HoREA chỉ ra loạt nguyên nhân khiến người mua gặp khó, nhà ở xã hội vì thế mà "ế"

Tâm lý "ngại vay" của người dân với nhà ở xã hội

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trong giai đoạn 2015-2020, do chưa bố trí được nguồn vốn chi ngân sách Nhà nước trung hạn để thực hiện chính sách nhà ở xã hội nên các chủ đầu tư dự án và người mua, thuê mua nhà ở xã hội gần như không được hưởng chính sách ưu đãi tín dụng nhà ở xã hội theo quy định của Luật Nhà ở 2014.

Đối với gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, do một số ngân hàng thương mại tự nguyện đóng góp với lãi suất thấp hơn từ 1,5-2% so với lãi suất vay thương mại thông thường, hiện nay đang áp dụng lãi suất 8%/năm đối với các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong thời hạn 3 năm.

Gói vay này có tác dụng tích cực đối với các chủ đầu tư của các dự án này và cả người mua nhà tại các dự án cải tạo xây dựng lại nhà chung cư cũ được vay với lãi suất 7,5%/năm trong thời hạn 5 năm, bởi lẽ, trước đây đã phải vay với lãi suất lên đến trên dưới 12%/năm.

Nhưng, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng lại chưa phù hợp với người mua, thuê mua nhà ở xã hội không chỉ vì phải chịu lãi suất cao 7,5%/năm và chỉ được áp dụng trong thời hạn 5 năm và các mức lãi suất này còn được điều chỉnh mỗi 6 tháng 1 lần. Đặc biệt, sau thời hạn ưu đãi lãi suất thì áp dụng lãi suất thỏa thuận, "thả nổi" nên người mua, thuê mua nhà ở xã hội có tâm lý "bất an" nên ngại vay.

Bên cạnh đó, hiện nay theo quy định thì mức giảm trừ gia cảnh từ 11 triệu đồng và từ 4,4 triệu đồng đối với người người phụ thuộc; mức chịu thuế Bậc 1 chỉ 60 triệu đồng/năm, nên chưa phù hợp với tình hình thực tiễn hiện nay.

Về phía chủ đầu tư, các quy định hiện nay cũng chưa hấp dẫn để các doanh nghiệp bắt tay phát triển nhà ở xã hội. Chẳng hạn, hiện các chủ đầu tư phải thế chấp bằng tài sản khác mới được vay vốn tín dụng để thực hiện dự án nhà ở xã hội.

Thêm vào đó, xét về "ưu đãi về thuế" thì Luật Nhà ở 2023 quy định chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội "được ưu đãi thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế" khác với Luật Nhà ở 2014 trước đây quy định "trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì được giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp nhiều hơn so với trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê mua, bán".

Tuy nhiên, trên thực tế thì không có chủ đầu tư dự án "nhà ở xã hội để cho thuê" nào được hưởng chính sách này, bởi lẽ các Luật Thuế chỉ quy định "giảm 50% thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp" cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, không phân biệt "dự án nhà ở xã hội cho thuê" hoặc "dự án nhà ở xã hội cho thuê mua, bán".

Chính những khó khăn này đã dẫn đến kết quả thực hiện kế hoạch phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2016-2020 của cả nước chỉ đạt khoảng 41%. Trong đó, TP.HCM tuy đạt 75% kế hoạch nhưng số lượng thực tế chỉ có 15.000 căn nhà ở xã hội (bình quân 3.000 căn/năm), chưa đáp ứng nhu cầu nhà ở xã hội rất lớn.

7 giải pháp gỡ "vướng"

Để góp phần "tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy triển khai các dự án nhà ở xã hội", tăng nguồn cung căn hộ nhà ở xã hội, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu đã đề xuất 7 giải pháp cấp thiết.

Thứ nhất, đề nghị tháo gỡ ngay thủ tục về "chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư" đối với tất cả dự án nhà ở xã hội và cả dự án nhà ở thương mại trong phạm vi cả nước. HoREA đề nghị Bộ Kế hoạch và Đầu tư xem xét trình Chính phủ sửa đổi, bổ sung Điểm C khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP.

Đồng thời để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng xem xét trình Chính phủ sửa đổi, bổ sung Khoản 3 Điều 1 Nghị định 30/2021/NĐ-CP tương tự như sửa đổi bổ sung Điểm C khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP.

