Bất động sản dự báo hưởng lợi từ đầu tư hạ tầng

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận Tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam, cho biết hạ tầng là yếu tố tác động rất nhiều đến thị trường bất động sản. Kế hoạch đầu tư công của Chính phủ đối với khu vực phía Nam rất nhiều từ sân bay, đường vành đai, các đường cao tốc và còn nhiều dự án cao tốc nữa ở khu vực miền Tây… điều này cho thấy thị trường bất động sắp tới sẽ được hưởng lợi.

Lấy ví dụ, các dự án mở bán ở khu vực phía Bắc hiện nay ở khá xa trung tâm, giá lại cao nhưng nhờ vào hệ thống hạ tầng đã phát triển nên bán khá tốt.

Còn ở khu vực TP.HCM, tuyến metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên) thời gian qua là tiền đề phát triển nhà ở khu vực phía Đông ở TP.HCM, cụ thể ở giá bán và tốc độ bán căn hộ.

Cụ thể, ông Kiệt dẫn chứng, giá bán trung bình ở một số dự án quanh tuyến metro số 1 đã tăng 50-70%, cá biệt có dự án tăng 150% trong 8 năm (2015-2023). Nhiều dự án "ăn" theo tuyến đường này đã tăng giá rất nhanh, và tương lai cũng còn nhiều dự án khác đang được xây dựng.

Tuy nhiên, ở khu vực phía Nam, thời gian tới khi các tuyến đường vành đai, cao tốc tiếp tục phát triển thì sẽ tạo điều kiện cho các đô thị ly tâm phát triển, bởi hiện nay chi phí cao, quỹ đất khu vực trung tâm TP.HCM không còn nhiều. Đây là cơ hội của Bình Dương, Long An, hay các huyện vùng ven như Bình Chánh, Củ Chi, Cần Giờ của TP.HCM

"Các hệ thống tuyến đường Vành đai không chỉ ảnh hưởng đến TP.HCM mà cả khu vực Đồng Nai, Bình Dương, Long An cũng được hưởng lợi, tạo nên sự thay đổi của cả khu vực", ông Kiệt nói.

Đồng quan điểm, TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế - tài chính, nhận định, sắp tới các khu vực hạ tầng phía Nam sau nhiều năm trì trệ sẽ bắt đầu có những bước tiến mới. Tới năm 2025, khi cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, cao tốc Bến Lức – Long Thành, đường Vành đai 3… sẽ tạo bước đột phá cho nền kinh tế trọng điểm khu vực phía Nam.

Còn theo TS Sử Ngọc Khương, chuyên gia đầu tư bất động sản, thì cho hay, nút thắt lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay nằm ở vấn đề pháp lý vẫn chưa được tháo gỡ triệt để. Điều này làm cho các nhà đầu tư nước ngoài rất e ngại vấn đề pháp lý khi đầu tư vào bất động sản Việt Nam.

Tuy nhiên nhìn ở góc độ tích cực, thị trường đang được điều tiết tốt hơn về chính sách tài khóa và chính sách tiền tệ.

"Trong thời gian tới, với sự phục hồi của nền kinh tế, sự phát triển của cơ sở hạ tầng thì các nền kinh tế địa phương ở ĐBSCL cũng như các khu vực tiếp nối với phía Đông TP.HCM sẽ góp phần cải thiện thu nhập của người dân, từ đó tác động tích cực lên thị trường bất động sản", ông Khương nhận định.

Thị trường bất động sản sẽ ấm dần lên từ giữa năm 2024

Theo TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính - ngân hàng, nêu một thực tế, trái phiếu DN BĐS được đảm bảo bằng bất động sản, trong khi DN BĐS lại đang là khách hàng của ngân hàng. Nhưng doanh nghiệp và khách hàng đều ngỡ ngàng vì tài sản bất động sản ảm đạm, tài sản mất giá.

Ngân hàng cho vay 70% trên giá trị tài sản nhưng khi giá trị tài sản giảm đến 50% thì giá trị thực của thế chấp còn thấp hơn dư nợ nên ngân hàng sợ cho vay.

"NHNN đã nhiều lần giảm lãi suất, tốt cho doanh nghiệp muốn vay nhưng với các DN BDS, giảm lãi suất không phải là cây đũa thần vì họ không thể vay được nữa, bất động sản đang giảm giá. DN BDS sẵn sàng trả lãi suất cao khi họ kinh doanh thu lợi nhuận cao nên với họ lãi suất không phải là vấn đề quá lớn", ông Hiếu nói.

Tóm lại, chuyên gia này cho rằng thị trường bất động sản vẫn chưa nhìn thấy ánh sáng cuối đường hầm, vấn đề khai thông nguồn vốn có lẽ phải đợi sang năm 2024 thị trường mới ấm dần lên.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận Tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam, thì đánh giá thị trường BĐS hiện nay đối diện với rất nhiều thách thức.

Thứ nhất là sự sụt giảm rất nhiều về nguồn cung. Đây là bối cảnh khác với khủng hoảng trước đây.

Thứ hai là sự mất cân đối về cung cầu. Thời gian qua thị trường bất động sản tăng giá liên tục, các sản phẩm tầm trung và bình dân gần như không còn. Trong khi nhu cầu phần lớn lại tập trung ở nguồn phân khúc này.

Thứ ba, áp lực tăng lãi suất có giai đoạn hơn 15% ảnh hưởng đến tâm lý của người mua.

Yếu tố thứ 4 là các vướng mắc pháp lý, kiến 70% các dự án không thể triển khai được trong khoảng 3 năm gần đây. Điều này khiến vòng đời triển khai của một dự án kéo dài, do đó đẩy chi phí đầu tư tăng dẫn đến giá bán tăng cao. Đây cũng là yếu tố tác động rất lớn đến thị trường hiện tại.

Cuối cùng là niềm tin của nhà đầu tư. Thị trường Việt Nam phát triển rất nhanh trong giai đoạn 2015 – 2019, số lượng nhà đầu tư rất nhiều. Đặc biệt, nhà đầu tư Việt Nam rất nhạy cảm. Với những yếu tố tác động trên thị trường thì tâm lý nhà đầu tư thay đổi rất nhiều. Trong khi nhu cầu thực tế thì nguồn sản phẩm lại đang rất hạn chế.

Mặc dù vậy, ông Kiệt ghi nhận thị trường có một số chuyển động mới như Chính phủ tập trung nguồn lực tháo gỡ vướng mắc, lãi suất có xu hướng điều chỉnh.

"Nhiều dự án được cấp phép xây dựng và cho phép bán hàng, hoạt động xây dựng được tái khởi động và pháp lý dần được khơi thông. Các chủ đầu tư đưa ra nhiều chính sách hỗ trợ người mua... nên thanh khoản cũng có bắt đầu xuất hiện dấu hiệu tích cực", Giám đốc bộ phận Tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam, đánh giá.