Lệch pha cung cầu, thị trường căn hộ TP.HCM bước vào chu kỳ tăng giá mới

Các tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản TP.HCM đã sôi động trở lại nhờ vào chính sách mở cửa thị trường khi dịch bệnh được kiểm soát. 

Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, số lượng doanh nghiệp thành lập mới cao kỷ lục, đạt 15.000 doanh nghiệp chỉ trong tháng 4. Nếu tính cả số doanh nghiệp quay trở lại hoạt động, số doanh nghiệp tham gia thị trường trong tháng 4 gấp hơn 2 lần so với doanh nghiệp rút lui khỏi thị trường.

Đây là những dấu hiệu tích cực cho thấy hoạt động kinh tế đang sống động trở lại. Nhu cầu chỗ ở của người dân vì thế cũng tăng cao. 

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thống kê từ các văn phòng môi giới nhà đất cho thấy số lượng người hỏi thuê nhà/phòng tại các khu chung cư đã tăng vọt, đặc biệt tại TP.HCM. Với nhu cầu tăng cao, các hợp đồng thuê nhà trước đó (có thời hạn thông thường 1 năm) đều được ký với mức giá tăng tới 10% hoặc hơn.

Ông Đinh Minh Tuấn - CEO batdongsan.com.vn cho biết trong quý 1/2022, mức độ quan tâm tới căn hộ cho thuê tại TP.HCM tăng vọt (so với cùng kỳ 2021). Nguyên nhân là vì nhiều khách hàng có nhu cầu mua hoặc thuê chỗ ở. Bên cạnh đó, lượng khách chuyên gia quốc tế trở lại làm việc cũng làm gia tăng nhu cầu thị trường vào phân khúc này.

Tuy nhiên, trong khi lượng cầu lớn thì nguồn cung căn hộ tại TP.HCM lại giảm mạnh. Ước tính, các tháng vừa qua, nguồn cung căn hộ mới ước đạt gần 2.200 căn, giảm hơn 60% so với cùng kỳ 2021.

Được biết, nguồn cung mới tại TP.HCM trong quý vừa qua chủ yếu đến từ 4 dự án Vinhomes Grand Park (Beverly The Resort) - TP.Thủ Đức, Akari City Phase 2 - quận Bình Tân, Masteri Centre Point - TP.Thủ Đức, Picity High Park - quận 12. Các dự án mới đều thuộc phân khúc trung cấp và có mức giá bán trung bình 2.500 USD/m2 (tương đương 57,1 triệu đồng).

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, tính đến cuối năm 2021, giá căn hộ chung cư đã tăng bình quân khoảng 5 - 7%. Sang quý 1/2022, giá căn hộ chung cư tiếp tục tăng khoảng 3% so với cuối năm 2021.

Đại diện VARS cho biết, đơn vị nhận thấy thị trường bất động sản căn hộ đang hình thành mặt bằng giá mới khi nguồn cung tiếp tục chưa thích ứng kịp với nhu cầu của nhà đầu tư, cư dân. Đặc biệt trong xu hướng đô thị hóa ngày càng rõ rệt như hiện nay.

"Phần lớn các dự án sắp ra mắt tại TP.HCM đều nằm ở các quận/ huyện cách xa trung tâm, nơi quỹ đất vẫn dồi dào. Cơ sở hạ tầng không ngừng hoàn thiện sẽ tiếp tục đẩy mặt bằng giá các dự án này lên cao hơn nữa trong tương lai" - VARS dự báo.

Bài toán tài chính là thách thức cho doanh nghiệp

Vừa qua, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước cho biết ngành ngân hàng không hề "khóa, siết" tín dụng bất động sản, mà kiểm soát rủi ro trong hoạt động này. 

Theo vị lãnh đạo, đối với bất động sản chỉ kiểm soát chặt với bất động sản có tính chất đầu cơ, phân khúc nhà nghỉ dưỡng, dự án cao cấp. Còn tín dụng đối với nhà ở cho công nhân, nhà ở xã hội, nhà ở cho người nghèo thì luôn khuyến khích.

Tuy nhiên, sau sự kiện hơn 10.000 tỷ đồng trái phiếu đã phát hành của Tân Hoàng Minh bị hủy bỏ, nguồn vốn trái phiếu chảy vào bất động sản trở nên khó khăn. Trong tháng 4, thậm chí không có doanh nghiệp bất động sản nào phát hành trái phiếu huy động vốn.

Số liệu của Trung tâm Nghiên cứu Kinh tế (Ngân hàng MSB) cho thấy năm 2022 sẽ có khoảng 231.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đến hạn. Với tỷ trọng phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản trong thời gian qua (chiếm xung quanh một phần ba giá trị phát hành), việc đáo hạn trái phiếu sẽ là thách thức mới của các doanh nghiệp bất động sản trong ngắn hạn.

Theo các chuyên gia, trong ba năm trở lại đây, trái phiếu doanh nghiệp đã trở thành kênh huy động vốn cho các nhà phát triển bất động sản với lượng phát hành của ngành bất động sản chiếm tỷ trọng lớn trong lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành. Hiện tại, bên cạnh việc nắn dòng tín dụng bất động đi cho đúng hướng, việc kiểm soát mạnh trái phiếu doanh nghiệp nói chung và của lĩnh vực bất động sản nói riêng cũng đang được chú ý.

Ông Nguyễn Văn Hậu - Tổng giám đốc Asian Holding cho rằng, dòng vốn ngân hàng như mạch máu của thị trường bất động sản. Ngay sau khi có thông tin siết van tín dụng thị trường ngay lập tức bị ảnh hưởng. Cụ thể, hiện nay là nhiều khu vực thị trường đứng yên, không có giao dịch.

Theo ông Hậu, bất động sản là lĩnh vực có đóng góp nhiều cho nền kinh tế và kéo theo sự liên quan của nhiều ngành nghề. Do đó, nếu không có sự điều chỉnh hợp lý thì nguy cơ xảy ra hiệu ứng domino tiêu cực cho nền kinh tế.

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam kiến nghị nên có chính sách kiểm soát tốt với những dự án "có vấn đề", ví dụ dự án đầu cơ, tích trữ, mua gom đất, thổi giá... Còn những dự án tốt nên được thúc đẩy, khuyến khích để vừa tạo điều kiện cho doanh nghiệp làm ăn và vừa giúp thị trường có thêm nguồn cung tốt.