Căn hộ cao cấp đang chiếm sóng

Báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM mới công bố của Savills Việt Nam cho thấy phân khúc căn hộ cao cấp đang chiếm sóng thị trường.

Cụ thể, năm 2024, lượng bán căn hộ tăng 29% theo năm lên 8.000 giao dịch, dẫn dắt bởi căn hộ hạng B. Hạng B chiếm tỷ trọng cao nhất ở mức 67%, tiếp theo là hạng C với 28% và hạng A với 5%.

Theo khi đó, nguồn cung căn hộ sơ cấp đạt khoảng 6.500 căn vào quý 4/2024, tăng 35% theo quý nhưng giảm 13% theo năm. Nguồn cung mới gồm hơn 2.700 căn, tăng 243% theo quý nhưng vẫn thấp hơn 3% theo năm. Năm 2024, nguồn cung sơ cấp tăng 10% theo năm lên gần 11.900 căn. Nhà ở vừa túi tiền vẫn khan hiếm.

Nguồn cung mới hạng C giảm mạnh 45% mỗi năm từ 2020 xuống còn khoảng 1.300 căn năm 2024, mức thấp nhất thập kỷ. Nguồn cung sơ cấp giá dưới 50 triệu/m2 thông thủy giảm 20% theo năm, chỉ chiếm 15% tổng nguồn cung sơ cấp. Đặc biệt, lượng bán quý 4/2024 đạt 2.700 giao dịch, tăng 43% theo quý nhưng giảm 10% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ đạt 42%, tăng 2% theo quý và 1% theo năm.

Căn hộ cao cấp đang chiếm ưu thế trên thị trường. Ảnh: Gia Linh

Các giao dịch căn hộ cao cấp giá trên 80 triệu/m2 thông thủy tăng 561% theo quý và 2.118% theo năm, chiếm 76% tổng số giao dịch. Giá trung bình đạt 91 triệu/m2 thông thủy, tăng 36% theo quý và 33% theo năm, do nguồn cung mới giá cao và các dự án hiện hữu tăng giá bán.
Các chuyên gia dự báo đến 2025, hơn 10.000 căn dự kiến sẽ mở bán, trong đó hạng B chiếm 54% tổng số căn. Đến 2027, nguồn cung tương lai đạt khoảng 46.000 căn đến từ 69 dự án. TP.Thủ Đức dự kiến chiếm 52%, Bình Tân chiếm 11% và quận 7 chiếm 10%.

Xu hướng dịch chuyển về vùng ven tìm căn hộ giá hợp lý

Ông Troy Griffiths - Phó Tổng giám đốc Savills Việt Nam đánh giá: “Nguồn cung bất động sản và tâm lý thị trường đều cải thiện, nhưng giá bán vẫn duy trì ở mức cao. Nhu cầu tiếp tục dịch chuyển sang các tỉnh lân cận với giá bán phải chăng hơn và hạ tầng được đầu tư phát triển”.

Trong khi đó, bà Giang Huỳnh - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M, Savills TP.HCM cho biết thị trường bất động sản TP.HCM hiện nay đang khan hiếm quỹ đất, chi phí phát triển dự án lại cao. Điều này buộc các chủ đầu tư phải lựa chọn phân khúc sản phẩm sao cho đảm bảo lợi nhuận tối thiểu. Đặc biệt nếu có quỹ đất ở vị trí chiến lược, gần trung tâm, chủ đầu tư sẽ ưu tiên lựa chọn phân khúc trung cao cấp để tối ưu hóa bài toán tài chính. Yếu tố cung cầu cũng tác động không nhỏ. Nguồn cung hạn chế đẩy giá bán các sản phẩm cao cấp lên cao.

Các chủ đầu tư phải điều chỉnh chiến lược để phát triển sản phẩm phù hợp. Ảnh: Gia Linh

“Do đó, thị trường TP.HCM trong ngắn hạn vẫn sẽ tập trung vào phân khúc trung và cao cấp. Nếu người mua muốn tìm các sản phẩm vừa túi tiền, họ cần di chuyển đến các khu vực xa trung tâm hơn. Sự cân bằng của thị trường chỉ có thể được thiết lập khi nguồn cung được khơi thông. Điều này đòi hỏi phải có nhiều quỹ đất hơn trong nội thành và các khu vực ngoại thành. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, TP.HCM vẫn sẽ là thị trường của phân khúc trung và cao cấp”, vị chuyên gia nhấn mạnh.

Căn hộ vừa túi tiền khan hiếm đã khiến những người mua có ngân sách vừa phải tìm đến các thị trường lân cận như Bình Dương, Đồng Nai và Long An, nơi giá căn hộ chỉ dao động từ 30-40 triệu/m2 thông thủy. Sự dịch chuyển nguồn cầu đã thúc đẩy lượng giao dịch căn hộ Bình Dương tăng trưởng đáng kể, hơn 200% theo năm.

Trước đó, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho hay thị trường TP.HCM đang trong tình trạng “kim tự tháp nhà ở bị lộn ngược đầu” khi sản phẩm nhà ở cao cấp lại chiếm đa số ở phần đáy, còn phần đỉnh chóp là nhà ở vừa túi tiền, nhà ở giá rẻ