Thứ 2, trên cơ sở sửa đổi bổ sung Điểm C Khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP và Khoản 3 Điều 1 Nghị định 30/2021/NĐ-CP (nêu trên), HoREA đề nghị Bộ Xây dựng chỉ đạo Sở Xây dựng (Sở Quy hoạch Kiến trúc) các địa phương thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 dự án nhà ở xã hội (kể cả dự án nhà ở thương mại) đã có "chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư" vận dụng theo quy định tại Điểm B Khoản 3 Điều 6 Nghị quyết số 98/2023/QH15 của Quốc hội.

"HoREA đề nghị Bộ Xây dựng phối hợp với các Bộ, ngành và cơ quan có thẩm quyền để "nghiên cứu ban hành chính sách tín dụng cho vay sửa chữa, xây dựng mới nhà ở cho hộ nghèo, cận nghèo trên địa bàn khu vực nông thôn" để thực hiện Nghị quyết 01/NQ-CP ngày 5/1/2024 của Chính phủ và hướng dẫn, hỗ trợ các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thực hiện thành công chỉ tiêu kế hoạch phát triển nhà ở xã hội năm 2024 của địa phương", ông Lê Hoàng Châu, nói.

Thứ 3, về quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, HoREA đề nghị các địa phương triển khai "đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất" đối với dự án nhà ở xã hội theo quy định của Luật Đấu thầu 2023, để lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực và khai thác sử dụng hiệu quả "quỹ đất công (đất sạch)" đã được quy hoạch để phát triển nhà ở xã hội, khắc phục tình trạng "lãng phí" nguồn lực đất đai như đã xảy ra trước đây.

Khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành thì các địa phương còn có thể triển khai "đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất" đối với dự án nhà ở xã hội trong trường hợp khu đất chưa giải phóng mặt bằng, xen cài "đất công" với "đất tư" theo quy định tại Điều 126 Luật Đất đai 2024.

Thứ 4, về nguồn vốn tín dụng ưu đãi để thực hiện chính sách nhà ở xã hội, HoREA đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét bố trí nguồn vốn chi ngân sách nhà nước trung hạn để thực hiện chính sách nhà ở xã hội, để bố trí "tái cấp vốn" cho Ngân hàng chính sách xã hội hoặc "cấp bù lãi suất" cho 4 ngân hàng thương mại (Vietinbank, Vietcombank, Agribank, BIDV) được Ngân hàng Nhà nước chỉ định thực hiện chính sách ưu đãi tín dụng nhà ở xã hội.

Thứ 5, đề nghị bổ sung hoặc tăng thêm chính sách ưu đãi đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội để khuyến khích và thu hút nhiều nhà đầu tư tham gia thực hiện các dự án nhà ở xã hội hơn, như ưu đãi về lợi nhuận định mức, vay vốn ưu đãi, thuế...

Thứ 6, "bất cập, vướng mắc" về "xử lý chuyển tiếp" về nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại dành một phần quỹ đất (quỹ đất 20%) của dự án để phát triển nhà ở xã hội, bởi lẽ Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định dự án từ 10 ha trở lên thì phải xây dựng nhà ở xã hội trong dự án; dự án dưới 10 ha thì chủ đầu tư được xây nhà ở xã hội trong dự án hoặc hoán đổi quỹ nhà ở xã hội có giá trị tương đương hoặc thanh toán bằng tiền.

Do vậy, HoREA đề nghị Bộ Xây dựng trình Chính phủ xem xét bổ sung "quy định chuyển tiếp" trong dự thảo Nghị định về quản lý, phát triển nhà ở xã hội để xử lý "bất cập" trên đây theo nguyên tắc được "áp dụng trở về trước" (hồi tố) đối với các quy định pháp luật "có lợi" cho các đối tượng bị tác động theo quy định của pháp luật về ban hành văn bản quy phạm pháp luật.

Cuối cùng, HoREA đề nghị Bộ Xây dựng xem xét sửa đổi Quyết định số 510/QĐ-BXD ngày 19/5/2023 "công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2022" đối với "suất vốn đầu tư xây dựng công trình nhà ở xã hội" theo hướng bảo đảm tương đương với "suất vốn đầu tư xây dựng công trình" nhà ở thương mại.

Bởi lẽ, "suất vốn đầu tư xây dựng công trình" nhà ở xã hội theo Quyết định 510/QĐ-BXD chỉ bằng 76% "suất vốn đầu tư xây dựng công trình" nhà ở thương mại cùng loại là chưa hợp lý, chưa đảm bảo thực hiện mục tiêu nâng cao chất lượng công trình nhà ở xã hội để người dân yên tâm, tin tưởng vào chính sách nhà ở xã hội của Nhà nước.