tạo được dòng tiền. Tuy nhiên, nếu hoạt động kinh doanh kém hiệu quả trong năm 2022 thì những yếu kém sẽ bộc lộ rõ hơn và khi đó, nguy cơ mất khả năng thanh toán dẫn đến vỡ nợ cũng rõ ràng hơn.

Còn theo ông Phùng Trung Kiên, Giám đốc Trung tâm Phân tích, Công ty Chứng khoán AIS, việc Ngân hàng Nhà nước ban hành Thông tư số 16/2021 sẽ tác động đến năng lực vốn của doanh nghiệp bất động sản trong năm 2022. Hiện tại, với các trái phiếu cũ thì cần đợi đến ngày đáo hạn mới thấy được sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp, nhưng việc các ngân hàng không được mua thêm trái phiếu mới sẽ phản ánh rõ trên báo cáo tài chính năm 2022 của doanh nghiệp địa ốc và cả thị giá cổ phiếu trên thị trường chứng khoán.

“Chưa bao giờ hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp tăng nóng như thời gian qua, nên việc Ngân hàng Nhà nước siết lại là điều dễ hiểu. Có thể nhìn nhận thế này, khi việc siết tín dụng địa ốc được đưa ra thì các ngân hàng lách bằng việc mua trái phiếu của doanh nghiệp, sau đó cho thế chấp trái phiếu, cổ phiếu nên rủi ro về nguồn vốn là rất lớn. Thực ra, đây là một hình thức đảo nợ, cho nên việc yêu cầu các ngân hàng thương mại không được mua trái phiếu địa ốc từ ngày 15/1/2022 sẽ khiến dòng vốn vào doanh nghiệp địa ốc bị thắt lại”, ông Kiên nói và cho biết thêm, tuy nhiên, điều này cũng sẽ giúp thị trường sàng lọc bớt các doanh nghiệp yếu kém, đảm bảo tính ổn định, bền vững.

Siết để ghìm

Trao đổi với phóng viên, một chuyên gia tài chính độc lập cho rằng, không ít doanh nghiệp bất động sản niêm yết có điểm xếp hạng sơ bộ chất lượng tín dụng ở mức thấp và khoản đầu tư trái phiếu được xem là “có yếu tố đầu cơ”. Mặt khác, việc nợ trái phiếu chiếm một phần lớn trên tổng nợ vay của các doanh nghiệp bất động sản nên chất lượng tín dụng không chỉ là vấn đề của thị trường trái phiếu, mà còn ảnh hưởng tới chất lượng tín dụng của hệ thống ngân hàng.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch HĐQT Cen Land cho rằng, động thái của Ngân hàng Nhà nước là rất cần thiết, bởi việc dễ dàng phát hành trái phiếu sẽ tạo ra nhiều hệ lụy, đặc biệt là tình trạng thị trường tăng ảo, giá bất động sản vượt quá giá trị thực. Theo ông Vũ, trong bối cảnh hiện tại, các doanh nghiệp sẽ phải chứng mình năng lực, hiệu quả hoạt động để có thể thu hút dòng tiền đầu tư, phát triển các dự án một cách chuyên nghiệp, bài bản.

Chia sẻ thêm về việc bố trí dòng tiền, ông Vũ cho biết, hiện Cen Land đã chuẩn bị sẵn dòng tiền và sản phẩm và trong năm 2022, sẽ lựa chọn các sản phẩm tốt, chất lượng, pháp lý đầy đủ để phân phối. Cen Land đặt mục tiêu đạt doanh thu tối thiểu 10.000 tỷ đồng, phấn đấu đạt từ 12.000-13.000 tỷ đồng trong năm 2022. Từ nay đến Tết Nhâm Dần, Cen Land sẽ hợp tác với ít nhất 3-4 đối tác có quỹ đất lớn để phát triển dự án.

Từ một góc nhìn khác, bà Nguyễn Thị Thu Hương, chuyên gia tư vấn đầu tư Tập đoàn Hải Phát cho rằng, khi các ngân hàng thương mại bị “siết” mua trái phiếu doanh nghiệp bất động sản thì các nhà đầu tư và khách hàng sẽ được hưởng lợi, vì khi đó, chỉ những doanh nghiệp công khai, minh bạch mới có thể phát hành trái phiếu và được các nhà đầu tư cá nhân (là chủ yếu) cũng như các định chế tài chính đón nhận. Mặt khác, các doanh nghiệp bất động sản có nguồn tài chính ổn định mới có thể phát triển dự án, đưa ra thị trường những sản phẩm hoàn chỉnh, đúng chất lượng và có giá trị như cam kết đến tay khách hàng.