Vì doanh nghiệp huy động vốn cho toàn bộ dự án, mà dự án được triển khai theo tiến độ nên nguồn vốn cũng được chi theo tiến độ nên khó đáp ứng quy định.

 Siết trái phiếu, doanh nghiệp hết cửa huy động vốn

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thị trường trái phiếu là một kênh huy động vốn trung và dài hạn quan trọng cho nền kinh tế, trong đó có thị trường bất động sản, nhằm bảo đảm sự phát triển cân đối của thị trường vốn và thị trường tiền tệ - tín dụng.

Chưa kể, phát triển kênh trái phiếu là phù hợp với thông lệ quốc tế theo nguyên tắc "Doanh nghiệp phát hành trái phiếu theo nguyên tắc tự vay, tự trả, tự chịu trách nhiệm về hiệu quả sử dụng vốn và đảm bảo khả năng trả nợ" (quy định tại khoản 1 Điều 5 Nghị định 163/2018/NĐ-CP)".

Tuy nhiên, từ năm 2016 đến nay, Ngân hàng Nhà nước thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó có lĩnh vực bất động sản.

Dự kiến đến khoảng giữa năm 2023, các tổ chức tín dụng chỉ được sử dụng tối đa không quá 30% tổng nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn.

"Các doanh nghiệp bất động sản ngày càng khó tiếp cận vốn vay tín dụng - nguồn "vốn mồi" ban đầu,"bà đỡ" quan trọng để triển khai thực hiện dự án trong giai đoạn chưa đủ điều kiện được huy động vốn từ khách hàng", ông Châu nhận xét.

Do vậy, các doanh nghiệp bất động sản phải tìm kiếm các nguồn vốn từ thị trường vốn, trong đó có hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp để bổ sung và thay thế một phần nguồn vốn vay tín dụng bị thiếu hụt. 

Theo báo cáo của Công ty CP chứng khoán Sài Gòn SSG, tổng lượng trái phiếu doanh nghiệp lưu hành tại thời điểm cuối năm 2021 đạt khoảng 1,4 triệu tỷ đồng. Tốc độ tăng trưởng bình quân là 46%/năm trong giai đoạn 2017 - 2020.

Tỷ trọng trái phiếu doanh nghiệp có xu thế tăng mạnh trong GDP, từ chiếm tỷ lệ 4,9% vào năm 2020 tăng lên 16,6% GDP năm 2021, đã vượt xa mục tiêu "dư nợ thị trường trái phiếu doanh nghiệp đạt khoảng 7% GDP vào năm 2020 và khoảng 20% GDP vào năm 2030" tại Quyết định số 1191 ngày 14/08/2017 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt lộ trình phát triển thị trường trái phiếu.

Đáng lưu ý, trong năm 2021, bất động sản là nhóm doanh nghiệp phát hành trái phiếu nhiều nhất với 318.200 tỷ đồng, chiếm 44% tổng lượng phát hành và tăng 66,3% so với năm 2020.

Tuy nhiên, thời gian gần đây, liên quan đến vụ việc phát hành trái phiếu tại Tân Hoàng Minh, một số ngân hàng thương mại đã có động thái rất "căng" như thông báo tạm thời dừng cấp tín dụng cho các doanh nghiệp bất động sản, nhà đầu tư bất động sản. Đồng thời, cũng đã có các ý kiến đề xuất siết ngay hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

"Động thái này khiến cho doanh nghiệp không vay được các khoản vay mới, không cơ cấu lại được các khoản vay cũ. Thậm chí, người có nhu cầu thực cũng khó tiếp cận được vốn vay tín dụng để xây nhà, sửa nhà, mua nhà. Điều này sẽ trở thành rào cản cho sự phát triển của thị trường bất động sản", ông Châu nhận định.

Doanh nghiệp bất an sau vụ Tân Hoàng Minh, FLC

Trong những năm gần đây, một số doanh nghiệp bất động sản đã phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ nhưng chưa được đánh giá tín nhiệm theo thông lệ quốc tế, phát hành trái phiếu với lãi suất rất cao nhưng không có tài sản bảo đảm, hoặc các biện pháp bảo đảm không đủ độ tin cậy. Điều này có thể dẫn đến thiệt hại cho các nhà đầu tư, thậm chí có dấu hiệu vi phạm pháp luật, mà mới đây Bộ Công an đã khởi tố, bắt tạm giam một số lãnh đạo Tập đoàn Tân Hoàng Minh, Tập đoàn FLC về hành vi "lừa đảo chiếm đoạt tài sản" và "thao túng thị trường chứng khoán".

"Hiệp hội rất hoan nghênh các công điện hỏa tốc của Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo những giải pháp quyết liệt xử lý các sai phạm trong hoạt động giao dịch chứng khoán và phát hành trái phiếu doanh nghiệp, củng cố niềm tin thị trường. Đồng thời ngăn chặn các tác động tiêu cực có nguy cơ gây bất ổn cho môi trường đầu tư, nền kinh tế và thị trường bất động; gây thiệt hại tài sản doanh nghiệp và nhà đầu tư.

Bởi lẽ, mất niềm tin là mất tất cả. Thị trường bất động sản có liên quan mật thiết đến hơn 35 lĩnh vực sản xuất kinh doanh khác của nền kinh tế. Gần đây đã có hiện tượng kẻ xấu lợi dụng để "té nước theo mưa", tung tin giả, thất thiệt nhằm làm mất niềm tin vào nền kinh tế, thâu tóm  doanh nghiệp hoặc trục lợi bất chính", Chủ tịch HoREA nêu.

Cũng theo ông Châu, hiện nay, đang có tâm trạng bất an, lo lắng trong một số lãnh đạo doanh nghiệp vì giữa một rừng thủ tục hành chính và nhiều quy định pháp luật chồng chéo, rối rắm hiện nay, doanh nghiệp rất sợ vướng "rủi ro pháp lý".

Dẫn chứng việc này, Chủ tịch HoREA nêu, quy định pháp luật yêu cầu phải "sử dụng vốn huy động đúng mục đích" bao gồm vốn vay tín dụng ngân hàng, vốn huy động từ khách hàng, vốn huy động từ thị trường chứng khoán hoặc từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp (Điều 34 Nghị định 163).

Nếu các cơ quan chức năng khi kiểm tra, thanh tra, điều tra yêu cầu doanh nghiệp phải sử dụng đúng mục đích nguồn vốn huy động theo "từng túi" của từng dự án thì không sát với thực tế. Vì doanh nghiệp huy động vốn cho toàn bộ dự án. Dự án được triển khai thực hiện theo tiến độ nên nguồn vốn được chi cũng theo tiến độ, nếu để "đọng vốn" thì lãng phí.

"Vấn đề mấu chốt là doanh nghiệp có thực hiện dự án đúng tiến độ và bàn giao nhà, trả lãi, trả nợ vay đúng cam kết với khách hàng và nhà đầu tư hay không", lãnh đạo HoREA chỉ ra.

Ngoài ra, lãnh đạo HoREA cũng cho rằng trong tình thế nền kinh tế còn khó khăn và cộng đồng doanh nghiệp còn đang bị "mất sức, suy kiệt" sau dịch Covid-19, rất cần Chính phủ và các cơ quan có thẩm quyền thấu hiểu, chia sẻ, đặc biệt là khẩn trương xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật, kiến tạo môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch, công bằng, thông thoáng, lành mạnh…