Thị trường căn hộ “ăn theo” tuyến Vành đai 3 TP.HCM

Hình thành những đô thị mới

Cuối tuần, Kim Ngân - một nhân viên môi giới địa ốc ở TP.HCM đưa nhóm khách dự buổi giới thiệu, mở bán loạt căn hộ của dự án East Park City do Công ty địa ốc IQI tổ chức.

Dự án này nằm trên trục đường Vành đai 3 - là một trong 3 dự án hạ tầng giao thông trọng điểm được Quốc hội thảo luận và quyết định chủ trương đầu tư, bố trí vốn trong kỳ họp thứ 3, Quốc hội khóa XV.

Dự án này khi đi vào hoạt động kỳ vọng sẽ giúp khơi thông dòng chảy hàng hóa, giảm chi phí logistics, tăng yếu tố cạnh tranh, đóng góp lớn vào phát triển kinh tế - xã hội. Đồng thời, nó còn mở ra các đô thị vệ tinh, phát triển đô thị.

Trước đó, các dự án trên trục này đã ồn ào náo nhiệt, thậm chí các doanh nghiệp địa ốc đã huy động vốn và mở bán dù khách hàng còn chưa biết căn hộ mình mua tròn méo ra sao.

Loạt căn hộ và những dự án mà cô Kim Ngân đưa khách đi coi hôm nay chỉ có trên mô hình, cấu trúc căn hộ, dự án và địa hình chỉ có tính chất tham khảo.

Trên mô hình, điểm nhấn gây chú ý là đường Vành đai 3 đoạn qua quận 9, TP.HCM, rộng rãi với các nút giao hiện đại. Đủ dạng căn hộ với diện tích khác nhau, được tính là “1 phòng ngủ”, “2 phòng ngủ”, “3 phòng ngủ”…

Tùy diện tích, tùy view mà có giá khác nhau, bình quân khoảng 39 - 40 triệu đồng/m2.

Một đôi vợ chồng trẻ là chị Diễm My và anh Thanh Bình đã đặt cọc mua căn hộ 99m2, 3 phòng ngủ với giá khoảng 4 tỷ đồng.

Cô Kim Ngân tư vấn: “Khách hàng sẽ trả trước 20%. Trong 2 năm tiếp theo, ngân hàng sẽ cho vay mức 0%. Tiếp đó, khách hàng sẽ trả tiền theo tiến độ và theo mốc thời gian 5 hay 10 - 15 năm do khách hàng chọn”.

Hình thức mua qua ngân hàng như thế này hiện đang áp dụng ở hầu hết các dự án địa ốc, căn hộ. Một số nhà phân phối còn khuyến mãi các chuyến du lịch, phiếu mua hàng hoặc các đồ nội thất.

Dọc trục đường Vành đai 3 qua quận 9, TP.HCM dày đặc các dự án bất động sản và rất phong phú các sản phẩm của nhiều nhà phân phối, từ những thương hiệu ít ai biết cho đến những “ông lớn” Vinhomes, Novaland, CityLand...

Nhiều nhất là các dự án cao tầng. Nhìn trên mô hình, sẽ thấy các khối nhà cắm chi chít dọc trục lộ. Rất may là cũng có những “khoảng thở” do các dự án nhà biệt thự mang lại, nhưng không nhiều và dĩ nhiên giá rất đắt.

Dày đặc các dự án bất động sản

Riêng căn hộ, Vinhomes thuộc loại cao giá nhất. Cô Ngọc Ánh, một tiểu thương ở quận Tân Phú, vừa mua một căn hộ 65m2, tầng 27, có giá khoảng 55 triệu đồng/m2 thuộc dự án Vinhomes Grand Park, được tặng một vourcher mua xe ô tô điện VinFast trị giá 200 triệu đồng.

3 người bạn đi cùng với cô cũng chọn mỗi người một căn hộ. Khách hàng của phân khúc này là những người có thu nhập tốt, thường tuổi từ 30 - 40.

Ở hướng Long An, Đồng Nai, Bình Dương cũng rất nhiều dự án “ăn theo” đường Vành đai 3. Trên thực tế, tất cả các dự án này đã có từ nhiều năm trước. Số ít hơn mới “đua” theo sau này.

Ở Biên Hòa, Đồng Nai có dự án Aqua City, dự án Biên Hòa Universe Complex; ở Thuận An, Bình Dương dự án Lavita Thuận An.

Mới đây, vào tháng 4/2022, tỉnh Bình Dương đã khởi công dự án nâng cấp, mở rộng Quốc lộ 13 đoạn từ giáp ranh TP.HCM đến TP Thủ Dầu Một dài khoảng 12,7km từ 6 làn xe lên 8 làn xe. Đây là thông tin tốt cho những khách hàng đã mua Lavita Thuận An.

Những căn hộ của các dự án ở Bình Dương, Đồng Nai có giá bình quân từ 29 - 35 triệu đồng/m2. Nhà phố hoặc biệt thự thì tùy, giá cả tùy vào diện tích, view và số lượng nhà/diện tích đất.

Đầu tư giao thông kích thích nguồn lực

Ông Phạm Lâm, Phó chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản nhận định, cứ 1 đồng đầu tư công sẽ kích thích đầu tư xã hội từ 8 - 10 đồng.

Do đó, hàng nghìn tỷ đồng đầu tư cho các dự án hạ tầng giao thông sẽ có tác dụng kích thích nền kinh tế rất lớn.

Theo Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM, có nhiều yếu tố làm tăng giá đất. Trong đó, việc quy hoạch đất đai thường tác động tăng giá đất 8 - 10% trong khu được quy hoạch và vùng phụ cận.

Còn nếu Nhà nước rót vốn vào các công trình hạ tầng hoặc các nhà đầu tư khác phát triển dự án đô thị sẽ tác động làm tăng giá đất lên đến 45 - 50%. Riêng yếu tố lạm phát, đầu cơ tác động 15% giá đất với phạm vi tăng giá trên diện rộng.

Chỉ tính riêng tại Thủ Đức từ lúc có đề án đến khi có quyết định thành lập TP Thủ Đức, giá đất ở nhiều vị trí đã tăng gấp đôi, gấp ba so với trước đây.

Hay thông tin các huyện ngoại ngoại thành TP.HCM nâng cấp thành phố cũng làm giá đất nơi đây chuyển động.

Theo chuyên gia Dương Anh Vũ, hạ tầng giao thông có yếu tố tích cực, luôn đi trước sau, đó mới đến các khu đô thị vệ tinh.

Nếu tuyến Vành đai 3 hoàn thiện, sẽ hình thành các khu đô thị vệ tinh như: Nhơn Trạch (Đồng Nai), Khu đô thị Tây Bắc Củ Chi (TP.HCM), Khu đô thị Đức Hòa, Đức Huệ (Long An), thành phố Thuận An (Bình Dương)...

“Nhưng với khách hàng nhỏ lẻ, chúng tôi vẫn khuyến cáo, đầu tư đất là dài hạn, đừng lướt sóng. Chỉ cần thị trường bị siết tín dụng như bối cảnh hiện nay thì mọi giao dịch sẽ chậm lại, dù giá không giảm. Đừng đặt cọc giữ chỗ để kiếm lời ngay vì có thể sẽ mất trắng. Và nên lựa chọn nhà đầu tư uy tín trên thị trường”, ông Vũ nói.